ราชเทวี... ซีบีดีใหม่

ผ่ามุมคิด

เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปลี่ยนทิศ จากการพัฒนาคอนโดฯในเมือง สู่กลุ่มอาคารสำนักงานเกรดพรีเมียม ส่งผลรายเก่า- รายใหม่ แข่งเดือด ท่ามกลางคาดการณ์อีก 2-3 ปีข้างหน้า ซัพพลายจ่อล้น จากโครงการที่จะทยอยแล้วเสร็จนับ 20 ตึก นางนลินี งามเศรษฐมาศ ประธานกรรมการบริษัท แอสไพเรชั่น วันฯ (เครือ ไอร่า พร็อพเพอร์ตี้)  ผู้พัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอ “สปริง ทาวเวอร์” หนึ่งในผู้เล่นของตลาด ระบุไม่หวั่นอนาคตตลาดตึง ภาพรวมความต้องการทั้งจากบริษัทไทยและต่างชาติกลุ่มแบรนด์เนม ยังอยู่ในช่วงขาขึ้น โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้าเส้นหลัก เผยแผนจ่อปั้นกองรีทอาคารสำนักงาน มูลค่าแตะหมื่นล้านบาทในช่วง 3 ปีข้างหน้า ขณะเดียวกัน แนะรัฐลุยภาษีหนุนบริษัทข้ามชาติเต็มรูปแบบ เสริมการเติบโตตลาดอย่างยั่งยืน

อสังหาฯเปลี่ยนขั้ว

ย้อนไป 2-3 ปีก่อน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักสูงมากในกลุ่มที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดฯในเมือง แต่ปัจจุบันเกิดภาพชะลอตัวชัดเจน ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงาน โดยเฉพาะเกรด A มีโอกาส เพราะความต้องการสูง แต่ซัพพลายน้อยสะท้อนจากอัตราพื้นที่ว่างเฉลี่ยเพียง 5% เท่านั้น ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯจำนวนมากเข้ามาเล่นในตลาดดังกล่าว คาดช่วง 3-4 ปีข้างหน้า โครงการเกรดเอที่กำลังพัฒนาจะแล้วเสร็จ อาจมีจำนวนมาก 20-30 อาคาร ซึ่งแต่ละอาคารมีจุดแข็ง และโดดเด่นแตกต่างกันไป อย่างไรก็ตาม จากทิศทางตลาดที่อยู่ในช่วงขาขึ้นมาตลอดระยะ 8 ปีที่ผ่านมา เชื่อแนวโน้มยังดีอยู่ จากความต้องการของกลุ่มบริษัทคนไทย ที่ต้องการอัพเกรดและขยายพื้นที่ รวมถึงความต้องการของกลุ่มบริษัทข้ามชาติ กลุ่มแบรนด์เนมขนาดใหญ่ ที่ต้องการเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ก่อให้เกิดการจ้างงาน และความต้องการด้านพื้นที่ตามมา

นลินี  งามเศรษฐมาศ

แนะรัฐลุยหนุนบ.ข้ามชาติ

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่จะส่งเสริมให้ตลาดอาคารสำนักงานขยาย และมีโอกาสมากขึ้น นอก จากดึงดูดเม็ดเงินของนักลงทุนต่างชาติเข้ามาในประเทศไทย ผ่านโครงการอีอีซีแล้ว คือการที่รัฐต้องเดินหน้ามาตรการสิทธิพิเศษทางภาษีเพื่อส่งเสริมการจัดตั้งสำนักงานใหญ่ข้ามประเทศ ในประเทศไทยให้ชัดเจนมากขึ้น เพราะที่ผ่านมามีนักลงทุนต่างชาติสนใจประเทศไทย แต่ยังติดข้อจำกัดทางด้านกฎหมาย ระเบียบและข้อบังคับอยู่มาก ซึ่งหากปลดล็อกกฎหมายดังกล่าวได้เต็มสูบ ตลาดอาคารสำนักงานของไทย จะเป็นตลาดที่ดึงดูดและมีโอกาสเติบโตสูงมาก เช่นเดียวกับการจัดการปัญหาเรื้อรังภายในประเทศ เช่น สถานการณ์ทางการเมืองให้นิ่ง

“ที่ผ่านมา บริษัทข้ามชาติกังวลอยู่ 3 เรื่องใหญ่ คือ สงครามการค้าทั่วโลก, การเมือง และเศรษฐกิจโดยรวมของไทย คาดหากปัจจัยใหญ่เรื่องการเมืองนิ่งขึ้น จะสร้างความเชื่อมั่นและดึงดูดการลงทุนให้เข้ามาได้อีกมาก เพราะอย่างไรก็ตาม ไทยยังได้เปรียบกว่าประเทศเพื่อนบ้าน ในแง่ขนาดของพื้นที่”

ราชเทวี CBD ใหม่

นางนลินี ยังกล่าวเพิ่มเติมว่า พื้นที่ที่มองว่าเป็นโอกาสสำหรับการเจาะตลาดอาคารสำนักงานนั้น คือ ทำเลที่ติดกับรถไฟฟ้าสายหลัก อยู่ในโซนศูนย์กลางของธุรกิจ และมีโอกาสเติบโตในอนาคต เช่น โซนราชเทวี ซึ่งเป็นพื้นที่ขยายตัวออกมาจากไข่แดงของซีบีดี จากพื้นที่เดิม สยาม ชิดลม ที่เริ่มหนาแน่น ประกอบกับอีกทิศ จุฬาฯ-สามย่าน ที่มีความคึกคักในปัจจุบัน สะท้อนจากโครงการ สปริง ทาวเวอร์ ราชเทวี มูลค่า 2.5 พันล้านบาท ที่ขณะนี้ก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีผู้เซ็นสัญญาเช่าแล้วประมาณ 60% ส่วนใหญ่เป็นบริษัทไทย และชาวต่างชาติ เช่น ญี่ปุ่น เกาหลีใต้ สิงคโปร์ และอังกฤษ คาดจะมีลูกค้าเช่าเต็มพื้นที่ในช่วงปลายปี 2563

“ทำเลที่ติดการคมนาคม เป็นที่ต้องการของบริษัทขนาดใหญ่ เพราะต้องการอยู่ใน CBD ที่หนุนให้ภาพลักษณ์แบรนด์ดูดีขึ้น ขณะที่โซนราชเทวี เป็นโซนที่ขยายต่อออกมา พบยังมีพื้นที่ให้พัฒนาได้อีก การเดินทางสะดวกทุกด้าน ทั้งอนาคตจะมี MRT สายสีส้มตัดผ่าน เอื้อต่อผู้เช่าอย่างมาก”

แผนปั้นกองรีท

ทั้งนี้ นอกจากโครงการ สปริง ทาวเวอร์ ราชเทวีแล้ว บริษัทยังอยู่ระหว่างการเตรียมพัฒนาโครงการใหม่ ในทำเล CBD อีก 2 โครงการ เพื่อเจาะกลุ่มลูกค้าที่เป็นธุรกิจขนาดกลาง-ใหญ่ และผู้เช่าที่เป็นบริษัทข้ามชาติในไทย โดยขณะนี้มีแผนการเงิน พร้อมรูปแบบเรียบร้อยแล้ว เหลือเพียงความชัดเจนเรื่องที่ดินเช่า

คาดโครงการ ที่ 2 ของเครือจะได้ข้อสรุปในช่วงไตรมาสแรกของปีหน้า ภายใต้การพัฒนาของบริษัทลูกนาม “แอสไพเรชั่น ทู” และโปรเจ็กต์ที่ 3 ในระยะต่อไป เจาะกลุ่มเกรดบีบวกราคา 800-850 บาทต่อตร.ม. เพื่อป้องกันความเสี่ยงเกรดเอล้นตลาด โดยมีเป้าหมายที่จะนำอาคารสำักงานทั้ง 3 แห่ง เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์​ (REIT) ได้ในปี 2566 รวมมูลค่าอยู่ที่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ในช่วงปี 2566

“เราทำธุรกิจแบบนักการเงิน ลมแรงก็หลบเข้าตึก ฝนตกก็กางร่ม เอาตัวรอดตามสถานการณ์ ทำธุรกิจ ต้องพร้อมในการเปลี่ยนแปลง ให้สอดรับกับสถานการณ์ หากอนาคตอาคารสำนักงานเกรดเอล้นตลาด เราจะหันไปจับเกรดที่รองลงมา แต่เป็นที่ต้องการ”

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่  3,532 วันที่ 19-21 ธันวาคม 2562