‘TDRI’ ชี้ช่องดีเวลอปเปอร์ เดินอย่างไรถึงอยู่รอด
ผ่ามุมคิด
เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอ่อนแอ จากภาวะเศรษฐกิจโลกลุกลาม ค่าเงินบาทแข็ง กระทบกำลังซื้อหลักต่างชาติ ขณะที่ภายในประเทศ คนไทยเผชิญกับภูเขาหนี้ครัวเรือนลูกใหญ่ ส่งผลต่อทิศทางตลาดในอนาคต นายนณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโสจากสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ชี้ช่องดีเวลอปเปอร์ เดินอย่างไรถึงอยู่รอดในช่วงทศวรรษหน้า หลังข้อมูล 10 ปี ย้อนหลังแสดงแนวโน้มตลาดอยู่ยาก จากปัจจัยกระตุ้นลดลง ระบุ รัฐ คือ ผู้คุมเกม
“อย่าปล่อยให้นโยบายต่างๆ เป็นเพียงเศษซากของอุดมคติ ทำตลาดล่ม”
อสังหาฯเติบโตลดลง
จากการศึกษา พบอสังหาฯไทยมีวัฏจักรการขึ้น-ลง ของตลาดตามธรรมชาติ จากปัจจัยจำนวนประชากรและเศรษฐกิจภายในประเทศเป็นหลัก โดยช่วง 10 ปีที่ผ่านมา (ปี 2551-2561) ตลาดมีการเติบโตลดลง จากเฉลี่ย 6.3% เหลือ 3.8% ต่อปีเท่านั้น เพราะจำนวนประชากรคนไทยลดลงมาก ท่ามกลางอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ถดถอย ขณะที่แนวโน้มระยะ 10 ปีข้างหน้าน่าเป็นห่วงเช่นกัน เพราะคาดการณ์ทั้ง 2 ปัจจัยหลักยังมีทิศทางลดลงต่อเนื่อง โดยการเติบโตของประชากรไทยกลุ่มเป้าหมาย อาจติดลบ 0.57% จากคนเกิดน้อยลง ขณะที่เศรษฐกิจไทยอาจโตเพียง 2.1-3.7% ต่อปี ซึ่งส่งผลต่อความต้องการในตลาดที่อยู่อาศัยโดยตรง เพราะเมื่อความต้องการลดลง เงินในกระเป๋าน้อยลง ตลาดอาจโตเหลือเพียง 1.5 - 3% ต่อปีเท่านั้น
นณริฏ พิศลยบุตร
ไร้แววปัจจัยกระตุ้น
ส่วนปัจจัยกระตุ้นของตลาดอสังหาฯ นั้น แม้มีหลายด้าน แต่แนวโน้มมีความเสี่ยง เช่นกัน ทั้งภาพการเติบโตของเมือง ที่เดิมคนย้ายจากชนบทเข้ามาซื้อบ้านและอยู่อาศัยหนาแน่น คาดในอนาคตจะเปลี่ยนไป จากปัจจุบันคนมีครอบครัวน้อยลง ไร้ลูก-หลาน ไม่มีความจำเป็นต้องแยกครอบครัว, การเติบโตของรถไฟฟ้า อาจไม่คึกคักอย่างที่คิด เพราะสายใหม่ๆ อยู่นอกเส้นทางหลักของเศรษฐกิจ และเรื่องการค้าชายแดน เพราะเดิมเติบโตสูง 15.8% ปัจจุบันเติบโตลดลงเหลือเพียง 6.4% เท่านั้น
“10 ปีข้างหน้า ตัวเร่งที่เคยมีแทบจะไม่เหลือให้เห็น ต้องอาศัยการเติบโตพื้นฐานอย่างเดียว ซึ่งแนวโน้มก็ไม่ดีเช่นกัน ขึ้นอยู่กับการออกแบบมาตรการใหม่ๆมากระตุ้น จากแนวนโยบายหลัก ที่ไม่อยากให้เป็นเพียงอุดมคติ เช่น รถไฟฟ้าสายสีม่วง”
เกาะขาหลักเศรษฐกิจ
นายนณริฏ กล่าวต่อว่า ปัจจัยที่สำคัญต่อการอยู่รอดในกลุ่มธุรกิจอสังหาฯในช่วงทศวรรษหน้านั้น ผู้ประกอบการต้องวางแผนกลยุทธ์ให้เหมาะ เกาะกับสิ่งที่ยังมีแนวโน้มเติบโตดีในอนาคต 3 กลุ่ม ดังนี้ 1. ภาคการท่องเที่ยว ในลักษณะเข้าไปเจาะพื้นที่ต่างๆในเมืองท่องเที่ยวที่ยังมีศักยภาพ หรือมีแนวโน้มที่การท่องเที่ยวจะเติบโต รวมถึงจังหวัดที่มีจีดีพีเติบโตดี เช่น จังหวัดในภาคอีสานอย่างอุดรธานี และ มุกดาหาร 2. พื้นที่ตั้งของโครงข่ายคมนาคม ทั้งเส้นทางมอเตอร์เวย์ รถไฟความเร็วสูง และเส้นทางรถไฟฟ้าสายเกิดใหม่ ในกทม.-ปริมณฑล และ 3. อีอีซี หลังจาก 3 จังหวัดจะเป็นพื้นที่ที่จะมีความคึกคักด้านการผลิต และการขนส่ง รวมถึงมีโอกาสเติบโตในกลุ่มกิจการทางท่องเที่ยวด้วย
รัฐ ผู้คุมเกม
อย่างไรก็ตาม กำลังซื้ออีกกลุ่มที่น่าจับตาสำหรับตลาดอสังหาฯไทยในช่วง 10 ปี ข้างหน้า คือ กลุ่มคนต่างชาติ ที่มีความต้องการเข้ามาอยู่อาศัย และซื้อเพื่อลงทุน กลุ่มนี้มีข้อดี ในแง่เข้ามาช่วยดูดซับซัพพลายในตลาด ทดแทนจำนวนประชากรไทยที่มีแนวโน้มลดลง และภาวะเศรษฐกิจที่ไม่เอื้อต่อการซื้อบ้าน แต่มีความเสี่ยง เพราะการถือครองอสังหาฯไทยโดยคนต่างชาติระยะยาวนั้น จะนำมาสู่เม็ดเงินที่คนไทยจะสูญเสียไป จากการเข้ามาเปิดกิจการ ครอบครองธุรกิจต่างๆ ยิ่งทำให้คนในประเทศมีรายได้ลดลงอีก จึงขึ้นอยู่กับรัฐเป็นผู้กำหนดทิศทาง เช่น ในสิงคโปร์ มีการเก็บภาษีเป็นขั้นบันไดตั้งแต่บ้านหลังแรก, หลังที่ 2 และ 3 ตามลำดับ ทั้งนี้ แนะว่าการส่งเสริมให้ต่างชาติเข้ามาลงทุน ผ่าน บีโอไอ หรือเปิดช่องให้ครอบครองอสังหาฯในอีอีซีได้ ไม่ควรเป็นไปในลักษณะ 100%
“ถ้าจะยึดเอากำลังซื้อต่างชาติเป็นหลัก เพื่อทดแทนดีมานด์คนไทยที่น้อยลง ก็ต้องเสี่ยงกับความมั่นคงของชาติ อยู่ที่รัฐเป็นคนกำหนดทิศทางความเหมาะสม เพื่อให้ยังมั่นใจว่า อสังหาฯยังเป็นของคนไทย”
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,528 วันที่ 5-7 ธันวาคม 2562
