ปีหน้าไม่รุ่ง มุ่งทำราคา
คอลัมน์ผ่ามุมคิด
หากภาวะเศรษฐกิจไทยทรุด ตลาดอสังหาฯ ยังไม่มีวี่แววฟื้นตีกลับ ซัพพลายใหม่ชะลอตัว คาดทั้งปีคงเหลือไม่เกิน 5.5 หมื่นหน่วย ขณะที่หลายค่ายต่างประเมินยอดขายทั้งตลาดติดลบไม่ตํ่ากว่า 10% เพราะมาตรการ LTV พ่นพิษ ด้านซีอีโอหนุ่ม นายบดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เรียลแอสเสท ดีเวลลอปเม้นท์ฯ (Real Asset) มองสถานการณ์ ชี้ปีนี้-ปีหน้า ไม่น่าต่าง ยังต้องเหนื่อย ขณะเดียวกันยอมรับผ่อนสปีดแผนธุรกิจลง บางโครงการปรับราคาและไซซ์สู้ตลาด ฮึดโครงการใหม่ มุ่งทำเลรอบนอกเมือง ทุ่มน้ำหนักแบรนด์และเคาะราคาเอาใจตลาด
ห่วงปีหน้า
ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง ปี 2563 คงอยู่ในภาวะชะลอต่อเนื่อง พบผู้ประกอบการทั้งรายเล็กและใหญ่ ระมัดระวังในการเปิดโครงการใหม่อย่างมาก จนเห็นการย่อตัวของจำนวนซัพพลายใหม่ โดยคาดตลอดทั้งปีนี้ จะอยู่ในระดับตํ่าเพียง 5.5 หมื่นหน่วยเท่านั้น ซึ่งลดลงจากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา ซึ่งเฉลี่ย 6-7 หมื่นหน่วยต่อปี ฉะนั้นการทำธุรกิจหลังจากนี้ ต้องมีความแม่นยำตั้งแต่การเลือกสรรที่ดิน, ทำเล และโปรดักต์มากขึ้น จะเป็นภาพการค่อยๆ เปิดตลาดอย่างระมัดระวัง ขณะที่ล่าสุดบริษัทมีตัวเลขยอดขายอยู่ที่ 1.8 พันล้านบาท ซึ่งลดต่ำลงจากเป้าที่วางไว้
บดินทร์ธร จึงรุ่งเรืองกิจ
ก้าวต่อไป
นายบดินทร์ธร กล่าวว่า หลังจากติดตามสถานการณ์ตลาดคอนโดฯ ที่พบมาตรการ LTV มีผลทำให้ตลาดชะลอตัว จึงมองโอกาสไปที่โครงการแนวราบ โดยช่วงเดือนพฤศจิกายน เตรียมเปิดโครงการบ้านแฝด, ทาวน์โฮมใหม่ 1 โครงการ มูลค่า 800 ล้านบาท ย่านบางนา-สุวรรณภูมิ ผ่านแบรนด์ “เซนส์” ขณะที่ปี 2563 นั้น วางไว้จำนวน 4 โครงการ มูลค่ารวม 5.5 พันล้านบาท แบ่งเป็นแนวราบ 3 โครงการ(ลำลูกกา, สุขาภิบาล2, กิ่งแก้ว) และคอนโดฯ 1 โครงการ (ห้วยขวาง) ขณะเดียวกันจะชะลอแผนการนำบริษัทเข้าตลาดหลักทรัพย์ฯ ไว้ก่อน ส่วนแผนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสที่เคยระบุไว้ ยังอยู่ในขั้นตอนการศึกษารูปแบบการลงทุนที่เหมาะสม เพื่อให้เกิดความคุ้มค่าที่สุด นอกจากนี้ในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในปีหน้า เตรียมหาพันธมิตรสัญชาติญี่ปุ่นมาร่วมลงทุนด้วย เพื่อหวังเพิ่มทั้งเงินทุน เครือข่ายลูกค้า และกระบวนการทำงานใหม่ๆด้วย ซึ่งคาดจะเป็นแรงผลักให้บริษัทมีศักยภาพขึ้น และทำให้โปรดักต์ใหม่ๆ ที่ออกมามีคุณภาพยิ่งขึ้นไปอีก
แบรนด์-ราคา ตัวเล่นปีหน้า
หลักในการพัฒนาโครงการเพื่อแข่งขันในช่วงปีนี้-ปีหน้า สินค้าจะอยู่ในระดับราคาจับต้องได้ เน้นทำเลใหม่รอบเมือง เป็นแหล่งงาน แหล่งชุมชน เดินทางสะดวก ผ่านโปรดักต์-ฟังก์ชัน ที่ตอบโจทย์กับความต้องการของกลุ่มลูกค้าที่มีอยู่ในตลาดจริงๆ ควบคู่กับคุณภาพงานที่ยังอยู่ในระดับดี หลังจากที่ผ่านมา บริษัทประสบความสำเร็จ ในการปรับและพัฒนาไซซ์และราคาของโปรดักต์ให้เข้ากับสถาน การณ์ตลาดและกลุ่มลูกค้าเช่น โครงการแนบราบ ย่านคลอง 5 ปรับราคาจาก 2-3 ล้านบาท มาอยู่ในระดับ 1.5-2 ล้านบาท พบมียอดขายมากขึ้น ขณะที่บางโครงการรีแบรนด์ อัพเกรดวัสดุ การออกแบบ ปรับโครง สร้างให้เหมาะสม ก็ช่วยทำราคาให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมายได้ในกลุ่มระดับบน เช่น โครงการ “ลาวีค สุขุมวิท 57” คอนโดฯซูเปอร์ลักชัวรี มูลค่ากว่า 4 พันล้านบาท ขณะนี้มียอดขาย 80% แล้ว
“โอกาสของแนวราบและแนวสูงยุคนี้ อยู่ที่ ทำเล-จุดขาย-ราคา เดิมโครงการระดับบน คนซื้อจะเน้นความเป็นแบรนด์ ส่วนระดับล่าง เน้นราคาความคุ้มค่า แต่ยุคที่การแข่งขันสูงจะใช้อย่างใดอย่างหนึ่งไม่ได้ แม้มีแบรนด์ แต่ความคุ้มค่าด้านราคาต้องคู่กันไปด้วย”
ปั้นคอนโดฯห้วยขวาง
ทั้งนี้ สำหรับโครงการคอนโดฯ ที่จะพัฒนาใหม่ ย่านห้วยขวาง จะเป็นระดับราคากลาง ประมาณ 1 แสนบาท/ตร.ม. มูลค่ารวม 4 พันล้านบาท ผ่านแบรนด์ “เดอะ สเตจ” เนื่องจากเป็นอีก 1 โซนที่พบว่าค่อนข้างขายดีอัตราดูดซับสูง 60-70% จากกำลังซื้อคนจีน และเส้นทางรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินสายหลัก มีโอกาสเป็น New CBD ในอนาคต ขณะที่ซัพพลายส่วนใหญ่อยู่ในราคา 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ขึ้นไป ในกลุ่มโลว์ไรส์จากรายใหญ่ของตลาด แต่พบว่ายังมีช่องว่างในกลุ่มไฮไรส์ให้แข่งขันได้
“คาดปีหน้า ซัพพลายใจกลางเมืองยังคงออกมาค่อนข้างเยอะ จะเปิดโปรดักต์อะไรต้องศึกษา ชั่งน้ำหนักและดูสถานการณ์ก่อน คอนโดฯ ทำเลรอบนอก รัชดาฯ-พระราม 9-สุขุมวิทตอนปลาย ตอนเหนือ เช่น รัชโยธิน-สะพานใหม่ ยังมีโอกาส”
หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,517 วันที่ 27-30 ตุลาคม 2562
