ปิดประตูตีแมว  อ่วมอสังหาฯ ‘เมืองนนท์’

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

เมื่อผังเมืองใหม่จังหวัดนนทบุรีชัดเจน ยึดโยงภาพใหญ่ประเทศ เปลี่ยนเงื่อนไขรายละเอียดของการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซํ้าเติมวิกฤติเก่า แม้ข้อดีคุมกำเนิดโครงการเกิดใหม่ ช่วยระบายสต๊อกคอนโดฯสายสีม่วงค้างเก่านับหมื่นหน่วย แต่อีกแง่ นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ ฐานะนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ระบุถึงผู้ถือครองที่ดินลมจับเพราะผุดโครงการใหม่ไม่ได้ แต่กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกำลังจะประกาศใช้อีกตัว ประกอบกับราคาประเมินที่ดินใหม่ ขยับทุกปี 10-15% เป็นภาระก้อนใหญ่ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค ประเมินภาพรวม LTV กระทบตลาด
เจ้าไหนต้นทุนที่ดินถูกได้เปรียบ...

ภาพรวมอสังหาฯนนท์

ภาพรวมตลาดอสังหาฯในจังหวัดนนทบุรี ขณะนี้คาดมีซัพพลายคอนโดฯบริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วงค้างเก่ารอระบายประมาณ 8 พัน-1 หมื่นหน่วย ขณะเดียวกันช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้น จากสถานการณ์ตลาดที่ไม่ดียาวนาน 3-4 ปี หลังจากโครงการรถไฟฟ้าไม่ประสบความสำเร็จเหมือนที่คิด ส่วนยอดขายที่มีในกลุ่มราคามากกว่า 1 - 2 ล้านบาท พบถูกรีเจ็กต์ (ปฏิเสธสินเชื่อ) นับ 30% ทำให้ดีเวลอปเปอร์แย่เกือบทุกราย แม้ราคาขายในตลาดอยู่ในระดับ 5-8.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตรเท่านั้น แต่สิ่งที่เกิดขึ้นสวนทาง คือ ราคาที่ดินที่ถูกรถไฟฟ้าดึงขึ้นไป พบปัจจุบันบางแปลงมีราคาซื้อ-ขาย 2.5-3 แสนบาทต่อตารางวา (ซ้าย-ขวา แนวรถไฟฟ้า) ถูกสุดไม่ตํ่ากว่า 1 แสนบาทต่อตารางวา (ราชพฤกษ์-สาทร)

ผังเมืองใหม่อุปสรรคใหญ่

ขณะนี้มีความชัดเจนแล้วว่า ผังเมืองจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ จะถูกประกาศใช้ในช่วงปลายปีนี้ ยื่นแก้ไขไม่ทัน เบื้องต้นมีความกังวลในเงื่อนไข FAR (สัดส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ที่ถูกลดลงเหลือสูงสุดเพียง 7:1 ในโซนพื้นที่สีแดง ซึ่งมีไม่กี่พื้นที่เท่านั้น เพราะเดิมทีมี FAR สูงสุดที่ 10:1 ทำให้ผู้พัฒนาใช้พื้นที่ได้น้อยลง ประการต่อมา คือ การกำหนดเงื่อนไขขึ้นตึกสูง ได้เฉพาะในซอยที่มีความกว้าง 10-12 เมตร แต่ซอยส่วนใหญ่ในพื้นที่มีขนาดซอยกว้างเฉลี่ยที่ 5-7 เมตรเท่านั้น ทำให้คอนโดฯเกิดใหม่ คงกระจุกตัวได้แค่แนวรถไฟฟ้าเท่านั้น ซึ่งหมายรวมถึงทำเลรถไฟฟ้าสายใหม่สีชมพูด้วย (ติวานนท์-แจ้งวัฒนะ) เงื่อนไขทั้ง 2 ส่วน เท่ากับเป็นการตัดโอกาส การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในทำเลที่มีศักยภาพในอนาคตด้วย โดยขณะนี้สมาคมอยู่ระหว่างศึกษาผังเมืองรวมของประเทศซึ่งยึดโยงกับแผนยุทธศาสตร์ชาติ 20 ปี และยุทธศาสตร์ย่อย 5 ปี เพื่อขอเสนอปรับเปลี่ยนให้มีความสอดคล้องกับสิ่งที่เป็น แต่คาดต้องใช้เวลาอีกระยะ 2 ปี

 “สายสีชมพู เข้าซอยกลับสร้างไม่ได้ ควรใช้หลักการเดียวกับสายสีม่วง กำหนดแนว 300 เมตร จากแนวรถไฟฟ้า ซ้าย-ขวา ขึ้นตึกสูงได้เหมือนเดิม”

ปิดประตูตีแมว

นายเลิศมงคล ยังระบุอีกว่า ไม่เพียงแต่ผลกระทบจากผังเมืองใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 ผู้พัฒนา ต้องเผชิญกับกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย ซึ่งเดิมการถือครองที่ดินโดยไม่สามารถขึ้นโครงการใหม่ได้นั้น ก็สร้างความเดือดร้อนให้ผู้พัฒนา ระดับหนึ่งอยู่แล้ว การถูกเรียกเก็บภาษี โดยรัฐจะใช้ตัวเลขจากราคาประเมินที่ดินใหม่ซึ่งมีการปรับขึ้นปีละ 10-15% เป็นตัวคำนวณ ยิ่งจะสร้างผลกระทบให้กับผู้ถือครองที่ดิน ลักษณะ “ปิดประตูตีแมว” ผู้พัฒนาหาทางออกไม่เจอ ขณะเดียวกัน อนาคตจะเป็นการสร้างภาระให้กับผู้บริโภคเพราะภาษีทุกบาทที่ผู้พัฒนาถูกเรียกเก็บ จะกลายเป็นต้นทุนของราคาขาย

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,500 วันที่ 29-31 สิงหาคม 2562