จี้รัฐออกก.ม.คุมนายหน้า รับตลาดบ้านมือสองโต
ในทุกรัฐบาล ให้ความสำคัญกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นฟันเฟืองขับเคลื่อนเศรษฐกิจประเทศ มีสัดส่วนประมาณ 6.2% ของ GDP ประเทศ จากสถิติแต่ละปีมีการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ยมากถึง 3.2-3.7 แสนหน่วยมูลค่าสูงถึง 6.5-7.5 ล้านบาท
นายหน้าไทย-เทศทึ้งเค้ก
ขณะการซื้อขายบ้านมือสองทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมมีความคึกคักโดยเฉพาะในทำเลกลางเมือง แนวรถไฟฟ้าแต่ตัวแปรสำคัญคือตัวกลางซื้อขายที่ยังไม่มีกฎหมายควบคุมปัจจุบันใครใคร่ ตั้งตนเป็นนายหน้าก็สามารถทำได้เพื่อหารายได้จากเปอร์เซ็นต์ส่วนต่างจากราคาทรัพย์ที่สูงเกินจริงบางรายอาจหลอกขายบ้านที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิหรือโฆษณาไม่ตรงกับข้อเท็จจริงเป็นต้นนอกจากจะเกิดความเสียหายฟ้องร้องเป็นคดีความระหว่างกันแล้วยังเสียเปรียบนายหน้าต่างชาติ ที่มีไลเซนส์เข้ามาตั้งโต๊ะขายในบ้านเราอีกด้วย
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริม ทรัพย์สะท้อนว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองทำให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่งที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งพบว่าปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าฯ เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ โดยพบว่ามีคนไทยจำนวนไม่น้อยและชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระโดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ ขาดความรู้และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพในด้านนี้ รวมทั้งพบว่ากลุ่มดังกล่าวมีจำนวนที่มากขึ้น
ในหลายกรณีตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐาน และจรรยาบรรณเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งอาจเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น
เร่งดันก.ม.นายหน้าคุมเข้ม
กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายในการใช้กำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย
เทียบนายหน้าต่างประเทศ
หากหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนำกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 2466 ทำให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้าให้กับประเทศต่างๆ ทั่วโลก และลองหันกลับมาดูประเทศรอบข้างของเราบ้าง
ประเทศมาเลเซีย มีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว
ประเทศฟิลิปปินส์ มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9 ปีแล้ว
ประเทศสิงคโปร์ มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว
นอกจากนี้ประเทศกัมพูชา เพิ่งออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อ ไม่นานมานี้ และประเทศเวียดนามและประเทศเมียนมาก็กำลัง ดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน
สำหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศ ASEAN แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน
หลายคนอาจจะสงสัยว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกำหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนำลูกค้าของตนในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการ ปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยาบรรณของตัวแทนนายหน้าอย่างเคร่งครัด โดยกลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทำหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้
ทั้งนี้ บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัทซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ
มองว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ ในฐานะที่เป็นผู้แนะนำช่องทาง-โอกาส ที่ยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
ตลาดใหญ่ 1.2 ล้านล้าน
สอดคล้องกับนายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศ ไทย) จำกัด หรือ ERA บริษัทบริหารแฟรนไชส์บริการซื้อ-ขาย-เช่า ระบุว่า ตลาดบ้านมือสองเติบโตต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับโครงการเกิดใหม่ มูลค่าต่อปี 1.2 ล้านล้านบาท และยังเป็นที่ต้องการของตลาด แต่ตัวกลางการพบปะระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของบ้าน ยังไม่มีกฎหมายรองรับเกี่ยวกับจรรยาบรรณในวิชาชีพ ทำให้เกิดการโกงเอาเปรียบผู้ซื้อและเจ้าของทรัพย์ที่จะขายได้
รายงาน หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3411 ระหว่างวันที่ 21 - 24 ตุลาคม 2561
นายหน้าไทย-เทศทึ้งเค้ก
ขณะการซื้อขายบ้านมือสองทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมมีความคึกคักโดยเฉพาะในทำเลกลางเมือง แนวรถไฟฟ้าแต่ตัวแปรสำคัญคือตัวกลางซื้อขายที่ยังไม่มีกฎหมายควบคุมปัจจุบันใครใคร่ ตั้งตนเป็นนายหน้าก็สามารถทำได้เพื่อหารายได้จากเปอร์เซ็นต์ส่วนต่างจากราคาทรัพย์ที่สูงเกินจริงบางรายอาจหลอกขายบ้านที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิหรือโฆษณาไม่ตรงกับข้อเท็จจริงเป็นต้นนอกจากจะเกิดความเสียหายฟ้องร้องเป็นคดีความระหว่างกันแล้วยังเสียเปรียบนายหน้าต่างชาติ ที่มีไลเซนส์เข้ามาตั้งโต๊ะขายในบ้านเราอีกด้วย
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริม ทรัพย์สะท้อนว่า การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองทำให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่งที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งพบว่าปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าฯ เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ โดยพบว่ามีคนไทยจำนวนไม่น้อยและชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระโดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ ขาดความรู้และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพในด้านนี้ รวมทั้งพบว่ากลุ่มดังกล่าวมีจำนวนที่มากขึ้น
ในหลายกรณีตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐาน และจรรยาบรรณเหล่านี้ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งอาจเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น
เร่งดันก.ม.นายหน้าคุมเข้ม
กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายในการใช้กำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย
เทียบนายหน้าต่างประเทศ
หากหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนำกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 2466 ทำให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้าให้กับประเทศต่างๆ ทั่วโลก และลองหันกลับมาดูประเทศรอบข้างของเราบ้าง
ประเทศมาเลเซีย มีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว
ประเทศฟิลิปปินส์ มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9 ปีแล้ว
ประเทศสิงคโปร์ มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว
นอกจากนี้ประเทศกัมพูชา เพิ่งออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อ ไม่นานมานี้ และประเทศเวียดนามและประเทศเมียนมาก็กำลัง ดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน
สำหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศ ASEAN แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน
หลายคนอาจจะสงสัยว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกำหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้าจะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนำลูกค้าของตนในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการ ปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยาบรรณของตัวแทนนายหน้าอย่างเคร่งครัด โดยกลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทำหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้
ทั้งนี้ บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัทซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ
มองว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ ในฐานะที่เป็นผู้แนะนำช่องทาง-โอกาส ที่ยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
ตลาดใหญ่ 1.2 ล้านล้าน
สอดคล้องกับนายวรเดช ศิวเตชานนท์ ประธานบริหาร บริษัท อีอาร์เอ แฟรนไชส์ (ประเทศ ไทย) จำกัด หรือ ERA บริษัทบริหารแฟรนไชส์บริการซื้อ-ขาย-เช่า ระบุว่า ตลาดบ้านมือสองเติบโตต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับโครงการเกิดใหม่ มูลค่าต่อปี 1.2 ล้านล้านบาท และยังเป็นที่ต้องการของตลาด แต่ตัวกลางการพบปะระหว่างผู้ซื้อกับเจ้าของบ้าน ยังไม่มีกฎหมายรองรับเกี่ยวกับจรรยาบรรณในวิชาชีพ ทำให้เกิดการโกงเอาเปรียบผู้ซื้อและเจ้าของทรัพย์ที่จะขายได้
รายงาน หน้า 31 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ฉบับ 3411 ระหว่างวันที่ 21 - 24 ตุลาคม 2561
