ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ บทเรียนจากปี 2540-2560
ก่อนเกิดวิกฤตการณ์ปี 2540 ย้อนหลังไป 10 ปี นับแต่ปี 2530 ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลมียอดจดทะเบียนเฉลี่ยปีละ140,000 หน่วย ในขณะที่มีการประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑลในช่วงเวลานั้น ว่ามีความต้องการเฉลี่ยปีละ 70,000-80,000 หน่วยเท่านั้น
ในขณะเดียวกัน ได้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าอาคารชุด อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว แฟกตอรี มินิแฟกตอรีสมาชิกสนามกอล์ฟ ผู้ที่ประกอบธุรกิจ อุตสาหกรรมด้านอื่นๆก็หันมาซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เพราะเล็งเห็นว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนมากกว่าธุรกิจหรืออุตสาหกรรมที่ตนเองประกอบการอยู่
สภาพการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ก่อนเกิดวิกฤตการณ์ปี 2540 ถือเป็นสภาพการณ์ของฟองสบู่อย่างชัดเจน คือ supplyในตลาดมีมาก แต่ยังคงมีผู้ซื้อราคาปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและรวดเร็ว มีการเก็งกำไร ทุกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ บรรยากาศของการจองตั้งแต่ตี 5 ขายใบจอง2-3 ทอดในวันเดียวกัน หรือการซื้อขายที่ดินจากเจ้าของที่ดินเดิม กว่าจะถึงวันโอนมีการขายต่อกันหลายทอด ราคาอาจขึ้นไปกว่าเท่าตัว สภาพการณ์ที่ว่านี้เป็นสภาพการณ์ที่เราเห็นต่อเนื่องหลายปีในขณะนั้น
นอกจาก เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้ว ตลาดทุนเองดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์ฯก็ขึ้นไปสุดกว่า 1,700 จุด เกิดการเก็งกำไรค่าเงิน ซึ่งต้นทางคือการเก็งกำไรฐานะของประเทศ เพราะประเทศซึ่งมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงต่อเนื่องหลายปีแต่เป็นการ เติบโตจากการกู้ยืมและพึ่งพาเงินทุนจากต่างประเทศประเทศที่มีอัตราเงินเฟ้อสูงต่อเนื่อง ขาดดุลการค้า ขาดดุลบัญชีเดินสะพัด ประเทศเหล่านี้ไม่มีทางที่ค่าเงินจะแข็งไปได้ ผลจากการต่อสู้กับการเก็งกำไรค่าเงินทำให้เงินสำรองระหว่างประเทศเหลือตํ่าสุดเพียง 25,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในวันที่ 14 พฤษภาคม 2540 และนำมาสู่การลอยค่าเงินบาทเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม2540 และมีผลให้สถาบันการเงินถูกปิดกิจการ 56 แห่ง มีการปิดควบรวมกิจการของธนาคารอีกหลายแห่ง
หลังจากวิกฤตการณ์ปี 2540เป็นต้นมาค่าเฉลี่ยของการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ตลอดเวลาเกือบ20 ปี มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 81,597หน่วย(ปี 2541-2559) โดยปีที่มียอดจดทะเบียนสูงสุด คือ ปี 2557 (ผลจากการเปิดตัวโครงการสูงสุดในปี 2555-2556) พร้อมกันนั้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆอาทิห้างสรรพสินค้า (DepartmentStore), ซูเปอร์เซ็นเตอร์ (Supercenter), ร้านค้าปลีกขายสินค้าเฉพาะอย่างหรือสินค้าพิเศษ (Specialty Store) และ ร้านสะดวกซื้อ (Convenience Store)ก็มีการก่อสร้างและเติบโตในจังหวัดสำคัญๆทั่วประเทศ สูงสุดในปี 2556 ด้วยเช่นกัน หลังจากนั้นในปี 2557-2559 จำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลก็ลดลงปีละ 13-17% จากจำนวนหน่วยสูงสุด 130,237 หน่วยในปี 2556 เหลือ 96,526 หน่วย ในปี 2559จังหวัดในภูมิภาคเองการเปิดตัวโครงการใหม่ ของที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทก็ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ซึ่งการชะลอตัวลงต้องถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี ที่ภาคธุรกิจมีการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
แต่ทั้งนี้แม้ข้อมูลข้างต้นจะบ่งบอกว่าไม่มีสัญญาณของฟองสบู่และการเก็งกำไรก็มิได้เกิดขึ้นในทุกๆ ประเภทเหมือนในอดีตแต่ข้อเท็จจริงในขณะนี้ก็คือราคาที่ดินสูงขึ้นรวดเร็วทั้งในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลแลจังหวัดสำคัญในภูมิภาค รวมถึงช่วงหลายปีที่ผ่านมาก็มีการลงทุนและหรือเก็งกำไร ในอาคารชุดบางทำเลเนื่องจากคาดว่าราคาจะปรับตัวขึ้นได้อีก สำหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบไม่มีการเก็งกำไรเกิดขึ้นเลยอาจมีบ้างสำหรับอาคารพาณิชย์ที่ซื้อเพื่อการลงทุน
[caption id="attachment_155350" align="aligncenter" width="431"]
ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ บทเรียนจากปี 2540-2560[/caption]
ในขณะที่ภาคการเงินเองสภาพคล่องในระบบยังมีอยู่สูงเงินสำรองระหว่างประเทศมีจำนวนถึง 185,332 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯวันที่ 19 พฤษภาคม 2560 สถาบันการเงินมีความแข็งแรงมากเมื่อเทียบกับก่อนวิกฤตการณ์ปี 2540และสภาพคล่องทางการเงินที่มีอยู่สูงในระบบทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed company)มีช่องทางในการระดมทุนมากกว่าการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯก็อาจ มีแรงกดดันที่ต้องมีอัตราการเติบโตทุกๆปีซึ่งอันที่จริงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัย มิใช่ธุรกิจที่มีลักษณะเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง(Snowball) เหมือนกับธุรกิจหรืออุตสาหกรรมอื่นที่มีการใช้สินค้าซํ้าหรือมีการซื้อซํ้า
ผู้เขียนจึงเห็นว่าการที่ดร.ศุภชัย พานิชภักดิ์ ออกมาให้ข้อสังเกตในเรื่องฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แม้ข้อมูลจะบอกว่าไม่มีสัญญาณเกิดขึ้น แต่ก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรประมาทกับภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่ถดถอยลงต่อเนื่องเช่นเดียวกับภาวะเศรษฐกิจ เพราะหากผู้ประกอบการทุกรายมีความมั่นใจในฐานะการเงิน มั่นใจในเทคโนโลยีก่อสร้างที่มีความรวดเร็วขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงกำลังซื้อที่ถดถอยลง และมิได้คำนึงถึงธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นธุรกิจซึ่งใช้แล้วไม่ได้หมดไป และที่อยู่อาศัยก็เป็นสินค้าใหญ่ คงทนใช้ได้นาน ชีวิตหนึ่งมิได้ซื้อหลาย ครั้ง ประกอบกับที่อยู่อาศัยมือ 2 ก็เริ่มมีบทบาทสำคัญในตลาดมากยิ่งขึ้น ความประมาทก็อาจนำมาซึ่งวิกฤตการณ์ได้ครับ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,266 วันที่ 1- 3 มิถุนายน พ.ศ. 2560
ในขณะเดียวกัน ได้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าอาคารชุด อาคารพาณิชย์ ทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว แฟกตอรี มินิแฟกตอรีสมาชิกสนามกอล์ฟ ผู้ที่ประกอบธุรกิจ อุตสาหกรรมด้านอื่นๆก็หันมาซื้อที่ดินและอสังหาริมทรัพย์ เพราะเล็งเห็นว่าการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนมากกว่าธุรกิจหรืออุตสาหกรรมที่ตนเองประกอบการอยู่
สภาพการณ์ของอสังหาริมทรัพย์ก่อนเกิดวิกฤตการณ์ปี 2540 ถือเป็นสภาพการณ์ของฟองสบู่อย่างชัดเจน คือ supplyในตลาดมีมาก แต่ยังคงมีผู้ซื้อราคาปรับขึ้นอย่างต่อเนื่องและรวดเร็ว มีการเก็งกำไร ทุกประเภทของอสังหาริมทรัพย์ บรรยากาศของการจองตั้งแต่ตี 5 ขายใบจอง2-3 ทอดในวันเดียวกัน หรือการซื้อขายที่ดินจากเจ้าของที่ดินเดิม กว่าจะถึงวันโอนมีการขายต่อกันหลายทอด ราคาอาจขึ้นไปกว่าเท่าตัว สภาพการณ์ที่ว่านี้เป็นสภาพการณ์ที่เราเห็นต่อเนื่องหลายปีในขณะนั้น
นอกจาก เกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แล้ว ตลาดทุนเองดัชนีราคาตลาดหลักทรัพย์ฯก็ขึ้นไปสุดกว่า 1,700 จุด เกิดการเก็งกำไรค่าเงิน ซึ่งต้นทางคือการเก็งกำไรฐานะของประเทศ เพราะประเทศซึ่งมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจสูงต่อเนื่องหลายปีแต่เป็นการ เติบโตจากการกู้ยืมและพึ่งพาเงินทุนจากต่างประเทศประเทศที่มีอัตราเงินเฟ้อสูงต่อเนื่อง ขาดดุลการค้า ขาดดุลบัญชีเดินสะพัด ประเทศเหล่านี้ไม่มีทางที่ค่าเงินจะแข็งไปได้ ผลจากการต่อสู้กับการเก็งกำไรค่าเงินทำให้เงินสำรองระหว่างประเทศเหลือตํ่าสุดเพียง 25,000 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ในวันที่ 14 พฤษภาคม 2540 และนำมาสู่การลอยค่าเงินบาทเมื่อวันที่ 2 กรกฎาคม2540 และมีผลให้สถาบันการเงินถูกปิดกิจการ 56 แห่ง มีการปิดควบรวมกิจการของธนาคารอีกหลายแห่ง
หลังจากวิกฤตการณ์ปี 2540เป็นต้นมาค่าเฉลี่ยของการจดทะเบียนที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล ตลอดเวลาเกือบ20 ปี มีค่าเฉลี่ยที่ปีละ 81,597หน่วย(ปี 2541-2559) โดยปีที่มียอดจดทะเบียนสูงสุด คือ ปี 2557 (ผลจากการเปิดตัวโครงการสูงสุดในปี 2555-2556) พร้อมกันนั้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆอาทิห้างสรรพสินค้า (DepartmentStore), ซูเปอร์เซ็นเตอร์ (Supercenter), ร้านค้าปลีกขายสินค้าเฉพาะอย่างหรือสินค้าพิเศษ (Specialty Store) และ ร้านสะดวกซื้อ (Convenience Store)ก็มีการก่อสร้างและเติบโตในจังหวัดสำคัญๆทั่วประเทศ สูงสุดในปี 2556 ด้วยเช่นกัน หลังจากนั้นในปี 2557-2559 จำนวนหน่วยของที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลก็ลดลงปีละ 13-17% จากจำนวนหน่วยสูงสุด 130,237 หน่วยในปี 2556 เหลือ 96,526 หน่วย ในปี 2559จังหวัดในภูมิภาคเองการเปิดตัวโครงการใหม่ ของที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทก็ชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่องเช่นเดียวกัน ซึ่งการชะลอตัวลงต้องถือว่าเป็นสัญญาณที่ดี ที่ภาคธุรกิจมีการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวลง
แต่ทั้งนี้แม้ข้อมูลข้างต้นจะบ่งบอกว่าไม่มีสัญญาณของฟองสบู่และการเก็งกำไรก็มิได้เกิดขึ้นในทุกๆ ประเภทเหมือนในอดีตแต่ข้อเท็จจริงในขณะนี้ก็คือราคาที่ดินสูงขึ้นรวดเร็วทั้งในเขตกรุงเทพฯปริมณฑลแลจังหวัดสำคัญในภูมิภาค รวมถึงช่วงหลายปีที่ผ่านมาก็มีการลงทุนและหรือเก็งกำไร ในอาคารชุดบางทำเลเนื่องจากคาดว่าราคาจะปรับตัวขึ้นได้อีก สำหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์อื่นๆโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบไม่มีการเก็งกำไรเกิดขึ้นเลยอาจมีบ้างสำหรับอาคารพาณิชย์ที่ซื้อเพื่อการลงทุน
[caption id="attachment_155350" align="aligncenter" width="431"]
ในขณะที่ภาคการเงินเองสภาพคล่องในระบบยังมีอยู่สูงเงินสำรองระหว่างประเทศมีจำนวนถึง 185,332 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯวันที่ 19 พฤษภาคม 2560 สถาบันการเงินมีความแข็งแรงมากเมื่อเทียบกับก่อนวิกฤตการณ์ปี 2540และสภาพคล่องทางการเงินที่มีอยู่สูงในระบบทำให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ (Listed company)มีช่องทางในการระดมทุนมากกว่าการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงิน
สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯก็อาจ มีแรงกดดันที่ต้องมีอัตราการเติบโตทุกๆปีซึ่งอันที่จริงธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัย มิใช่ธุรกิจที่มีลักษณะเติบโตได้อย่างต่อเนื่อง(Snowball) เหมือนกับธุรกิจหรืออุตสาหกรรมอื่นที่มีการใช้สินค้าซํ้าหรือมีการซื้อซํ้า
ผู้เขียนจึงเห็นว่าการที่ดร.ศุภชัย พานิชภักดิ์ ออกมาให้ข้อสังเกตในเรื่องฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์แม้ข้อมูลจะบอกว่าไม่มีสัญญาณเกิดขึ้น แต่ก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรประมาทกับภาวะเศรษฐกิจ และกำลังซื้อที่ถดถอยลงต่อเนื่องเช่นเดียวกับภาวะเศรษฐกิจ เพราะหากผู้ประกอบการทุกรายมีความมั่นใจในฐานะการเงิน มั่นใจในเทคโนโลยีก่อสร้างที่มีความรวดเร็วขึ้นโดยมิได้คำนึงถึงกำลังซื้อที่ถดถอยลง และมิได้คำนึงถึงธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า เป็นธุรกิจซึ่งใช้แล้วไม่ได้หมดไป และที่อยู่อาศัยก็เป็นสินค้าใหญ่ คงทนใช้ได้นาน ชีวิตหนึ่งมิได้ซื้อหลาย ครั้ง ประกอบกับที่อยู่อาศัยมือ 2 ก็เริ่มมีบทบาทสำคัญในตลาดมากยิ่งขึ้น ความประมาทก็อาจนำมาซึ่งวิกฤตการณ์ได้ครับ
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,266 วันที่ 1- 3 มิถุนายน พ.ศ. 2560
