มิกซ์ยูสใหม่ป่วนตลาดปี68 พื้นที่ค้าปลีก-สำนักงานเพิ่มกว่า 1 ล้านตร.ม.
คอลลิเออร์สชี้ผลกระทบโครงการมิกซ์ยูส คาดปี68 พื้นที่ค้าปลีกในกทม.เพิ่มไม่น้อยกว่า 4 แสนตร.ม.พื้นที่สำนักงานกว่า 6 แสนตร.ม. ดันค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานพุ่งกว่า 10% จับตาธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์อาจกลับมารุ่ง
ราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี เป็นผลมาจากการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าและจำนวนที่ดินที่ลดลง ส่งผลให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่สูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายที่ครอบครองที่ดินขนาดใหญ่ จึงต้องพัฒนาโครงการที่มีรูปแบบผสมผสานหรือมิกซ์ยูสมากขึ้น เพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้นเช่นกัน อีกทั้งยังสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง
โดยรูปแบบการพัฒนานั้นจะผสมผสานระหว่างโครงการที่ขายกรรมสิทธิ์และโครงการเช่าระยะสั้นและระยะยาว เพื่อสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่หลายโครงการในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้คาดการณ์ได้ว่าตั้งแต่ปี 2560 – 2568 จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่จะทยอยสร้างเสร็จ ส่งผลให้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะโครงการพาณิชยกรรมประเภทพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตภายในปี 2568 มีไม่น้อยกว่า 400,000 ตารางเมตรทั้งหมดอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครโดยเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ
รวมไปถึงพื้นที่สำนักงานที่จะเกิดขึ้นในอนาคตก็ไม่น้อยกว่า 600,000 ตารางเมตร จากหลายโครงการที่ก่อสร้างอยู่ และที่จะเริ่มการก่อสร้างภายในปี 2560 – 2561 อีกหลายโครงการ เรียกได้ว่าในช่วง 6 – 7 ปีจากนี้เป็นช่วงที่กรุงเทพฯจะมีโครงการพาณิชยกรรมทั้งอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการมากที่สุดในรอบหลายปี นอกจากนี้ จำนวนห้องพักในโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ก็เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเช่นกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต้องคำนึงถึงอุปสงค์ในอนาคตด้วย
ค่าเช่าสนง.สูงกว่า 10%
พื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นนั้นอาจจะส่งผลกระทบต่ออาคารสำนักงานในปัจจุบันแน่นอน เพราะโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือกำลังจะเริ่มการก่อสร้างในอนาคตนั้น ตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ไม่ได้แตกต่างจากอาคารสำนักงานที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน แต่รูปแบบโครงการโดดเด่นกว่า เพราะนอกจากอาคารสำนักงาน ยังมีโครงการรูปแบบอื่นๆ อยู่ภายในโครงการเดียวกันด้วย
นอกจากนี้บริษัทที่คำนึงถึงภาพลักษณ์องค์กรหรือว่าต้องการพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในโครงการระดับโลกก็อาจจะมีการย้ายเข้าสู่โครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ด้านค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ๆ อาจจะมีผลต่อค่าเช่าเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ ในอนาคต แม้ตอนนี้จะยังไม่สามารถคาดเดาได้ก็ตาม แต่เชื่อว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ในโครงการรูปแบบนี้จะสูงกว่าอาคารสำนักงานระดับเดียวกันในทำเลนั้นๆ ไม่น้อยกว่า 10%
จับตาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์
แม้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในปัจจุบันของกรุงเทพมหานครจะลดความร้อนแรงลงไปค่อนข้างมาก เพราะกลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ที่เป็นชาวต่างชาตินั้นมีทางเลือกในการเช่าคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นต์ระดับบนขึ้นไปที่ราคาต่ำกว่ามาก
อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกหรือว่าทำเลก็ไม่ได้แตกต่างกับเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ดังนั้น ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ จึงไม่คึกคักเท่าในอดีต แต่ในโครงการมิกซ์ยูสหลายโครงการมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เป็นส่วนหนึ่งของโครงการด้วย เพราะข้อจำกัดในการลงทุนบนที่ดินสิทธิการเช่า ทำให้ต้องจับตามองว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เหล่านี้จะเป็นที่ต้องการของคนที่ทำงานในอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจากโครงการเหล่านี้หรือเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานครมากน้อยแค่ไหน เพราะชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่ทำงานในกรุงเทพมหานครเริ่มซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตนเองกันแล้ว แต่ถ้ารูปแบบโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่จะเกิดขึ้นใหม่นี้อยู่ในพื้นที่โครงการเดียวกันกับอาคารสำนักงานที่พวกเขาทำงานอยู่ก็อาจจะมีความน่าสนใจมากขึ้นเช่นกัน
หวั่นกระทบค้าปลีก
สำหรับโครงการค้าปลีกนั้น ส่วนใหญ่รองรับกำลังซื้อจากคนภายนอกโครงการเป็นหลัก อีกทั้งบางโครงการพยายามพัฒนาโครงการของตนเองให้เป็นโครงการะดับโลกที่มีแบรนด์หรือร้านค้าระดับโลกมาเป็นผู้เช่ารวมไปถึงการยกระดับเป็นศูนย์การค้าที่นักท่องเที่ยวต่างชาติต้องมา ซึ่งทำให้เป็นที่สนใจว่าจะมีผลกระทบต่อโครงการค้าปลีกอื่นๆ ในปัจจุบันมากน้อยแค่ไหน แต่สุดท้ายต้องดูที่การบริหารจัดการและรูปแบบโครงการด้วยว่าน่าสนใจกว่าโครงการในปัจจุบันหรือเปล่า
“สรุปแล้วโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กำลังพัฒนาและจะทยอยสร้างเสร็จในช่วง 7 – 8 ปีข้างหน้านี้มีผลกระทบต่อกรุงเทพฯ ที่เห็นได้ชัดคือ ราคาที่ดิน โดยรอบโครงการเหล่านี้ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่อน แต่จะมากหรือน้อยนั้นแตกต่างกันไปตามทำเลและความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่นั้นๆ รวมไปถึงราคาคอนโดมิเนียมโดยรอบที่ปรับขึ้นตามปัจจัยที่เปลี่ยนไปหลังจากที่โครงการเหล่านี้เริ่มก่อสร้าง ส่วนผลกระทบจากการเกิดขึ้นของโครงการก็แตกต่างกันไปตามรูปแบบการพัฒนาและขนาดของโครงการ ดังนั้น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ โรงแรม หรือโครงการค้าปลีกที่อยู่รอบๆ โครงการเหล่านี้ต้องหาวิธีรับมือหรือต้องมีการปรับตัวเพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้หลังจากที่โครงการเหล่านี้สร้างเสร็จในอนาคต”
[caption id="attachment_144610" align="aligncenter" width="306"]
มิกซ์ยูสใหม่ป่วนตลาดปี68 พืนที่ค้าปลีก-สำนักงานเพิ่มกว่า1ล้านตร.ม.[/caption]
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,257
วันที่ 30 เมษายน - 3 พฤษภาคม พ.ศ. 2560
ราคาที่ดินย่านใจกลางเมืองที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตลอดระยะเวลากว่า 10 ปี เป็นผลมาจากการขยายตัวของเส้นทางรถไฟฟ้าและจำนวนที่ดินที่ลดลง ส่งผลให้ราคาที่ดินในบางพื้นที่สูงถึง 2 ล้านบาทต่อตารางวา ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายที่ครอบครองที่ดินขนาดใหญ่ จึงต้องพัฒนาโครงการที่มีรูปแบบผสมผสานหรือมิกซ์ยูสมากขึ้น เพื่อจะได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินได้มากขึ้นเช่นกัน อีกทั้งยังสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการพัฒนาโครงการรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง
โดยรูปแบบการพัฒนานั้นจะผสมผสานระหว่างโครงการที่ขายกรรมสิทธิ์และโครงการเช่าระยะสั้นและระยะยาว เพื่อสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการมิกซ์ยูสขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่หลายโครงการในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทำให้คาดการณ์ได้ว่าตั้งแต่ปี 2560 – 2568 จะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่หลายโครงการที่จะทยอยสร้างเสร็จ ส่งผลให้มีโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายประเภทเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะโครงการพาณิชยกรรมประเภทพื้นที่ค้าปลีกและอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคตภายในปี 2568 มีไม่น้อยกว่า 400,000 ตารางเมตรทั้งหมดอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครโดยเฉพาะพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ
รวมไปถึงพื้นที่สำนักงานที่จะเกิดขึ้นในอนาคตก็ไม่น้อยกว่า 600,000 ตารางเมตร จากหลายโครงการที่ก่อสร้างอยู่ และที่จะเริ่มการก่อสร้างภายในปี 2560 – 2561 อีกหลายโครงการ เรียกได้ว่าในช่วง 6 – 7 ปีจากนี้เป็นช่วงที่กรุงเทพฯจะมีโครงการพาณิชยกรรมทั้งอาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการมากที่สุดในรอบหลายปี นอกจากนี้ จำนวนห้องพักในโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ก็เพิ่มขึ้นค่อนข้างมากเช่นกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการเจ้าของโครงการต้องคำนึงถึงอุปสงค์ในอนาคตด้วย
ค่าเช่าสนง.สูงกว่า 10%
พื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้นนั้นอาจจะส่งผลกระทบต่ออาคารสำนักงานในปัจจุบันแน่นอน เพราะโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กำลังก่อสร้างหรือกำลังจะเริ่มการก่อสร้างในอนาคตนั้น ตั้งอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเขตธุรกิจ (CBD) ไม่ได้แตกต่างจากอาคารสำนักงานที่มีอยู่แล้วในปัจจุบัน แต่รูปแบบโครงการโดดเด่นกว่า เพราะนอกจากอาคารสำนักงาน ยังมีโครงการรูปแบบอื่นๆ อยู่ภายในโครงการเดียวกันด้วย
นอกจากนี้บริษัทที่คำนึงถึงภาพลักษณ์องค์กรหรือว่าต้องการพื้นที่สำนักงานที่อยู่ในโครงการระดับโลกก็อาจจะมีการย้ายเข้าสู่โครงการใหม่ๆ ที่กำลังจะเกิดขึ้นในอนาคต ด้านค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ๆ อาจจะมีผลต่อค่าเช่าเฉลี่ยในทำเลนั้นๆ ในอนาคต แม้ตอนนี้จะยังไม่สามารถคาดเดาได้ก็ตาม แต่เชื่อว่าค่าเช่าอาคารสำนักงานใหม่ในโครงการรูปแบบนี้จะสูงกว่าอาคารสำนักงานระดับเดียวกันในทำเลนั้นๆ ไม่น้อยกว่า 10%
จับตาเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์
แม้ธุรกิจเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในปัจจุบันของกรุงเทพมหานครจะลดความร้อนแรงลงไปค่อนข้างมาก เพราะกลุ่มลูกค้าหลักของเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ที่เป็นชาวต่างชาตินั้นมีทางเลือกในการเช่าคอนโดมิเนียมหรืออพาร์ทเม้นต์ระดับบนขึ้นไปที่ราคาต่ำกว่ามาก
อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกหรือว่าทำเลก็ไม่ได้แตกต่างกับเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ดังนั้น ตลาดเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ จึงไม่คึกคักเท่าในอดีต แต่ในโครงการมิกซ์ยูสหลายโครงการมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เป็นส่วนหนึ่งของโครงการด้วย เพราะข้อจำกัดในการลงทุนบนที่ดินสิทธิการเช่า ทำให้ต้องจับตามองว่าเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์เหล่านี้จะเป็นที่ต้องการของคนที่ทำงานในอาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตจากโครงการเหล่านี้หรือเป็นที่ต้องการของชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพมหานครมากน้อยแค่ไหน เพราะชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่ทำงานในกรุงเทพมหานครเริ่มซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของตนเองกันแล้ว แต่ถ้ารูปแบบโครงการเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ที่จะเกิดขึ้นใหม่นี้อยู่ในพื้นที่โครงการเดียวกันกับอาคารสำนักงานที่พวกเขาทำงานอยู่ก็อาจจะมีความน่าสนใจมากขึ้นเช่นกัน
หวั่นกระทบค้าปลีก
สำหรับโครงการค้าปลีกนั้น ส่วนใหญ่รองรับกำลังซื้อจากคนภายนอกโครงการเป็นหลัก อีกทั้งบางโครงการพยายามพัฒนาโครงการของตนเองให้เป็นโครงการะดับโลกที่มีแบรนด์หรือร้านค้าระดับโลกมาเป็นผู้เช่ารวมไปถึงการยกระดับเป็นศูนย์การค้าที่นักท่องเที่ยวต่างชาติต้องมา ซึ่งทำให้เป็นที่สนใจว่าจะมีผลกระทบต่อโครงการค้าปลีกอื่นๆ ในปัจจุบันมากน้อยแค่ไหน แต่สุดท้ายต้องดูที่การบริหารจัดการและรูปแบบโครงการด้วยว่าน่าสนใจกว่าโครงการในปัจจุบันหรือเปล่า
“สรุปแล้วโครงการมิกซ์ยูสต่างๆ ที่กำลังพัฒนาและจะทยอยสร้างเสร็จในช่วง 7 – 8 ปีข้างหน้านี้มีผลกระทบต่อกรุงเทพฯ ที่เห็นได้ชัดคือ ราคาที่ดิน โดยรอบโครงการเหล่านี้ที่จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่อน แต่จะมากหรือน้อยนั้นแตกต่างกันไปตามทำเลและความหนาแน่นของการพัฒนาในพื้นที่นั้นๆ รวมไปถึงราคาคอนโดมิเนียมโดยรอบที่ปรับขึ้นตามปัจจัยที่เปลี่ยนไปหลังจากที่โครงการเหล่านี้เริ่มก่อสร้าง ส่วนผลกระทบจากการเกิดขึ้นของโครงการก็แตกต่างกันไปตามรูปแบบการพัฒนาและขนาดของโครงการ ดังนั้น อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ โรงแรม หรือโครงการค้าปลีกที่อยู่รอบๆ โครงการเหล่านี้ต้องหาวิธีรับมือหรือต้องมีการปรับตัวเพื่อให้สามารถดำเนินธุรกิจต่อไปได้หลังจากที่โครงการเหล่านี้สร้างเสร็จในอนาคต”
[caption id="attachment_144610" align="aligncenter" width="306"]
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,257
วันที่ 30 เมษายน - 3 พฤษภาคม พ.ศ. 2560
