ธุรกิจอสังหาฯเค้กชิ้นงาม ผู้ประกอบการหน้าใหม่มีทั้งแจ้งเกิด/หายเข้ากลีบเมฆ
คอลลิเออร์ส ชี้ธุรกิจอสังหาฯ หอมหวาน เชิญชวนผู้ประกอบการหน้าใหม่เข้าสู่ตลาดเพียบ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม พบมีสูญหายจากตลาด เหตุสายป่านสั้น/แบงค์เข้มปล่อยกู้ เชื่ออนาคตหน้าใหม่เกิดยาก
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครหลายราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอย่างเดียว เพราะคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาในการพัฒนาไม่นานและสามารถคืนทุนได้เร็ว ทำให้เหมาะกับผู้ประกอบการหน้าใหม่หรือรายเล็ก
[caption id="attachment_105299" align="aligncenter" width="700"]
บริษัทอสังหาฯหน้าใหม่ ที่เข้าสู่ตลาดในแต่ละปี[/caption]
อีกทั้งมีผู้ประกอบการรายเล็กที่อาจจะมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้บ้างแล้ว และเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มเติมในปีนี้ ซึ่งจำนวนของผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่เหล่านี้ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้น แต่อาจจะไม่ได้หมายความว่ามีจำนวนโครงการมากขึ้น เพราะมีหลายรายที่เปิดขายเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น หลังจากนั้นก็หายไปทำให้จำนวนโครงการหรือว่าบริษัทหน้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดรวมทั้งรายเล็กในแต่ละปีดูแล้วมีจำนวนไม่ค่อยแตกต่างกันมากนัก
"การที่ผู้ประกอบการหน้าใหม่บางรายเปิดขายโครงการใหม่เพียงแค่ 1 โครงการแล้วก็หายหน้าไปนั้น อาจจะเป็นเพราะว่าพวกเขาพอใจแค่นั้นหรือโครงการที่เปิดขายไม่ประสบความสำเร็จ อีกทั้งเงินทุนของผู้ประกอบการรายใหม่และรายเล็กอาจจะไม่มาก นอกจากนี้การขอสินเชื่อจากทางธนาคารก็มีความยากลำบากกว่าผู้ประกอบการรายกลางหรือรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีวิธีการระดมทุนจากช่องทางอื่นได้คล่องตัวกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็ก จึงต้องเลือกทำเลที่มีต้นทุนในการพัฒนาไม่สูง เช่น ในพื้นที่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันหรือนอกพื้นที่ตามแนวส่วนต่อขยายที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป เพราะพวกเขาพยายามพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกำลังซื้อในกลุ่มกลาง – ล่าง"นายสุรเชษฐ กล่าว
สำหรับผู้ประกอบการบางราย ที่อาจจะมีที่ดินดั้งเดิมในพื้นที่เมืองชั้นในหรือว่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาไม่สูงมาก แต่สามารถขายในราคาใกล้เคียงกับโครงการของรายใหญ่ได้
ทั้งนี้ จากข้อมูลการสำรวจ พบว่า มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 1-3 ปี 2559 จำนวน 23 โครงการ รวม 4,711 หน่วย โดยพื้นที่ที่ผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็กเลือกเปิดขายโครงการของตนนั้นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกที่อยู่นอกพื้นที่ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันประมาณ 52% จากจำนวนทั้งหมด และมีประมาณ 18% อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน แต่เป็นทำเลในซอยย่อยหรือไม่ใช่ทำเลที่ราคาที่ดินสูงเกินไปและมีบางรายที่ใช้ที่ดินที่เป็นมรดกของครอบครัวมาพัฒนา
สำหรับแนวโน้มการขยายตัวของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ อาจจะมีจำนวนที่ไม่มากนัก เพราะข้อจำกัดหลายอย่าง ทั้งเรื่องของราคาที่ดินที่สูงขึ้น ไม่เฉพาะแต่ในเมืองชั้นใน แต่ในทุกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าราคาที่ดินก็สูงขึ้น ธนาคารเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการรายเล็กและหน้าใหม่ ทำให้ต้องมีเงินทุนส่วนหนึ่งไว้พัฒนาโครงการในช่วงต้น
อีกทั้งการแข่งขันกับรายใหญ่หรือรายกลางที่มีชื่อเสียงมากกว่าก็มีความเข้มข้นมากขึ้น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงมั่นใจในผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือรายที่มีชื่อเสียงมากกว่า ถ้าผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่ไม่ได้มีประสบการณ์หรือว่ามีชื่อเสียงจากธุรกิจอื่นๆ มาก่อน หรือโครงการไม่ได้อยู่ในทำเลทอง และราคาขายอาจจะดูแพงเกินไป เมื่อเทียบกับทำเลและรูปแบบโครงการก็อาจจะลำบากในการขาย แต่มีผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่หลายรายที่อาจจะพัฒนาโครงการได้ตอบโจทย์ผู้ซื้อ จนสามารถพัฒนาโครงการได้ต่อเนื่องกันหลายปีจนบริษัทสามารถเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ได้ในในเวลาไม่กี่ปี หรือบางรายยังสามารถเปิดขายโครงการได้ต่อเนื่องแม้จะเป็นโครงการที่ขนาดไม่ใหญ่ก็ตาม
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,199 วันที่ 9 - 12 ตุลาคม พ.ศ. 2559
นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผย "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า ในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา มีผู้ประกอบการโครงการอสังหาริมทรัพย์หน้าใหม่เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพมหานครหลายราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่เน้นการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมอย่างเดียว เพราะคอนโดมิเนียมมีระยะเวลาในการพัฒนาไม่นานและสามารถคืนทุนได้เร็ว ทำให้เหมาะกับผู้ประกอบการหน้าใหม่หรือรายเล็ก
[caption id="attachment_105299" align="aligncenter" width="700"]
อีกทั้งมีผู้ประกอบการรายเล็กที่อาจจะมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมาก่อนหน้านี้บ้างแล้ว และเปิดขายโครงการใหม่เพิ่มเติมในปีนี้ ซึ่งจำนวนของผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่เหล่านี้ มีแนวโน้มที่จะเพิ่มมากขึ้น แต่อาจจะไม่ได้หมายความว่ามีจำนวนโครงการมากขึ้น เพราะมีหลายรายที่เปิดขายเพียงแค่ 1 โครงการเท่านั้น หลังจากนั้นก็หายไปทำให้จำนวนโครงการหรือว่าบริษัทหน้าใหม่ที่เข้าสู่ตลาดรวมทั้งรายเล็กในแต่ละปีดูแล้วมีจำนวนไม่ค่อยแตกต่างกันมากนัก
"การที่ผู้ประกอบการหน้าใหม่บางรายเปิดขายโครงการใหม่เพียงแค่ 1 โครงการแล้วก็หายหน้าไปนั้น อาจจะเป็นเพราะว่าพวกเขาพอใจแค่นั้นหรือโครงการที่เปิดขายไม่ประสบความสำเร็จ อีกทั้งเงินทุนของผู้ประกอบการรายใหม่และรายเล็กอาจจะไม่มาก นอกจากนี้การขอสินเชื่อจากทางธนาคารก็มีความยากลำบากกว่าผู้ประกอบการรายกลางหรือรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีวิธีการระดมทุนจากช่องทางอื่นได้คล่องตัวกว่า ดังนั้น ผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็ก จึงต้องเลือกทำเลที่มีต้นทุนในการพัฒนาไม่สูง เช่น ในพื้นที่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันหรือนอกพื้นที่ตามแนวส่วนต่อขยายที่ราคาที่ดินไม่สูงเกินไป เพราะพวกเขาพยายามพัฒนาโครงการเพื่อรองรับกำลังซื้อในกลุ่มกลาง – ล่าง"นายสุรเชษฐ กล่าว
สำหรับผู้ประกอบการบางราย ที่อาจจะมีที่ดินดั้งเดิมในพื้นที่เมืองชั้นในหรือว่าตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าปัจจุบันอยู่ก่อนหน้านี้แล้ว ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาไม่สูงมาก แต่สามารถขายในราคาใกล้เคียงกับโครงการของรายใหญ่ได้
ทั้งนี้ จากข้อมูลการสำรวจ พบว่า มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาส 1-3 ปี 2559 จำนวน 23 โครงการ รวม 4,711 หน่วย โดยพื้นที่ที่ผู้ประกอบการหน้าใหม่และรายเล็กเลือกเปิดขายโครงการของตนนั้นอยู่ในพื้นที่กรุงเทพมหานครรอบนอกที่อยู่นอกพื้นที่ของเส้นทางรถไฟฟ้าสายปัจจุบันประมาณ 52% จากจำนวนทั้งหมด และมีประมาณ 18% อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นใน แต่เป็นทำเลในซอยย่อยหรือไม่ใช่ทำเลที่ราคาที่ดินสูงเกินไปและมีบางรายที่ใช้ที่ดินที่เป็นมรดกของครอบครัวมาพัฒนา
สำหรับแนวโน้มการขยายตัวของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้ อาจจะมีจำนวนที่ไม่มากนัก เพราะข้อจำกัดหลายอย่าง ทั้งเรื่องของราคาที่ดินที่สูงขึ้น ไม่เฉพาะแต่ในเมืองชั้นใน แต่ในทุกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าราคาที่ดินก็สูงขึ้น ธนาคารเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อให้กับผู้ประกอบการรายเล็กและหน้าใหม่ ทำให้ต้องมีเงินทุนส่วนหนึ่งไว้พัฒนาโครงการในช่วงต้น
อีกทั้งการแข่งขันกับรายใหญ่หรือรายกลางที่มีชื่อเสียงมากกว่าก็มีความเข้มข้นมากขึ้น ผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงมั่นใจในผู้ประกอบการรายใหญ่ หรือรายที่มีชื่อเสียงมากกว่า ถ้าผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่ไม่ได้มีประสบการณ์หรือว่ามีชื่อเสียงจากธุรกิจอื่นๆ มาก่อน หรือโครงการไม่ได้อยู่ในทำเลทอง และราคาขายอาจจะดูแพงเกินไป เมื่อเทียบกับทำเลและรูปแบบโครงการก็อาจจะลำบากในการขาย แต่มีผู้ประกอบการรายเล็กหรือหน้าใหม่หลายรายที่อาจจะพัฒนาโครงการได้ตอบโจทย์ผู้ซื้อ จนสามารถพัฒนาโครงการได้ต่อเนื่องกันหลายปีจนบริษัทสามารถเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์ได้ในในเวลาไม่กี่ปี หรือบางรายยังสามารถเปิดขายโครงการได้ต่อเนื่องแม้จะเป็นโครงการที่ขนาดไม่ใหญ่ก็ตาม
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,199 วันที่ 9 - 12 ตุลาคม พ.ศ. 2559
