จับตา REIT Buy-Back ไทย หลังดีลซื้อคืน ‘โรงแรมเชอราตัน’ สะดุด

REIT Buy-Back ทางเลือกใหม่ธุรกิจอสังหาฯ 

REIT Buy-Back กลายเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือระดมทุนที่ถูกพูดถึงอีกครั้ง หลังเกิดกรณีการซื้อคืนทรัพย์สินของกองทรัสต์ GROREIT ที่ยังไม่สามารถดำเนินการได้ตามกำหนด แม้เจ้าของทรัพย์จะยืนยันว่ามีความพร้อมด้านเงินทุน ส่งผลให้ตลาดกลับมาจับตาความเสี่ยงและโครงสร้างของ REIT Buy-Back ในประเทศไทยมากขึ้น 

REIT Buy-Back เป็นรูปแบบการระดมทุนผ่านทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) ที่สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เปิดทางให้ผู้ประกอบการใช้ในช่วงการแพร่ระบาดของโควิด-19 เพื่อช่วยเสริมสภาพคล่อง โดยผู้ประกอบการสามารถขายทรัพย์สินเข้ากองทรัสต์ พร้อมทำข้อตกลงซื้อคืนในอนาคตภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดไว้ล่วงหน้า 

 มาตรการดังกล่าวช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์เข้าถึงแหล่งเงินทุน ขณะที่นักลงทุนมีโอกาสลงทุนในสินทรัพย์คุณภาพผ่านกองทรัสต์ 

ดีล GROREIT สะดุด ชะลอคืนเงินผู้ถือหน่วย 

ในประเทศไทยมีกองทรัสต์ที่มีข้อตกลงซื้อคืน หรือ REIT buy-back จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย(ตลท.) อย่างเป็นทางการเพียง 1 กองทุน คือ GROREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ซึ่งลงทุนในโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน 

ขณะที่ DREITBB หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี ที่ ของกลุ่มดุสิตธานี

และ DTPHREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า ดีทีพี ฮอสพิทอลลิตี้ เป็นกองทรัสต์ในเครือ MQDC จะเป็นการเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจง (Private Placement) ให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันและรายใหญ่พิเศษ ไม่ได้เปิดให้ประชาชนทั่วไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ 

สำหรับกองทรัสต์ DREITBB อายุ 7 ปี มีกำหนดซื้อคืนในปี 2574 ส่วน DTPHREIT อายุ 3ปี และเลิกกองทรัสต์แล้วเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2568 ส่วนกองทรัสต์ GROREIT อายุ 5 ปีครบกำหนดการซื้อคืนทรัพย์ วันที่ 14 กรกฎาคม 2569 แต่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH เจ้าของทรัพย์ไม่ได้เข้าทำสัญญาซื้อคืน โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ตามกำหนดเวลา มูลค่ากว่า 4,873 ล้านบาท ส่งผลให้กองทรัสต์ GROREIT ต้องชะลอแผนการจ่ายคืนเงินต้นและผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน 

ROH ยืนยันไม่ขาดสภาพคล่อง 

นายวิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทไม่มีนโยบายทอดทิ้งทรัพย์สิน และยังคงยืนยันที่จะซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ อย่างแน่นอน 

ขณะที่ DREITBB หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดุสิตธานี ที่ ของกลุ่มดุสิตธานี และ DTPHREIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า ดีทีพี ฮอสพิทอลลิตี้ เป็นกองทรัสต์ในเครือ MQDC จะเป็นการเสนอขายแบบเฉพาะเจาะจง (Private Placement) ให้แก่ผู้ลงทุนสถาบันและรายใหญ่พิเศษ ไม่ได้เปิดให้ประชาชนทั่วไปซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ 

สำหรับกองทรัสต์ DREITBB อายุ 7 ปี มีกำหนดซื้อคืนในปี 2574 ส่วน DTPHREIT อายุ 3ปี และเลิกกองทรัสต์แล้วเมื่อวันที่ 26 กันยายน 2568 ส่วนกองทรัสต์ GROREIT อายุ 5 ปีครบกำหนดการซื้อคืนทรัพย์ วันที่ 14 กรกฎาคม 2569 แต่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH เจ้าของทรัพย์ไม่ได้เข้าทำสัญญาซื้อคืน โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ตามกำหนดเวลา มูลค่ากว่า 4,873 ล้านบาท ส่งผลให้กองทรัสต์ GROREIT ต้องชะลอแผนการจ่ายคืนเงินต้นและผลตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน     

ROH ยืนยันไม่ขาดสภาพคล่อง 

นายวิทวัส วิภากุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า บริษัทไม่มีนโยบายทอดทิ้งทรัพย์สิน และยังคงยืนยันที่จะซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ อย่างแน่นอน 

ปัจจุบันได้รับการสนับสนุนด้านเงินทุนจากกองทุน OCP Asia ผู้ให้บริการสินเชื่อภาคเอกชนจากประเทศสิงคโปร์ โดยได้รับอนุมัติวงเงินรวมประมาณ 187 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 5,600-5,700 ล้านบาท ซึ่งเพียงพอสำหรับการซื้อคืนทรัพย์สิน พร้อมกันนี้ยังจัดสรรงบประมาณอีกราว 500 ล้านบาท เพื่อใช้ปรับปรุงโรงแรมและเป็นเงินทุนหมุนเวียน
 “ความล่าช้าไม่ได้เกิดจากปัญหาทางการเงิน แต่เกิดจากความเห็นที่แตกต่างกันในขั้นตอนการชำระเงิน.นายวิทวัสระบุ 

ปมอยู่ที่ “โอนเงินก่อนหรือพร้อมกัน” 

นายวิทวัสระบุว่า ประเด็นสำคัญอยู่ที่รูปแบบการชำระเงิน โดยบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) หรือ MFC แจ้งให้บริษัทโอนเงินผ่านระบบ Bahtnet ก่อน จากนั้นกองทรัสต์จึงจะดำเนินการเบิกโฉนดและส่งมอบทรัพย์สิน  ซึ่งสถาบันการเงินผู้สนับสนุนสินเชื่อของ ROH ไม่สามารถยอมรับรูปแบบดังกล่าวได้ เพราะมีความเสี่ยงจากการโอนเงินก่อนโดยยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์

ทั้งนี้ สัญญาที่ทำไว้เมื่อ 5 ปีก่อน กำหนดให้การซื้อขายดำเนินการแบบ Same Time หรือการโอนเงินและโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน ซึ่งเป็นแนวทางปฏิบัติปกติในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์  บริษัทจึงอยู่ระหว่างหารือกับทุกฝ่ายเพื่อหาข้อยุติ โดยยืนยันว่า หากการโอนล่าช้าออกไป 2 สัปดาห์ถึง 1 เดือน บริษัทพร้อมชดเชยผลประโยชน์เพิ่มเติมให้กองทรัสต์ตามความเหมาะสม 

นายวิทวัสกล่าวว่า ทุกฝ่ายต่างมีเป้าหมายเดียวกัน คือให้ธุรกรรมสำเร็จโดยเร็ว เพราะผู้ถือหน่วยลงทุนต้องการรับเงินคืน ขณะที่ ROH ต้องการนำโรงแรมกลับมาบริหารต่อ พร้อมย้ำว่าการเจรจาจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด มากกว่าการใช้กระบวนการฟ้องร้องซึ่งอาจส่งผลเสียต่อผู้ถือหุ้นของทั้งสองฝ่าย  

ดุสิตธานีพร้อมซื้อคืน DREITBB ตามแผน 

ด้านนายสุกิจ งามสง่าพงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายบัญชีและการเงินกลุ่ม บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า บริษัทได้วางแผนบริหารสภาพคล่องรองรับภาระการซื้อคืนทรัพย์สินในกองทรัสต์ DREITBB ไว้ล่วงหน้าแล้ว โดยแหล่งเงินทุนจะมาจากหลายช่องทาง ทั้งกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน เงินสดสะสม วงเงินสินเชื่อจากสถาบันการเงิน การรีไฟแนนซ์ และการระดมทุนรูปแบบต่าง ๆ โดยจะเลือกแนวทางที่เหมาะสมกับต้นทุนทางการเงินและโครงสร้างเงินทุนของบริษัท 

“บริษัทมั่นใจว่าจะสามารถปฏิบัติตามภาระผูกพันได้ตามกำหนด โดยไม่กระทบฐานะการเงิน พร้อมย้ำว่าตลอดระยะเวลาที่ผ่านมาไม่เคยผิดนัดชำระหนี้ และยังคงรักษาวินัยทางการเงินอย่างต่อเนื่อง” 

บลจ.วรรณแจง สิทธิการซื้อคืนทรัพย์สินของ ROH สิ้นสุดแล้ว 

ล่าสุด นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (ONEAM) เปิดเผยว่า สิทธิการซื้อคืนทรัพย์สินมูลค่า 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ของ ROH สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด 5 ปีนับจากวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนซื้อโรงแรมตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ ROH ไม่ดำเนินการตามเงื่อนไข และไม่สามารถขยายระยะเวลาหรือใช้เงื่อนไขเดิมได้อีก หาก ROH ต้องการทรัพย์คืน ก็ต้องเข้าสู่กระบวนการประมูลใหม่

หน้า 16 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษกิจ ฉบับที่ 4,219 วันที่ 19 - 22 กรกฎาคม พ.ศ. 2569