ถอดงบ ROH ไขคำตอบศักยภาพซื้อคืน "โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน" 4.5 พันล้าน

จากกรณีบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ได้ออกประกาศชี้แจงประเด็นการซื้อคืนทรัพย์สินที่ใช้ในการดำเนินธุรกิจ โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ กลายเป็นประเด็นที่นักลงทุนในตลาดทุนให้ความสนใจอย่างใกล้ชิด โดยเฉพาะในมิติของความชัดเจนในข้อตกลงและขีดความสามารถทางการเงินของบริษัทในการปฏิบัติตามเงื่อนไขสัญญาซื้อคืน (Buy-back) มูลค่ามหาศาล

นายกิจพณ ไพรไพศาลกิจ รองกรรมการผู้จัดการฝ่ายวิเคราะห์หลักทรัพย์ บริษัทหลักทรัพย์ ยูโอบี เคย์เฮียน (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า จากข้อมูลเบื้องต้นพบว่า สถานการณ์ในปัจจุบันอาจยังไม่ถือเป็นการผิดสัญญาที่รุนแรง แต่เป็นปัญหาที่เกิดจากมุมมองที่แตกต่างกันในด้านขั้นตอนการซื้อคืนและการชำระเงินระหว่างคู่สัญญา

แม้ทาง ROH จะยืนยันเจตนาในการซื้อคืนทรัพย์สินตามที่ระบุในแถลงการณ์ แต่มองว่าประเด็นความล่าช้าที่เกิดขึ้นสะท้อนถึงการเจรจาที่ยังไม่ลงตัว แม้จะมีระยะเวลาเตรียมการก่อนครบกำหนดสัญญามาระยะหนึ่งแล้วก็ตาม

อัพเดท: ซีอีโอ "ROH" ยันไม่ล้มดีลซื้อคืนเชอราตัน คาดจบใน 30 วัน ลั่นเงินทุนพร้อม

ภาระหนี้ตึงตัว

เมื่อพิจารณาถึงความสามารถในการชำระคืนเงินตามสัญญา นักลงทุนจำเป็นต้องประเมินจากงบการเงินและกระแสเงินสดของกิจการเป็นสำคัญ ซึ่งจากการตรวจสอบพบว่าโครงสร้างทางการเงินของ ROH กำลังเผชิญความท้าทายอย่างมาก เนื่องจากกองทรัสต์ดังกล่าวมีมูลค่าสูงถึงประมาณ 4,500 ล้านบาท

ขณะที่ผลประกอบการล่าสุดในไตรมาสที่ 1/2569 นี้ ยังคงปรากฏผลขาดทุนสุทธิ 269.67 ล้านบาท และมีแนวโน้มขาดทุนต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงปี 2566-2568 เป็นต้นมา ได้แก่ -47.74, -30.06 และ -957.72 ล้านบาท ตามลำดับ โดยรายได้รวมของบริษัทในช่วงเวลาดงกล่าวอยู่ที่ระดับ 1,165.62 , 1,303.73 , 1,402.40 ล้านบาท ตามลำดับ เท่านั้น ส่วนรายได้รวมในไตรมาส 1/2569 อยู่ที่ 332.62 ล้านบาท

ในแง่ของเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดในช่วง 3 ปีย้อนหลัง อยู่ที่ระดับ 382.01 , 270.63 , 120.01 ล้านบาท ขณะที่รวมสินทรัพย์อยู่ที่ระดับ 8,355.14 , 8,981.35 , 8,330.08 ล้านบาท ตามลำดับ สำหรับในไตรมาส 1/2569 ทั้งเงินสดและรายการเทียบเท่าเงินสดและรวมสินทรัพย์ อยู่ที่ระดับ 134.95 ล้านบาท และ 8,131.29 ล้านบาท ตามลำดับ (แหล่งที่มาตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย)

เมื่อนำมาเปรียบเทียบกับภาระผูกพันในการซื้อคืนทรัพย์สินมูลค่า 4,500 ล้านบาท ภายในกรอบระยะเวลาสัญญาเพียง 5 ปี จะเห็นได้ว่าสัดส่วนรายได้ต่อภาระหนี้นั้นค่อนข้างตึงตัว เนื่องจากหากนำรายได้ทั้งหมดมาโดยไม่หักค่าใช้จ่ายใดๆ ก็ยังแทบไม่เพียงพอต่อการชำระคืนเงินต้นของกองทรัสต์

นอกจากนี้ ปัจจัยจากวิกฤตโควิด-19 ที่ผ่านมาได้สร้างบาดแผลทางการเงินที่รุนแรงต่อธุรกิจโรงแรม ส่งผลให้ระยะเวลา 5 ปีตามสัญญาซื้อคืนอาจเป็นช่วงเวลาที่สั้นเกินไปสำหรับการฟื้นตัวของกิจการเพื่อสะสมกระแสเงินสดให้เพียงพอต่อการซื้อคืนทรัพย์สิน

ทางเลือกแก้ปัญหา

ทางเลือกในการแก้ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้ในกรณีที่เลวร้ายที่สุดคือ การจัดหาแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อมาเปลี่ยนเจ้าหนี้จากกองทรัสต์เป็นธนาคารแทน อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของแนวทางนี้ขึ้นอยู่กับความเชื่อมั่นของธนาคารต่อผลประกอบการในปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคตว่าอยู่ในระดับที่ปลอดภัยเพียงพอต่อการปล่อยสินเชื่อใหม่หรือไม่

หากบริษัทไม่สามารถบริหารจัดการงบการเงินให้กลับมามีกำไรหรือสร้างความเชื่อมั่นให้กับแหล่งทุนใหม่ได้ ความเสี่ยงในการจัดหาเงินทุนก็จะเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย

ผลกระทบต่อนักลงทุน

สำหรับผลกระทบต่อนักลงทุนในกองทรัสต์ แม้จะมีความกังวลเรื่องความล่าช้าในการได้รับเงินคืน แต่ในเชิงโครงสร้างสัญญานั้นยังถือว่ามีกลไกป้องกันความเสี่ยงที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับกองทรัสต์หรือกองทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น

เนื่องจากสัญญาซื้อคืนมีเงื่อนไขบังคับชำระคืนเงินทั้งก้อน หาก ROH ไม่สามารถซื้อคืนได้ตามกำหนด ทรัพย์สินจะตกเป็นของกองทรัสต์โดยสมบูรณ์ ซึ่งกองทรัสต์สามารถดำเนินการจัดหาผู้บริหารรายใหม่เข้ามาจัดการแทนเจ้าของเดิมได้

ในสถานการณ์เช่นนี้ นักลงทุนอาจไม่ได้รับเงินต้นคืนตามแผนที่วางไว้ แต่จะเปลี่ยนไปได้รับผลตอบแทนจากการบริหารจัดการโรงแรมหรือจากการขายทรัพย์สินให้แก่ผู้สนใจรายใหม่แทน

อย่างไรก็ดี ตัวแปรสำคัญที่จะกำหนดว่านักลงทุนจะได้รับผลกระทบในระดับใดนั้น ขึ้นอยู่กับสองปัจจัยหลักคือ มูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (Asset Value) ในปัจจุบันว่ายังคงสูงกว่ามูลค่าหนี้ 4,500 ล้านบาทหรือไม่ และผลกำไรจากการดำเนินงานเฉพาะของโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริเวอร์ไซด์ ว่ามีความแข็งแกร่งเพียงพอที่จะดึงดูดใจผู้บริหารรายใหม่หรือผู้รับซื้อรายใหม่ในอนาคตได้มากน้อยเพียงใด

หากมูลค่าทรัพย์สินในปัจจุบันต่ำกว่ามูลค่าที่กองทรัสต์ลงทุนไป นักลงทุนอาจมีความเสี่ยงที่จะได้รับเงินคืนไม่ครบถ้วน ซึ่งประเด็นนี้ยังคงเป็นข้อมูลที่ตลาดต้องการความชัดเจนเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุนในระยะยาว

ยืนยันซื้อคืนทรัพย์สินตามสัญญา

ทั้งนี้ ก่อนหน้านี้ ทาง Royal Orchid Hotel (Thailand) Public Company Limited ได้ชี้แจงต่อตลาดหลัทรัพย์ฯ ว่า ตามที่บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (“บลจ. วรรณ”) ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน (“กองทรัสต์” หรือ “GROREIT”) ได้แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า บริษัทโรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ไม่ซื้อคืนอสังหาริมทรัพย์ตามข้อตกลงที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย โดยมีรายละเอียดตามหนังสือที่อ้างถึงแล้วนั้น

โดยรายละเอียดระบุว่า เนื่องจากก่อนหน้านี้ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) (“MFC”) ในฐานะทรัสต์ของกองทรัสต์ ได้มีหนังสือถึงบริษัทแจ้งวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินที่ไม่เป็นไปตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ในสัญญา

ซึ่งบริษัทได้มีหนังสือแจ้งให้ MFC แก้ไขการปฏิบัติที่ผิดสัญญาดังกล่าว และในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ผู้รับมอบอำนาจ ของบริษัทก็ได้ไปยังสำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้องเพื่อชี้แจงการปฏิบัติที่ผิดสัญญาดังกล่าวแล้ว

บริษัทขอเรียนว่าบริษัทมีเจตจำนงค์ที่จะซื้อคืนทรัพย์สินตามหน้าที่ของบริษัทที่จะต้องซื้อคืนทรัพย์สินตามสัญญา แต่บริษัทไม่สามารถปฏิบัติตามวิธีการชำระราคาซื้อคืนทรัพย์สินตามที่ MFC แจ้งได้ เพราะมิได้เป็นไปตามข้อตกลงในสัญญา

ขณะนี้อยู่ระหว่างขั้นตอนกระบวนการซื้อคืนให้ลุล่วงตามข้อสัญญา โดยบริษัทมิได้มีปัญหาหรือข้อขัดข้องในการซื้อคืนแต่ประการใด และในระหว่างนี้ บริษัทยังคงมีสิทธิในการบริหารโรงแรมต่อไป

ชู IRR 8% จูงใจลงทุน

อย่างไรก็ตาม หากย้อนกลับไปในปี 2564 ช่วงที่ นำโรงแรมรอยัล ออร์คิด เชอราตัน โฮเต็ล แอนด์ ทาวเวอร์ ของแกรนด์แอสเสทฯ เข้าร่วมโครงการ REIT buy-back โดยเสนอขายทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แกรนด์ รอยัล ออคิด โฮสพีทาลิตี้ ที่มีข้อตกลงในการซื้อคืน หรือ GROREIT มูลค่า 4,500 ล้านบาท

ซึ่งหลังเปิดขายให้กับประชาชนเป็นครั้งแรก (IPO) ก็ได้รับการตอบรับอย่างดีชนิดที่ที่ขายหมดเกลี้ยง จากการจูงใจการลงทุนใน GROREIT ที่มีอัตราผลตอบแทนคงที่ สามารถให้เงินปันผลได้สูง ผลตอบแทนรวมที่ประมาณ 8% ต่อปี (IRR)

โดยทางผู้บริหารเผยในช่วงเวลานั้นว่า บริษัทตั้งใจซื้อคืนภายใน 5 ปี โดยการระดมทุนที่เกิดขึ้นนี้จะทำให้มีเงินเข้ามา 4,500 ล้านบาท เข้ามาเป็นสภาพคล่องในช่วงโควิด เพราะธุรกิจโรงแรมได้รับผลกระทบมากจากการระบาดของไวรัสโควิด-19 โดยเฉพาะหลังจากเกิดโควิดระลอก3