GROREIT ย้ำสิทธิซื้อคืน ROH สิ้นสุดตามสัญญา ขีดเส้นส่งมอบโรงแรม 30 วัน

GROREIT ยืนยันสิทธิซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ของ ROH สิ้นสุดลงตามสัญญา หลังไม่ใช้สิทธิ 5 ปีภายในวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 พร้อมเดินหน้าทุกมาตรการ เพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุน ให้เวลา 30 วันสำหรับการส่งมอบทรัพย์สิน ก่อนเข้าสู่ขั้นตอนประเมินราคา เปิดประมูลขายสินทรัพย์ และคืนเงินแก่ผู้ถือหน่วย ขณะที่มีนักลงทุนไทยและต่างชาติกว่า 8 รายรอเข้าประมูล คาดราคาประเมินใหม่สูงกว่าราคาซื้อคืนเดิม

GROREIT ย้ำ สิทธิซื้อคืนเดิมของ ROH สิ้นสุดตามสัญญา

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ รอยัล ออร์คิด โฮสพิทาลิตี้ (GROREIT) เดินหน้าบังคับใช้สิทธิตามสัญญาหลังบริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ไม่ดำเนินการซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส ภายในกำหนด 5 ปี โดยย้ำว่าสิทธิซื้อคืนตามราคาและเงื่อนไขเดิมได้สิ้นสุดลงแล้ว และจากนี้กองทรัสต์จะดำเนินทุกมาตรการภายใต้กรอบกฎหมายและสัญญา เพื่อรักษาผลประโยชน์สูงสุดของผู้ถือหน่วยลงทุน

นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร ประธานเจ้าหน้าที่บริหารอสังหาริมทรัพย์และทรัสต์ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด (ONEAM) เปิดเผยว่า สิทธิการซื้อคืนทรัพย์สินมูลค่า 4,873 ล้านบาท (ไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม) ของ ROH สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ซึ่งเป็นวันครบกำหนด 5 ปีนับจากวันที่กองทรัสต์เข้าลงทุนซื้อโรงแรมตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ ROH ไม่ดำเนินการตามเงื่อนไข และไม่สามารถขยายระยะเวลาหรือใช้เงื่อนไขเดิมได้อีก

กองทรัสต์ให้เวลา 30 วันเพื่อส่งมอบทรัพย์สิน

ภายหลังครบกำหนด บลจ.วรรณ ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ และบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน) ในฐานะทรัสตี ได้ส่งหนังสือแจ้งให้ ROH ส่งมอบการครอบครองโรงแรมคืนแก่กองทรัสต์ภายใน 30 วัน หรือภายในกลางเดือนสิงหาคม

ระยะเวลา 30 วันดังกล่าว ไม่ใช่การผ่อนผันหรือขยายเวลาให้ ROH จัดหาเงินมาซื้อคืนทรัพย์สิน แต่เป็นกรอบเวลาสำหรับการส่งมอบทรัพย์สินตามขั้นตอนของสัญญา เนื่องจากสิทธิซื้อคืนในราคาและเงื่อนไขเดิมได้สิ้นสุดลงแล้ว หาก ROH ต้องการทรัพย์คืน ก็ต้องเข้าสู่กระบวนการประมูลใหม่

ระหว่างรอการส่งมอบ โรงแรมยังคงเปิดให้บริการตามปกติ โดยกองทรัสต์ได้ประสานแมริออท ซึ่งเข้าซื้อกิจการของ Starwood ผู้บริหารแบรนด์เชอราตัน ให้เข้ามารับหน้าที่บริหารโรงแรมแทน ROH เมื่อการส่งมอบทรัพย์สินแล้วเสร็จ จากนั้นจะเสนอที่ประชุมผู้ถือหน่วยลงทุนพิจารณาอนุมัติการจำหน่ายทรัพย์สิน เพื่อนำเงินมาชำระหนี้และคืนให้ผู้ถือหน่วยลงทุนตามวัตถุประสงค์ของกองทรัสต์

นายอลงกรณ์กล่าวว่า หาก ROH ปฏิบัติตามสัญญาและส่งมอบทรัพย์สินภายในกำหนด กองทรัสต์จะเข้าสู่กระบวนการแต่งตั้งผู้ประเมินอิสระเพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินใหม่ ก่อนเปิดประมูลขาย โดย ROH ยังสามารถเข้าร่วมประมูลได้ แต่ต้องแข่งขันกับผู้สนใจรายอื่นภายใต้ราคาประเมินใหม่ ไม่สามารถใช้สิทธิซื้อคืนในราคาเดิมได้อีก

อย่างไรก็ตาม หาก ROH ไม่ส่งมอบทรัพย์สินภายในกรอบเวลา 30 วัน กองทรัสต์จะพิจารณาดำเนินการทางกฎหมายตามสิทธิที่มี เพื่อเร่งให้กระบวนการแล้วเสร็จและลดผลกระทบต่อผู้ถือหน่วยลงทุน แม้ยอมรับว่า การเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องอาจทำให้การคืนเงินแก่ผู้ลงทุนล่าช้าออกไปก็ตาม 

นักลงทุนไทย-ต่างชาติ 8 รายแสดงความสนใจซื้อ

ด้านนายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บลจ.วรรณ กล่าวว่า ขณะนี้มีนักลงทุนทั้งในประเทศและต่างประเทศประมาณ 8 ราย แสดงความสนใจเข้าซื้อโรงแรมดังกล่าว แต่กองทรัสต์ยังไม่เปิดการเจรจาอย่างเป็นทางการ เนื่องจากต้องรอการส่งมอบทรัพย์สินให้แล้วเสร็จก่อน

ทั้งนี้ ราคาประเมินเมื่อจัดตั้งกองทรัสต์เมื่อ 5 ปีก่อนอยู่ที่ประมาณ 5,200 ล้านบาท  โดยที่กองทรัสต์ซื้อมาในราคส่วนลดเหลือ 4,500 ล้านบาท ขณะที่ราคาซื้อคืนตามสัญญาอยู่ที่ 4,873 ล้านบาท จึงเชื่อว่า ราคาประเมินรอบใหม่มีแนวโน้มสูงกว่าราคาซื้อคืนตามสัญญาแน่นอน เพราะศักยภาพของทรัพย์สินที่ยังสร้างผลการดำเนินงานได้ดี โดยปีที่ผ่านมาโรงแรมมีกำไรประมาณ 323 ล้านบาท และมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 72%

เดินหน้าคุ้มครองผู้ถือหน่วยเต็มที่

สำหรับ GROREIT ลงทุนซื้อโรงแรมในปี 2564 มูลค่าประมาณ 4,500 ล้านบาท ใช้เงินกู้จากธนาคารออมสิน 1,350 ล้านบาท และระดมทุนจากผู้ถือหน่วยลงทุนราว 3,150 ล้านบาท ตลอดอายุการลงทุนกว่า 4 ปีครึ่ง กองทรัสต์จ่ายผลตอบแทนสะสมให้ผู้ถือหน่วยแล้วประมาณ 27% หรือเฉลี่ยราว 6% ต่อปี

อย่างไรก็ดี ในช่วงที่กองทรัสต์อยู่ระหว่างบริหารจัดการและจำหน่ายทรัพย์สิน อัตราการจ่ายผลตอบแทนอาจลดลง เนื่องจากต้องกันเงินสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายด้านกฎหมาย ค่าประเมินทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการจำหน่ายทรัพย์สิน

ส่วนเงินคืนก้อนสุดท้ายแก่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะขึ้นอยู่กับราคาขายทรัพย์สินหลังหักภาระหนี้เงินกู้ ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายทั้งหมด โดยกองทรัสต์เชื่อว่าหากสามารถดำเนินการได้ตามแผน จะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ถือหน่วยได้รับผลตอบแทนจากการขายทรัพย์สินในระดับที่เหมาะสม

ปัจจุบัน GROREIT มีผู้ถือหน่วยลงทุนรายย่อยประมาณ 1,600 ราย โดยผู้ถือหน่วยรายใหญ่คือบริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ถือสัดส่วน 22.84% ใช้เงินลงทุนประมาณ 700 ล้านบาท ซึ่งสัปดาห์หน้า กองทรัสต์เตรียมหารือกับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อพิจารณาแนวทางดูแลและคุ้มครองสิทธิของผู้ถือหน่วยลงทุนในขั้นตอนต่อไป