"ทริส"กังวลสภาพคล่องกลุ่มอสังหา  ระดมทุนออก"หุ้นกู้"ยากกระทบไถ่ถอน

ทริสเรทติ้งคงมุมมอง “Negative” หรือ “ลบ”สำหรับธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย แม้ว่าการระบาดของไวรัสโคโรนาสายพันธุ์ใหม่ หรือโควิด-19 (COVID-19) จะไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจนี้ แต่ก็สร้างความเสียหายเป็นอย่างมากต่อภาวะเศรษฐกิจโดยรวม เนื่องจากเศรษฐกิจภายในประเทศค่อนข้างเปราะบางและต้องพึ่งพาการท่องเที่ยวรวมทั้งภาคการส่งออกค่อนข้างมาก ดังนั้นการแพร่ระบาดของไวรัสอาจส่งผลให้เศรษฐกิจภายในประเทศหดตัวโดยระยะเวลาการแพร่ระบาดยิ่งนาน ก็จะยิ่งส่งผลกระทบที่มากขึ้นต่อธุรกิจ  อนึ่งแม้ในกรณีที่การแพร่ระบาดสามารถควบคุมได้ภายในครึ่งแรกของปีนี้ แต่ยอดขายที่อยู่อาศัยก็น่าจะยังลดลงที่ระดับประมาณ 20%-30% จากปีก่อนหน้า

สำหรับในปีนี้ ทริสเรทติ้งมีความกังวลเกี่ยวกับทั้งยอดขายใหม่และยอดโอนที่อยู่อาศัย ซึ่งยอดขายที่รอรับรู้เป็นรายได้ (Backlog) ของผู้ประกอบการโดยรวมลดลงตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ดังนั้นยอดขายใหม่ที่คาดว่าจะลดลงในปีนี้ก็อาจจะส่งผลให้การรับรู้รายได้ในปีนี้และปีถัด ๆ ไปลดลงด้วย  

ยอดขายในปีที่ผ่านมาได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัยไม่ว่าจะเป็นอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้น สงครามการค้าโลก หรือการแข็งค่าของเงินบาท

โดยข้อมูลที่ทริสเรทติ้งรวบรวมมาจากผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย ที่ทริสเรทติ้งจัดอันดับจำนวน 22 รายนั้น พบว่ายอดขายในปี 2562 ลดลงถึง 33% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเป็นผลมาจากยอดขายคอนโดมิเนียมที่ลดลงถึง 39% และยอดขายบ้านแนวราบที่ลดลงกว่า 27% จึงส่งผลทำให้ยอดขายคอนโดมิเนียมสะสมที่รอรับรู้เป็นรายได้ลดลงเกือบประมาณ 10% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าโดยมาอยู่ที่ 2.87 แสนล้านบาท

ผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ต่อผู้ประกอบการเริ่มยกระดับความรุนแรงมากขึ้นในช่วงปลายเดือนกุมภาพันธ์ 2563 จากความกลัวการแพร่กระจายของไวรัสภายนอกประเทศจีนที่เพิ่มมากขึ้น ทำให้จำนวนผู้ซื้อบ้านที่เข้าเยี่ยมชมโครงการลดลงอย่างมากจากความกังวลเรื่องการติดเชื้อและจากการที่รัฐบาลมีมาตรการควบคุมการเดินทางและการทำกิจกรรมทางสังคม ยอดขายคอนโดมิเนียมให้แก่ชาวต่างชาติก็ปรับตัวลดลงมาตั้งแต่ปี 2562จากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวของประเทศจีนและการแข็งค่าของเงินบาท 

จากข้อมูลของผู้ประกอบการทั้ง 22 ราย พบว่ายอดขายคอนโดมิเนียมให้แก่ชาวต่างชาติในปี 2562 เหลือเพียง 2.5 หมื่นล้านบาท ลดลงเกือบ 60% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

สำหรับในปีนี้ ความเสี่ยงที่เกิดจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนในอดีตอาจส่งผลกระทบในด้านลบต่อรายได้และกระแสเงินสดจากการส่งมอบที่อยู่อาศัย ดังนั้นผู้ประกอบการที่ทริสเรทติ้งจัดอันดับเครดิตดังกล่าวจะต้องให้ความสำคัญเป็นอย่างมากกับการรักษาสภาพคล่องทางการเงินเป็นอันดับแรก 

นอกจากนี้ความกลัวเกี่ยวกับผลกระทบจากไวรัสต่อภาวะเศรษฐกิจยังส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนอีกด้วย การแพร่ระบาดที่กินเวลายาวนานขึ้นส่งผลทำให้ผู้ลงทุนในหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนหันมาถือเงินสดและลังเลที่จะลงทุน  แม้แต่ในหุ้นกู้ของบริษัทเอกชนที่แม้จะเป็นบริษัทที่มีคุณภาพดี การที่นักลงทุนหลีกเลี่ยงความเสี่ยงดังกล่าวจึงส่งผลกระทบโดยตรงต่อผู้ประกอบการที่ต้องการออกหุ้นกู้ใหม่เพื่อมาทดแทนหุ้นกู้เดิม

จากข้อมูลงบการเงิน ณ สิ้นปี 2562 พบว่าผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยทั้ง 22 รายมียอดหุ้นกู้คงเหลืออยู่ที่ประมาณ 2.43 แสนล้านบาท หรือคิดเป็นประมาณ 60% ของหนี้สินทางการเงินโดยรวมของผู้ประกอบการทั้งหมด และจากข้อมูลของสมาคมตลาดตราสารหนี้ไทย ณ วันที่ 30 มีนาคม 2563 พบว่าตราสารหนี้ที่จะครบกำหนดชำระภายในปี 2563 ของผู้ประกอบการทั้ง 22 ราย มีมูลค่า 8.93 หมื่นล้านบาท จำแนกเป็นตราสารหนี้ระยะสั้นจำนวน 2.34 หมื่นล้านบาท และตราสารหนี้ระยะยาวที่จะครบกำหนดภายในปี 2563 จำนวน 6.59 หมื่นล้านบาท โดยประมาณ 50% ของตราสารหนี้จะครบกำหนดอายุไถ่ถอนในไตรมาส 2 นี้ เนื่องจากความต้องการลงทุนในหุ้นกู้ภาคเอกชนหายไป ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงต้องหันไปกู้ยืมเงินจากธนาคารแทน

จากข้อมูลที่ทริสเรทติ้งรวบรวมจากผู้ประกอบการทั้ง 22 ราย พบว่าหากไม่นับรวมกระแสเงินสดจากการดำเนินงานและหากคาดว่าผู้ประกอบการจะสามารถต่ออายุหนี้เงินกู้ธนาคารที่มีอยู่ออกไปได้ก่อน เราพบว่าผู้ประกอบการทุกรายมีเงินสดคงเหลือในมือและวงเงินกู้พร้อมเบิกจากธนาคารเพียงพอที่จะรองรับการไถ่ถอนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดชำระในอีก 3 เดือนข้างหน้าได้ และประมาณครึ่งหนึ่งมีเงินสดคงเหลือและวงเงินกู้พร้อมเบิกเพียงพอสำหรับการไถ่ถอนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดภายในปีนี้ 

นอกจากนี้“กองทุนเสริมสภาพคล่องเพื่อลดความเสี่ยงของการระดมทุนในตลาดตราสารสารหนี้ภาคเอกชน”ที่จะจัดตั้งขึ้นโดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพื่อลงทุนในตราสารหนี้ภาคเอกชนคุณภาพดี (อันดับเครดิตตั้งแต่ระดับ BBB-” ขึ้นไป) ที่ไม่สามารถต่ออายุตราสารหนี้ที่ครบกำหนดได้ครบทั้งจำนวนนั้นก็เป็นแหล่งเงินทุนอีกแหล่งหนึ่งที่จะช่วยลดความเสี่ยงในการกู้ยืมใหม่ของบริษัทเอกชนที่มีคุณภาพดีได้อีกด้วย

อย่างไรก็ดี เนื่องจากสถานการณ์ยังมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา ทริสเรทติ้งจะคอยเฝ้าระวังและติดตามสภาพคล่องของผู้ประกอบการแต่ละรายอย่างสม่ำเสมอต่อไป ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2563 ทริสเรทติ้งมีการจัดอันดับเครดิตให้แก่ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวน 22 ราย

โดยมีผู้ประกอบการที่ได้รับการจัดอันดับเครดิตในระดับ “A” จำนวน 7 ราย ในระดับ “BBB” จำนวน 11ราย และในระดับ “BB” จำนวน 4 ราย มีผู้ประกอบการที่มีแนวโน้มอันดับเครดิตเป็นลบจำนวน 6 บริษัทได้แก่ บริษัท อารียา พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) (AREEYA) บริษัท แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (NOBLE) บริษัท มั่นคงเคหะการ จำกัด (มหาชน) (MK) บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) (ANAN) และ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด (มหาชน) (PF)