REIT พื้นที่หลบภัย พักยกหนี‘หุ้น-ตราสารหนี้’ ผันผวน
ท่ามกลางความผันผวนของตลาดหุ้นและตราสารหนี้ จากปัจจัยกดดันจากต่างประเทศ ทั้งปัญหาสงครามการค้า การดำเนินนโยบายการเงินที่ตึงตัวขึ้นของประเทศที่พัฒนาแล้ว รวมถึงการปรับขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) อย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดแรงเทขายสินทรัพย์ในตลาดเกิดใหม่หรือ Emerging markets ส่งผลต่อเงินทุนไหลออกและกระทบค่าเงินในประเทศนั้นๆ ดังนั้นการลงทุนในสินทรัพย์ที่ปลอดภัย น่าจะเป็นทางเลือกหนึ่งสำหรับนักลงทุน
“ปธาน สมบูรณสิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด ผู้จัดการ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า สตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ SHREIT เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า กอง REIT ได้รับความนิยม ไม่ใช่แค่ในต่างประเทศเท่านั้น แต่ในประเทศเอง คนที่มีเงินออมจะนิยมมาลงทุนเช่นกัน แต่ขึ้นกับช่วงจังหวะและฐานการลงทุน หากต้องการผลตอบแทนต่อเนื่อง สมํ่าเสมอ ก็จะมาลงทุนในกอง REIT หรือถ้าชอบหวือหวา แม้จะเสี่ยง แต่ผลตอบแทนอาจจะสูงหน่อย ก็จะไปลงทุนในตลาดหุ้นแทน
[caption id="attachment_309573" align="aligncenter" width="335"]
ปธาน สมบูรณสิน[/caption]
สำหรับเงินที่ไหลเข้ามาในกอง REIT ถ้าดูจากกราฟจะเห็นว่า ช่วงที่หุ้นผันผวน เงินจะไหลเข้ามากอง REIT มาก โดยจะเห็นโวลุ่มที่เติบโตขึ้นมาก แต่ในกองทรัสต์ SHREIT เนื่องจากมีสัดส่วนนักลงทุนสถาบันกว่า 90% ทำให้โวลุ่มไม่เปลี่ยนแปลงมาก เพราะนักลงทุนสถาบันไม่ขายอยู่แล้ว อย่างกองทุน GIC ของสิงคโปร์หลังถอนการลงทุนจากบมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มาลงทุนในกอง SHREIT ซึ่งขณะนี้มีสัดส่วน 20%
สำหรับใครที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ เนื่องจาก REIT จะลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลายประเภท ดังนั้นต้องดูความเสี่ยงและดูผลตอบแทนของสินทรัพย์ ซึ่งขึ้นกับความชอบของแต่ละคนด้วยว่า คุณภาพสินทรัพย์เป็นอย่างไร ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นรับได้แค่ไหน เพราะแต่ละที่ แต่ละกองผลตอบแทนจะแตกต่างกัน โดยทั่วไปก็จะเป็นรายได้จากค่าเช่า ซึ่งในแต่ละปีก็จะมีอัตราเพิ่มไม่มาก แต่จะแน่นอนและสม่ำเสมอ หากเป็นโรงแรมก็จะเป็นผลประกอบการของโรงแรม
“กองเราลงทุนในโรงแรมทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่จะมีทั้งการเข้าลงทุนในซื้อสิทธิการเช่าและซื้อขาด ขึ้นกับนโยบายของแต่ละประเทศ อย่างเวียดนาม จะเป็นการซื้อสิทธิการเช่า เนื่องจากเป็นประเทศคอมมิวนิสต์ แต่ที่อินโดนีเซียและมาเลเซีย จะเป็นการไปซื้อขาด ดังนั้นรายได้ของโรงแรมทั้งหมดจะเข้ามาเป็นรายได้ของกองทุน”
ภาพรวมตลาดกอง REIT ขณะนี้ถือว่า ไม่มีการแข่งขัน เพราะหากจะเทียบมูลค่าตามราคาตลาด(มาร์เก็ตแคป) กับกองหุ้นแล้ว ยังมีโอกาสที่จะลงทุนได้อีกมาก เพราะยังมีสินทรัพย์อีกหลากหลายประเภท ดังนั้นการจะเลือกลงทุนต้องขึ้นกับความชอบของแต่ละคน ผลตอบแทนที่ต้องการแม้ว่าจะไม่สูงมาก
สำหรับกองทรัสต์ SHREIT เองมีแผนลงทุนในโรงแรมเพิ่มอีก 2 แห่งคือ โรงแรม Sofitel Bali Nusa Dua Beach Resort เกาะบาหลี ประเทศอินโดนีเซีย และโรงแรม Hilton Garden Inn Kuala Lumpur ประเทศมาเลเซีย ซึ่งจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนเพิ่มจาก 165 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯเป็น 340 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯขึ้นเป็นอันดับ 1 ของกองทุนที่ลงทุนในโรงแรม แซงหน้ากองทุน REIT ของบมจ.แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ หรือทำให้ขนาดของกองทุนเพิ่มจากปัจจุบัน 5 พันล้านบาท เพิ่มเป็น 1 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการกระจายตัวของรายได้และขยายฐานนักลงทุน เพราะนักลงทุนสถาบันจะสามารถเข้าลงทุนได้มากขึ้น
สำหรับนโยบายการลงทุน ขณะนี้ยังเป็นการมองหาสินทรัพย์ที่มีโอกาสลงทุน โดยจะดูประเทศที่เศรษฐกิจกำลังขยายตัว อย่างเวียดนามก็ชัดเจนว่า เศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง จากเงินลงทุนต่างชาติที่เข้าไปลงทุน ขณะเดียวกันราคาต้องไม่แพงด้วย ซึ่งข้อดีของเราคือ เป็นกองทุนอิสระไม่ได้มีใครเป็นเจ้าของหรือตั้งมาเพื่อซื้อสินทรัพย์ของเจ้าของโครงการ ดังนั้นจึงสามารถเจรจาต่อรองราคาให้ดีที่สุด เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วย ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของเจ้าของสินทรัพย์ โดยที่มองในขณะนี้ยังเป็นประเทศในกลุ่ม CLMV ส่วนโรงแรมในไทยก็สนใจที่จะลงทุน แต่ยังไม่มีโอกาส เนื่องจากราคาแพง และการแข่งขันสูง เพราะจำนวนโรงแรมในไทยมีมากและการท่องเที่ยวยังพึ่งนักท่องเที่ยวจีนมากเกินไป
“ปัจจุบันเรามีสัดส่วนโครงสร้างหนี้ต่อสินทรัพย์ประมาณ 32% ใกล้เต็มเพดานที่ 35% แต่ถ้าเราลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มขึ้น อัตราเพดานก็จะขยับเช่นกัน แต่หากกองทุนได้รับการจัดอันดับเครดิตจะมีเพดานก่อหนี้ได้ถึง 60% ซึ่งบริษัทอยู่ระหว่างเจรจากับบริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ฯ เพื่อจัดอันดับกองทุนแม้ว่าจะได้เครดิต ก็จะไม่ก่อหนี้ไปถึง 60% เพราะมองว่าสูงเกินไป แต่ก็กำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 35% เพื่อความปลอดภัย”
สัมภาษณ์ : โต๊ะข่าวกองทุน
หน้า 19 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,396 วันที่ 30 ส.ค.- 1 ก.ย. 2561
“ปธาน สมบูรณสิน” กรรมการผู้จัดการ บริษัท สตราทีจิก พร็อพเพอร์ตี้ อินเวสท์เตอร์ส จำกัด ผู้จัดการ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบต่ออายุได้เพื่อธุรกิจโรงแรมและสิทธิการเช่า สตราทีจิก ฮอสพิทอลลิตี้ หรือ SHREIT เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า กอง REIT ได้รับความนิยม ไม่ใช่แค่ในต่างประเทศเท่านั้น แต่ในประเทศเอง คนที่มีเงินออมจะนิยมมาลงทุนเช่นกัน แต่ขึ้นกับช่วงจังหวะและฐานการลงทุน หากต้องการผลตอบแทนต่อเนื่อง สมํ่าเสมอ ก็จะมาลงทุนในกอง REIT หรือถ้าชอบหวือหวา แม้จะเสี่ยง แต่ผลตอบแทนอาจจะสูงหน่อย ก็จะไปลงทุนในตลาดหุ้นแทน
[caption id="attachment_309573" align="aligncenter" width="335"]
สำหรับเงินที่ไหลเข้ามาในกอง REIT ถ้าดูจากกราฟจะเห็นว่า ช่วงที่หุ้นผันผวน เงินจะไหลเข้ามากอง REIT มาก โดยจะเห็นโวลุ่มที่เติบโตขึ้นมาก แต่ในกองทรัสต์ SHREIT เนื่องจากมีสัดส่วนนักลงทุนสถาบันกว่า 90% ทำให้โวลุ่มไม่เปลี่ยนแปลงมาก เพราะนักลงทุนสถาบันไม่ขายอยู่แล้ว อย่างกองทุน GIC ของสิงคโปร์หลังถอนการลงทุนจากบมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็มาลงทุนในกอง SHREIT ซึ่งขณะนี้มีสัดส่วน 20%
สำหรับใครที่ต้องการลงทุนในกองทรัสต์ เนื่องจาก REIT จะลงทุนในสินทรัพย์ที่หลากหลายประเภท ดังนั้นต้องดูความเสี่ยงและดูผลตอบแทนของสินทรัพย์ ซึ่งขึ้นกับความชอบของแต่ละคนด้วยว่า คุณภาพสินทรัพย์เป็นอย่างไร ความเสี่ยงที่เกิดขึ้นรับได้แค่ไหน เพราะแต่ละที่ แต่ละกองผลตอบแทนจะแตกต่างกัน โดยทั่วไปก็จะเป็นรายได้จากค่าเช่า ซึ่งในแต่ละปีก็จะมีอัตราเพิ่มไม่มาก แต่จะแน่นอนและสม่ำเสมอ หากเป็นโรงแรมก็จะเป็นผลประกอบการของโรงแรม
“กองเราลงทุนในโรงแรมทั้งหมด ซึ่งส่วนใหญ่จะมีทั้งการเข้าลงทุนในซื้อสิทธิการเช่าและซื้อขาด ขึ้นกับนโยบายของแต่ละประเทศ อย่างเวียดนาม จะเป็นการซื้อสิทธิการเช่า เนื่องจากเป็นประเทศคอมมิวนิสต์ แต่ที่อินโดนีเซียและมาเลเซีย จะเป็นการไปซื้อขาด ดังนั้นรายได้ของโรงแรมทั้งหมดจะเข้ามาเป็นรายได้ของกองทุน”
ภาพรวมตลาดกอง REIT ขณะนี้ถือว่า ไม่มีการแข่งขัน เพราะหากจะเทียบมูลค่าตามราคาตลาด(มาร์เก็ตแคป) กับกองหุ้นแล้ว ยังมีโอกาสที่จะลงทุนได้อีกมาก เพราะยังมีสินทรัพย์อีกหลากหลายประเภท ดังนั้นการจะเลือกลงทุนต้องขึ้นกับความชอบของแต่ละคน ผลตอบแทนที่ต้องการแม้ว่าจะไม่สูงมาก
สำหรับกองทรัสต์ SHREIT เองมีแผนลงทุนในโรงแรมเพิ่มอีก 2 แห่งคือ โรงแรม Sofitel Bali Nusa Dua Beach Resort เกาะบาหลี ประเทศอินโดนีเซีย และโรงแรม Hilton Garden Inn Kuala Lumpur ประเทศมาเลเซีย ซึ่งจะทำให้มูลค่าสินทรัพย์ของกองทุนเพิ่มจาก 165 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯเป็น 340 ล้านดอลลาร์สหรัฐฯขึ้นเป็นอันดับ 1 ของกองทุนที่ลงทุนในโรงแรม แซงหน้ากองทุน REIT ของบมจ.แลนด์ แอนด์เฮ้าส์ หรือทำให้ขนาดของกองทุนเพิ่มจากปัจจุบัน 5 พันล้านบาท เพิ่มเป็น 1 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการกระจายตัวของรายได้และขยายฐานนักลงทุน เพราะนักลงทุนสถาบันจะสามารถเข้าลงทุนได้มากขึ้น
สำหรับนโยบายการลงทุน ขณะนี้ยังเป็นการมองหาสินทรัพย์ที่มีโอกาสลงทุน โดยจะดูประเทศที่เศรษฐกิจกำลังขยายตัว อย่างเวียดนามก็ชัดเจนว่า เศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง จากเงินลงทุนต่างชาติที่เข้าไปลงทุน ขณะเดียวกันราคาต้องไม่แพงด้วย ซึ่งข้อดีของเราคือ เป็นกองทุนอิสระไม่ได้มีใครเป็นเจ้าของหรือตั้งมาเพื่อซื้อสินทรัพย์ของเจ้าของโครงการ ดังนั้นจึงสามารถเจรจาต่อรองราคาให้ดีที่สุด เพื่อประโยชน์ของผู้ถือหน่วย ไม่ใช่เพื่อประโยชน์ของเจ้าของสินทรัพย์ โดยที่มองในขณะนี้ยังเป็นประเทศในกลุ่ม CLMV ส่วนโรงแรมในไทยก็สนใจที่จะลงทุน แต่ยังไม่มีโอกาส เนื่องจากราคาแพง และการแข่งขันสูง เพราะจำนวนโรงแรมในไทยมีมากและการท่องเที่ยวยังพึ่งนักท่องเที่ยวจีนมากเกินไป
“ปัจจุบันเรามีสัดส่วนโครงสร้างหนี้ต่อสินทรัพย์ประมาณ 32% ใกล้เต็มเพดานที่ 35% แต่ถ้าเราลงทุนในสินทรัพย์เพิ่มขึ้น อัตราเพดานก็จะขยับเช่นกัน แต่หากกองทุนได้รับการจัดอันดับเครดิตจะมีเพดานก่อหนี้ได้ถึง 60% ซึ่งบริษัทอยู่ระหว่างเจรจากับบริษัท ฟิทช์ เรทติ้งส์ฯ เพื่อจัดอันดับกองทุนแม้ว่าจะได้เครดิต ก็จะไม่ก่อหนี้ไปถึง 60% เพราะมองว่าสูงเกินไป แต่ก็กำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 35% เพื่อความปลอดภัย”
สัมภาษณ์ : โต๊ะข่าวกองทุน
หน้า 19 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,396 วันที่ 30 ส.ค.- 1 ก.ย. 2561
