WHART ชี้จังหวะน่าลงทุน ราคาอ่อนตัวลง ผลตอบแทนสม่ําเสมอ
บิ๊กกองรีท WHART ระบุ ดัชนีหุ้นลดลงเป็นจังหวะลงทุน ทั้งหุ้นและกองรีทเหตุโครงสร้างพื้นฐานไม่เปลี่ยนแต่กองรีทจะปลอดภัยกว่าและผลตอบแทนสมํ่าเสมอ เดินหน้าซื้อสินทรัพย์เพิ่มอีก4.4พันล้านบาทเพิ่มพื้นที่เช่า1.56แสนตร.ม.
นายปิยะพงศ์ พินธุประภา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ WHAREM ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (กองทรัสต์ WHART) เปิดเผยว่า ช่วงนี้ที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ปรับลดลง ถือว่าเป็นจังหวะที่น่าลงทุน ไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรือกองรีท เพราะผลการดำเนินงานไม่ได้ลดลงเลย แต่การลงทุนในกองรีทคือ เวลาราคาปรับขึ้นจะไม่ขึ้นแรงเท่ากับหุ้น แต่เวลาลดลงก็ไม่ลงแรงเช่นเดียวกัน ซึ่งก็จะไม่กระทบต่อนักลงทุนระยะยาว และหากจะลงทุนกองรีท ไม่สนับสนุนให้ลงทุนระยะสั้น ควรจะลงระยะยาว เกิน 1 ปี
[caption id="attachment_300347" align="aligncenter" width="503"]
ปิยะพงศ์ พินธุประภา[/caption]
ในส่วนของราคากองทรัสต์ WHART ได้รับผลกระทบจากดัชนีตลาดหลักทรัพย์ที่ปรับลดลงเช่นกัน ซึ่งเป็นแรงกดดันจากปัจจัยภายนอก ทั้งที่โครงสร้างพื้นฐานไม่ได้เปลี่ยน ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนก็ไม่เปลี่ยน แต่ราคากองทรัสต์ WHART ปรับลงน้อยกว่าดัชนี ส่วนหนึ่งเพราะสภาพคล่องมีไม่มากและเป็นนักลงทุนระยะยาวมากกว่า เพราะสัดส่วนนักลงทุนสถาบันประมาณ 70% ที่เหลือเป็นรายย่อย ดังนั้นหากพิจารณาเฉพาะราคา จะพบว่า ปลอดภัยกว่าการลงทุนในหุ้น และน่าจะเป็นจังหวะที่ดีที่จะเข้ามาลงทุน ซึ่งหากเทียบตั้งแต่ต้นปี ราคาเคยอยู่ที่ระดับ 10.4 บาท ปัจจุบันปรับลดลงมาอยู่ 9.9 บาท ลดลงประมาณ 4-5%
ขณะที่ผลตอบแทนเฉลี่ย 3 ปีที่ผ่านอยู่ที่กว่า 7% มาโดยตลอดและยิ่งราคาตก ผลตอบแทนจะยิ่งสูงขึ้น ขณะที่ธุรกิจให้บริการเช่าคลังสินค้าจะมีมาร์จินสูงมาก ประมาณ 90% เพราะเป็นแลนด์ลอร์ดให้เช่าพื้นที่เท่านั้น ขณะที่ต้นทุนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นค่าบริหารจัดการ ลูกค้าจะเป็นผู้ดำเนินการเองทั้งหมด และที่ผ่านมามีอัตราการเช่าพื้นที่ ประมาณ 80-95% รายได้จะขึ้นกับจำนวนผู้เช่าและการปรับขึ้นค่าเช่าทุกๆ 3 ปี แต่ปีนี้จะปรับขึ้นค่าเช่าได้ไม่มากนัก ประมาณ 1% เท่านั้น เนื่องจากมีสัญญาเช่าหมดอายุจำนวนมากประมาณ 38% กลยุทธ์ต้องการรักษาจำนวนลูกค้าไว้ จึงไม่เหมือนปีก่อนที่หมดอายุไม่ถึง 20% จึงปรับค่าเช่าขึ้นได้ 4-5%
“เราเองต้องบริหารระหว่างจำนวนผู้เช่ากับค่าเช่า เพื่อให้มีกระแสเงินสดเข้ามาอย่างมีเสถียรภาพและสร้างกำไรให้กับกองทุนอย่างคงที่ อย่างปีก่อนมีกำไร 700 ล้านบาท และปีนี้จะเพิ่มเป็น 1.5-1.6พันล้านบาท และนโยบายจะเพิ่มทุนทุกปี เพื่อนำเงินไปซื้อสินทรัพย์เพิ่มแต่อัตราเพิ่มทุนจะลดลงเพราะขนาดสินทรัพย์ใหญ่ขึ้นจากปัจจุบันที่มูลค่า 28,000 ล้านบาท คิดเป็นพื้นที่เช่า 9.7 แสนตารางเมตร”
ล่าสุดได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยให้เพิ่มทุนอีก 4,450 ล้านบาท หรือคิดเป็นพื้นที่ให้เช่า 156,000 ตารางเมตร ทำให้พื้นที่ให้เช่าเพิ่มเป็น 1.13 แสนตารางเมตร ซึ่งผลกำไรจะเข้าในปีหน้า แต่ไม่เยอะนัก เพราะทรัพย์สินใหม่ที่เพิ่มเข้ามาแค่เพียง 14% จากรายได้เดิม ซึ่งนโยบายไม่ต้องการซื้อทรัพย์จากบริษัทแม่เท่านั้น แต่ยังไม่สามารถหาสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงมาตรฐานที่กำหนด กลุ่มลูกค้าและรายได้ใกล้เคียงกับที่กองทุนหรือที่บริษัทแม่มีได้ ส่วนหนึ่งเพราะจังหวะเวลาการขายทรัพย์ไม่ตรงกับเงินที่มี ในอนาคตจึงมีแนวคิดที่จะขออนุมัติผู้ถือหน่วยให้กองทุนสามารถระดมทุนล่วงหน้าหรือให้มีเงินเพียงพอที่จะจ่ายค่ามัดจำได้
……………….……………….……
หน้า 19 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,380 วันที่ 5-7 ก.ค. 2561
นายปิยะพงศ์ พินธุประภา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ดับบลิวเอชเอ เรียล เอสเตท แมเนจเม้นท์ จำกัด หรือ WHAREM ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ของ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหา ริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (กองทรัสต์ WHART) เปิดเผยว่า ช่วงนี้ที่ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ปรับลดลง ถือว่าเป็นจังหวะที่น่าลงทุน ไม่ว่าจะเป็นหุ้นหรือกองรีท เพราะผลการดำเนินงานไม่ได้ลดลงเลย แต่การลงทุนในกองรีทคือ เวลาราคาปรับขึ้นจะไม่ขึ้นแรงเท่ากับหุ้น แต่เวลาลดลงก็ไม่ลงแรงเช่นเดียวกัน ซึ่งก็จะไม่กระทบต่อนักลงทุนระยะยาว และหากจะลงทุนกองรีท ไม่สนับสนุนให้ลงทุนระยะสั้น ควรจะลงระยะยาว เกิน 1 ปี
[caption id="attachment_300347" align="aligncenter" width="503"]
ในส่วนของราคากองทรัสต์ WHART ได้รับผลกระทบจากดัชนีตลาดหลักทรัพย์ที่ปรับลดลงเช่นกัน ซึ่งเป็นแรงกดดันจากปัจจัยภายนอก ทั้งที่โครงสร้างพื้นฐานไม่ได้เปลี่ยน ผลการดำเนินงานของบริษัทจดทะเบียนก็ไม่เปลี่ยน แต่ราคากองทรัสต์ WHART ปรับลงน้อยกว่าดัชนี ส่วนหนึ่งเพราะสภาพคล่องมีไม่มากและเป็นนักลงทุนระยะยาวมากกว่า เพราะสัดส่วนนักลงทุนสถาบันประมาณ 70% ที่เหลือเป็นรายย่อย ดังนั้นหากพิจารณาเฉพาะราคา จะพบว่า ปลอดภัยกว่าการลงทุนในหุ้น และน่าจะเป็นจังหวะที่ดีที่จะเข้ามาลงทุน ซึ่งหากเทียบตั้งแต่ต้นปี ราคาเคยอยู่ที่ระดับ 10.4 บาท ปัจจุบันปรับลดลงมาอยู่ 9.9 บาท ลดลงประมาณ 4-5%
ขณะที่ผลตอบแทนเฉลี่ย 3 ปีที่ผ่านอยู่ที่กว่า 7% มาโดยตลอดและยิ่งราคาตก ผลตอบแทนจะยิ่งสูงขึ้น ขณะที่ธุรกิจให้บริการเช่าคลังสินค้าจะมีมาร์จินสูงมาก ประมาณ 90% เพราะเป็นแลนด์ลอร์ดให้เช่าพื้นที่เท่านั้น ขณะที่ต้นทุนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการเป็นค่าบริหารจัดการ ลูกค้าจะเป็นผู้ดำเนินการเองทั้งหมด และที่ผ่านมามีอัตราการเช่าพื้นที่ ประมาณ 80-95% รายได้จะขึ้นกับจำนวนผู้เช่าและการปรับขึ้นค่าเช่าทุกๆ 3 ปี แต่ปีนี้จะปรับขึ้นค่าเช่าได้ไม่มากนัก ประมาณ 1% เท่านั้น เนื่องจากมีสัญญาเช่าหมดอายุจำนวนมากประมาณ 38% กลยุทธ์ต้องการรักษาจำนวนลูกค้าไว้ จึงไม่เหมือนปีก่อนที่หมดอายุไม่ถึง 20% จึงปรับค่าเช่าขึ้นได้ 4-5%
ล่าสุดได้รับอนุมัติจากผู้ถือหน่วยให้เพิ่มทุนอีก 4,450 ล้านบาท หรือคิดเป็นพื้นที่ให้เช่า 156,000 ตารางเมตร ทำให้พื้นที่ให้เช่าเพิ่มเป็น 1.13 แสนตารางเมตร ซึ่งผลกำไรจะเข้าในปีหน้า แต่ไม่เยอะนัก เพราะทรัพย์สินใหม่ที่เพิ่มเข้ามาแค่เพียง 14% จากรายได้เดิม ซึ่งนโยบายไม่ต้องการซื้อทรัพย์จากบริษัทแม่เท่านั้น แต่ยังไม่สามารถหาสินทรัพย์ที่ใกล้เคียงมาตรฐานที่กำหนด กลุ่มลูกค้าและรายได้ใกล้เคียงกับที่กองทุนหรือที่บริษัทแม่มีได้ ส่วนหนึ่งเพราะจังหวะเวลาการขายทรัพย์ไม่ตรงกับเงินที่มี ในอนาคตจึงมีแนวคิดที่จะขออนุมัติผู้ถือหน่วยให้กองทุนสามารถระดมทุนล่วงหน้าหรือให้มีเงินเพียงพอที่จะจ่ายค่ามัดจำได้
……………….……………….……
หน้า 19 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 38 ฉบับที่ 3,380 วันที่ 5-7 ก.ค. 2561
