บลจ.วรรณ ชู GAHREIT ลงทุนรร.เชอราตันหัวหิน รับท่องเที่ยวโต
บลจ.วรรณ มองการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ยังน่าสนใจ แม้ทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น ชูการท่องเที่ยวและโรงแรมเติบโตต่อเนื่อง เปิดตัวทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ โฮสพีทาลิตี้ (GAHREIT) ลงทุนในกรรมสิทธิ์ โรงแรม เชอราตัน หัวหินฯ เปิดขายวันที่ 2-6 ตุลาคม
[caption id="attachment_214930" align="aligncenter" width="329"]
นายพจน์ หะริณสุต[/caption]
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทยังคงมุมมองเชิงบวกต่อการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่การลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความน่าสนใจจากจุดเด่นของความผันผวนน้อย เนื่องจากมีการสร้างรายได้จากเงินปันผล โดยอัตราการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังอยู่ในระดับจูงใจ โดยมีส่วนต่างอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ในระดับ 3-4% (ข้อมูล ณ วันที่ 25 ก.ย.60)
สำหรับแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทมองว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและการโรงแรมมีทิศทางการเติบโตที่ดี โดยสัดส่วนตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้เติบโต 4% และคาดการณ์ช่วงที่เหลือของปี ซึ่งเป็นช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว อัตราการการเติบโตจะอยู่ที่ประมาณ 7% ทำให้คาดว่าในปี 60 การท่องเที่ยวจะเติบโตโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 11% รวมถึงเหตุการณ์ไม่สงบในคาบสมุทรเกาหลีเหนือจะเป็นปัจจัยบวกใหม่ที่เพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนและยุโรปเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเพิ่มจากปีก่อน
“การเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยวจะส่งผลดีต่อราคาอัตราการเข้าพัก(Occupancy Rate) ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดย 7 เดือนแรกของปีนี้ 69.5% จากปี 2559 และ 2558 ที่เพิ่มขึ้น 67.8% 62.8% ตามลำดับ และอัตราค่าที่พักของโรงแรมเติบโตขึ้น 9.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าจากความต้องการเข้าพักของนักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนได้ว่า ภาพของธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่มีทิศทางการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง และส่งผลดีต่อรายได้ของธุรกิจผู้ประกอบการ” นายพจน์ กล่าว
นายพจน์ กล่าวเพิ่มเติมว่า บริษัทได้พิจารณาสินทรัพย์ชั้นดีที่สามารถสร้างโอกาสผลตอบแทนที่ดีในกอง REIT และเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ โดยระหว่างวันที่ 2-6 ตุลาคมนี้ บริษัทจะเปิดเสนอขายครั้งแรกกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แกรนด์ โฮสพีทาลิตี้(GAHREIT) มูลค่ากองทุน 1,750 ล้านบาท เพื่อลงทุนในกรรมสิทธิ์ (Freehold) ในสินทรัพย์ของโครงการโรงแรม เชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา และจะนำหลักทรัพย์เข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยในวันที่ 3 พฤศจิกายนนี้
นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ กล่าวเสริมว่า สำหรับจุดเด่นของสินทรัพย์ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน คือ โครงการโรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา ซึ่งเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ติดหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ซึ่งบริหารโดย Sheraton Oversea Management Corporation ภายใต้แบรนด์ Sheraton ในเครือ Marriott International และเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม บนเนื้อที่กว่า 27 ไร่ ติดชายหาดขนาดยาว 125 เมตร ซึ่งมีโอกาสที่มูลค่าของโครงการจะเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว สำหรับอัตราค่าเช่าห้องพักของโรงแรมอยู่ในระดับสูงและเติบโตต่อเนื่อง โดยกองทรัสต์จะได้รับค่าเช่าในอัตราคงที่ ตลอดระยะเวลาการให้เช่ารวม 15 ปี ซึ่งไม่มีส่วนของค่าเช่าผันแปร และมีเงินมัดจำตลอดอายุสัญญา 58 ล้านบาท ดังนั้น ผู้ลงทุนจะรับรู้รายได้ที่แน่นอน ตลอดอายุสัญญา
กองทุน GAHREIT มีนโยบายจ่ายเงินปันผลปีละไม่เกิน 4 ครั้ง โดยจ่ายในอัตราไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้ ทั้งนี้ คาดว่า จากรายได้ค่าเช่าที่กองทุนได้รับจะสามารถจ่ายอัตราเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย โดยใน 3 ปีแรก จะมีอัตราการจ่ายเงินปันผลประมาณ 6% และปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ปี โดยประมาณการอัตราการจ่ายเงินปันผลตามระยะเวลาที่เหลือในแต่ละช่วงทุกๆ 3 ปี อยู่ที่ประมาณ 6.4% 6.8% 7.3% และ 7.7% ทั้งนี้ ผลตอบแทนจากการลงทุนดังกล่าวถือว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจโดยมี Yield Spread ประมาณ 3.59% เมื่อเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล 10 ปี
สำหรับผลการดำเนินงานของโรงแรมในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2556-2559 มีอัตราของกำไรขั้นต้นก่อนการหักภาษี (EBITDA Margin) อยู่ที่ประมาณ 20%-23% ซึ่งเป็นอัตราที่ดีในกลุ่มประเภทโรงแรมขนาดใหญ่ในเขตภาคใต้ ปัจจุบันโรงแรมมีลูกค้าจากธุรกิจกลุ่มพักผ่อนรายย่อยและกลุ่มที่จัดสัมมนา ซึ่งจุดเด่นของโรงแรม คือ มีห้องประชุมสัมมนาที่สามารถรองรับจำนวนคนได้ถึง 1,680 คน และมีขนาดใหญ่ที่สุดในภาคใต้ตอนบน โดยในอนาคตโรงแรมจะเพิ่มสัดส่วนรายได้ในกลุ่มจัดสัมมนาให้เติบโตขึ้นในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันในระดับ 50%
[caption id="attachment_214930" align="aligncenter" width="329"]
นายพจน์ หะริณสุต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน (บลจ.) วรรณ จำกัด เปิดเผยว่า บริษัทยังคงมุมมองเชิงบวกต่อการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่การลงทุนของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ยังมีความน่าสนใจจากจุดเด่นของความผันผวนน้อย เนื่องจากมีการสร้างรายได้จากเงินปันผล โดยอัตราการจ่ายเงินปันผลของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยยังอยู่ในระดับจูงใจ โดยมีส่วนต่างอัตราผลตอบแทนจากพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี อยู่ในระดับ 3-4% (ข้อมูล ณ วันที่ 25 ก.ย.60)
สำหรับแนวโน้มการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัทมองว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์การท่องเที่ยวและการโรงแรมมีทิศทางการเติบโตที่ดี โดยสัดส่วนตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติในช่วง 7 เดือนแรกของปีนี้เติบโต 4% และคาดการณ์ช่วงที่เหลือของปี ซึ่งเป็นช่วงฤดูกาลท่องเที่ยว อัตราการการเติบโตจะอยู่ที่ประมาณ 7% ทำให้คาดว่าในปี 60 การท่องเที่ยวจะเติบโตโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 11% รวมถึงเหตุการณ์ไม่สงบในคาบสมุทรเกาหลีเหนือจะเป็นปัจจัยบวกใหม่ที่เพิ่มจำนวนนักท่องเที่ยวจากประเทศจีนและยุโรปเข้ามาท่องเที่ยวในประเทศไทยเพิ่มจากปีก่อน
“การเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยวจะส่งผลดีต่อราคาอัตราการเข้าพัก(Occupancy Rate) ให้เติบโตอย่างต่อเนื่อง โดย 7 เดือนแรกของปีนี้ 69.5% จากปี 2559 และ 2558 ที่เพิ่มขึ้น 67.8% 62.8% ตามลำดับ และอัตราค่าที่พักของโรงแรมเติบโตขึ้น 9.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้าจากความต้องการเข้าพักของนักท่องเที่ยวที่เติบโตขึ้นอย่างชัดเจน สะท้อนได้ว่า ภาพของธุรกิจการท่องเที่ยวในประเทศยังคงเป็นอุตสาหกรรมที่มีทิศทางการเติบโตที่ดีอย่างต่อเนื่อง และส่งผลดีต่อรายได้ของธุรกิจผู้ประกอบการ” นายพจน์ กล่าว
นายอลงกรณ์ ประธานราษฎร์นิกร รองกรรมการผู้จัดการ บลจ.วรรณ กล่าวเสริมว่า สำหรับจุดเด่นของสินทรัพย์ที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุน คือ โครงการโรงแรมเชอราตัน หัวหิน รีสอร์ท แอนด์ สปา ซึ่งเป็นโครงการที่ตั้งอยู่ติดหาดชะอำ จังหวัดเพชรบุรี ซึ่งบริหารโดย Sheraton Oversea Management Corporation ภายใต้แบรนด์ Sheraton ในเครือ Marriott International และเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่ได้รับความนิยม บนเนื้อที่กว่า 27 ไร่ ติดชายหาดขนาดยาว 125 เมตร ซึ่งมีโอกาสที่มูลค่าของโครงการจะเพิ่มสูงขึ้นในระยะยาว สำหรับอัตราค่าเช่าห้องพักของโรงแรมอยู่ในระดับสูงและเติบโตต่อเนื่อง โดยกองทรัสต์จะได้รับค่าเช่าในอัตราคงที่ ตลอดระยะเวลาการให้เช่ารวม 15 ปี ซึ่งไม่มีส่วนของค่าเช่าผันแปร และมีเงินมัดจำตลอดอายุสัญญา 58 ล้านบาท ดังนั้น ผู้ลงทุนจะรับรู้รายได้ที่แน่นอน ตลอดอายุสัญญา
กองทุน GAHREIT มีนโยบายจ่ายเงินปันผลปีละไม่เกิน 4 ครั้ง โดยจ่ายในอัตราไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิที่สามารถนำมาจ่ายประโยชน์ตอบแทนได้ ทั้งนี้ คาดว่า จากรายได้ค่าเช่าที่กองทุนได้รับจะสามารถจ่ายอัตราเงินปันผลให้กับผู้ถือหน่วย โดยใน 3 ปีแรก จะมีอัตราการจ่ายเงินปันผลประมาณ 6% และปรับเพิ่มขึ้นทุกๆ 3 ปี โดยประมาณการอัตราการจ่ายเงินปันผลตามระยะเวลาที่เหลือในแต่ละช่วงทุกๆ 3 ปี อยู่ที่ประมาณ 6.4% 6.8% 7.3% และ 7.7% ทั้งนี้ ผลตอบแทนจากการลงทุนดังกล่าวถือว่าอยู่ในระดับที่น่าสนใจโดยมี Yield Spread ประมาณ 3.59% เมื่อเทียบกับผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาล 10 ปี
สำหรับผลการดำเนินงานของโรงแรมในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2556-2559 มีอัตราของกำไรขั้นต้นก่อนการหักภาษี (EBITDA Margin) อยู่ที่ประมาณ 20%-23% ซึ่งเป็นอัตราที่ดีในกลุ่มประเภทโรงแรมขนาดใหญ่ในเขตภาคใต้ ปัจจุบันโรงแรมมีลูกค้าจากธุรกิจกลุ่มพักผ่อนรายย่อยและกลุ่มที่จัดสัมมนา ซึ่งจุดเด่นของโรงแรม คือ มีห้องประชุมสัมมนาที่สามารถรองรับจำนวนคนได้ถึง 1,680 คน และมีขนาดใหญ่ที่สุดในภาคใต้ตอนบน โดยในอนาคตโรงแรมจะเพิ่มสัดส่วนรายได้ในกลุ่มจัดสัมมนาให้เติบโตขึ้นในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกันในระดับ 50%
