นายกฯนนท์ช่วยส่อง"อนาคตอสังหาฯ"เชียงใหม่ 

    นายนนท์ หิรัญเชรษฐ์สกุล  นายกสมาคมก่อตั้งกิตติมศักดิ์  สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ภาคเหนือ เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นช่วงขาลง ตามสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวในทุกเซกเตอร์ จากผลกระทบของสถานการณ์การระบาดเชื้อโควิด-19

โดยเฉพาะกำลังซื้อของประชาชน เนื่องจากไม่มีปัจจัยสนับสนุนว่า เศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นได้อย่างรวดเร็ว แม้หลังจากรัฐจะสามารถควบคุมการระบาดได้คงต้องใช้เวลา 2-3 ปี ถ้าไม่มีอุบัติเหตุอะไรมากระทบเศรษฐกิจโลก

แต่ก็เป็นเรื่องยากเพราะโลกยุคนี้เปลี่ยนแปลงรวดเร็ว เกิดภัยพิบัติหรือภัยธรรมชาติที่ยากจะคาดการณ์ ทำให้ดัชนีต่าง ๆ ที่ตามปกติจะใช้พยากรณ์เกิดความคลาดเคลื่อนบ่อยครั้ง จนคนมักจะไม่เกิดความเชื่อมั่นผลลัพธ์ต่าง 

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ ยอดขายลดลง 25 %  ในช่วงเวลาที่ผ่านมา จนถึงไตรมาส 4 นี้ ขณะที่บ้านมือสองมีสัดส่วนลดลงถึง 42 %  ส่วนการเปิดโครงการใหม่ของเชียงใหม่ ปี 2563 พบว่ายื่นขอใบอนุญาตจัดสรร มีจำนวนโครงการ 4.3 % ของประเทศ จำนวนหน่วย 4.4 % และมีอัตราการขยายตัวเฉลี่ย 3 ปี 10.8 %

อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ระบุตลาดที่อยู่อาศัยภาคเหนือ (เชียงราย เชียงใหม่ พิษณุโลก และตาก) ครึ่งหลัง ปี 2563 มี 407 โครงการ  18,570 หน่วย มูลค่ารวม 68,112 ล้านบาท แบ่งเป็นบ้านจัดสรร 354 โครงการ 15,644 หน่วย มูลค่า 59,432 ล้านบาท และโครงการอาคารชุด 53 โครงการ 2,926 หน่วย มูลค่า 8,679 ล้านบาท โดยมีหน่วยเหลือขาย 16,499 หน่วย และขายได้ใหม่ 2,071 หน่วย

เฉพาะโครงการในเชียงใหม่ หัวเมืองท่องเที่ยว ซัพพลายลดลง 4.4 % จากช่วงเดียวกันปี 2562  มีจำนวน 10,955 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรร 8,560 หน่วย หรือ 78.1%  โครงการอาคารชุด 2,395 หน่วย 21.9 % และเปิดขายใหม่ในครึ่งหลังปี 2563 เพียง 1,239 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันปีก่อนหน้าถึง 20.3 % ขายได้ใหม่ 1,454 หน่วย ลดลง 37.2 % มีหน่วยเหลือขายสะสม 9,501 ภาวะเศรษฐกิจทำให้ลูกค้าต่างชาติโดยเฉพาะจีนหายไป จึงหันไปทำแนวราบเพื่อรองรับความต้องการจริงทดแทนเพิ่มขึ้น 

นายกสมาคมก่อตั้งกิตติมศักดิ์  สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์จังหวัดเชียงใหม่ภาคเหนือ ชี้ด้วยว่า แนวโน้มตลาดน่าจะกลับมาดีอีกครั้งในช่วงครึ่งหลังปีนี้ แต่ต้องระมัดระวัง การเพิ่มซัพพลายแนวราบระดับราคา 5-7 ล้านบาทขึ้นไป พบว่าอัตราการดูดซับต่ำ เมื่อเทียบกับราคา 2-3 ล้านบาท  สวนทางการความเชื่อเดิมว่า เวลาที่เศรษฐกิจไม่ดี บ้านหรือคอนโดฯระดับลักชัวรี่ราคาแพงยังขายได้ดี ทั้งนี้ เนื่องจากวิกฤติครั้งนี้ยาวนานกว่าปกติ ที่ผ่านมาทำให้กำลังซื้อชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด สถาบันการเงินเข็มงวดการปล่อยสินเชื่อมาก

สำหรับพื้นที่ในเชียงใหม่ที่ได้รับความสนใจ ได้แก่ย่านตำบลหนองหาร ตำบลสันทรายน้อย ตำบลสุเทพ และมีพื้นที่ที่ได้รับความสนใจสูงขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน คือ ตำบลสันทรายหลวงและสันผีเสื้อ โดยแบบบ้านที่ได้รับความนิยมเป็นบ้านเดี่ยว 2 ชั้น 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ เพราะถนนอ้อมเมืองเชียงใหม่เสร็จสมบูรณ์หมดแล้ว เปิดพื้นที่มีศักยภาพใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น

"แม้จะฐานะดีมีกำลังซื้อ แต่คนเราคงจะไม่ซื้อบ้านเกิน 1-2 หลัง ต่อให้ลดราคาแล้วก็ตาม ฉะนั้นกลุ่มผู้ประกอบการที่เข้ามาในตลาดนี้ต้องระมัดระวังมากขึ้น เพราะปริมาณของสต็อกเริ่มเพิ่มขึ้น หลังจากที่ผู้ประกอบการ แห่ลงทุนแนวราบแทนคอนโด ขณะที่ตลาดคอนโดระดับราคา 1-1.5 ล้านบาทยังพอไปได้" 

อย่างไรก็ตาม คาดว่าหลังโควิด-19 โดยเฉพาะเชียงใหม่ ที่มีสภาพแวดล้อมและบรรยากาศตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าต่างชาติ หากรัฐบาลมีนโยบายที่ชัดเจนจะทำให้ตลาดเติบโตได้อีกมาก เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจและธุรกิจที่เกี่ยวข้องขับเคลื่อนต่อไปได้

ส่วนมุมมองต่อการประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น นายนนท์กล่าวว่า ผู้ประกอบการยุค New Normal ต้องปรับตัวในรูปแบบใหม่ เช่น จะทำโครงการใหม่ต้องมีมุมมองที่ตอบโจทก์เข้ายุคสมัย ทั้งรูปแบบ นวัตกรรม ทั้งในด้านผลิตภัณฑ์ และสะอาดปลอดเชื้อโรค สู้กับโรคระบาดต่าง ๆ  ในอนาคตรวมถึงปัญหาฝุ่นจิ๋ว (PM 2.5)  ของภาคเหนือ สภาพแวดล้อมมีที่พักผ่อน พื้นที่สีเขียว ตอบสนองกลุ่ม New Generation และกลุ่ม Senior Living เพื่อสร้างโปรดักส์ที่ตรงกับความต้องการได้จริงจังทันยุค

นอกจากนี้ยังต้องมีนวัตกรรมไปถึงกระบวนการวิธีทำงาน การเปลี่ยนแปลงทางความคิด การผลิต กระบวนการ หรือองค์กร ไม่ว่าการเปลี่ยนนั้นจะเกิดขึ้นจากการปฏิวัติ หรือเปลี่ยนอย่างถอนรากถอนโคน หรือการพัฒนาต่อยอด ควบคุมการบริหารงานให้มีประสิทธิภาพ และระวังเรื่องของกระแสเงินสดของบริษัทให้มากเป็นพิเศษอย่างยิ่ง สร้างความร่วมมือในกลุ่มผู้ประกอบการในพื้นที่ เพื่อแลกเปลี่ยนข้อมูลวิชาการกันให้มากขึ้นไป สถานการณ์แบบนี้ทำให้ผู้ประกอบการได้รับบทเรียนอย่างสาหัสกันหลายโครงการ ต่อไปต้องอย่าอวดตัวเองในแบรนด์ชื่อเสียงเก่า ๆ 

ทั้งนี้ ให้มองข้ามสถานการณ์ปัจจุบันไปก่อน อย่ายึดติดจนไม่นำกลยุทธ์การตลาดมาพัฒนาโปรดักส์อย่างต่อเนื่อง เพื่อว่าเมื่อสถานการณ์ดีขึ้นและกลับมาปกติแล้ว จะได้พร้อมขายทันที

ขณะที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เผยแพร่ผลสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของภาคเหนือ พบว่า ภาพรวมตลาดมีการชะลอตัวอย่างมากในด้านอุปทานของหน่วยเปิดขายใหม่ ซึ่งจำนวนหน่วยลดลง 56.6 % และมูลค่าลดลง 61.2 % โดยเป็นการลดลงมากในส่วนของอาคารชุดเปิดขายใหม่ถึง 89.9 % แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการมีการชะลอตัว ในการพัฒนาโครงการใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่จังหวัดพิษณุโลก-เชียงใหม่ ที่ลดลงกว่า 72.0 % และ 65.1 %ตามลำดับ

ในส่วนของภาพรวมอุปสงค์ของหน่วยขายได้ใหม่พบว่า ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงประมาณ 34.6 %  และ 33.4 % ตามลำดับ และหากพิจารณาอัตราดูดซับ ทั้งบ้านจัดสรรและอาคารชุดพบว่า มีการปรับตัวลดลง หากมองภาพรวมทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดเพียงประมาณ 2,939 หน่วย มีหน่วยรอการขายสะสมประมาณ 15,393 หน่วย

ในปี 2565 คาดว่า หากมีการกระจายวัคซีนได้ทั่วถึง จะทำให้สถานการณ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวดีขึ้น และจะส่งผลให้มีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 4,412 หน่วย และคาดว่าจะส่งผลให้มีหน่วยเหลือขายสะสมลดลง โดยมีจำนวนหน่วยประมาณ 14,626 หน่วย หรือลดลง 5.0 % เมื่อเทียบกับปี 2564

จากที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้จัดเก็บข้อมูลความเคลื่อนไหวที่เกิดขึ้น กับการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 ด้วยการสำรวจภาคสนาม ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ประเทศไทยยังคงประสบกับการแพร่ระบาดของ COVID-19 ระลอก 3 และ 4 ได้พบความเปลี่ยนแปลงที่ชัดเจนของอุปทานที่อยู่อาศัยหน่วยเปิดขายใหม่ที่เข้าสู่ตลาดในพื้นที่ภาคเหนือ

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดน้อย โดยมีเพียง 869 หน่วย หรือลดลง 56.6 % และมีมูลค่ารวม 2,457 ล้านบาท หรือลดลง 61.2 % เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หากเทียบหน่วยเปิดขายใหม่ในพื้นที่ภาคเหนือ พบว่าเชียงใหม่เป็นจังหวัดที่มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยใหม่เข้าสู่ตลาดมากที่สุด รองลงมาเป็นจังหวัดเชียงราย นครสวรรค์ ตาก และพิษณุโลกตามลำดับ

ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่มีการขายในพื้นที่ภาคเหนือ มีจำนวนรวม 17,666 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 1.9% และมีมูลค่ารวม 65,408 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.3 % โดยจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นในจังหวัดพิษณุโลก ขณะที่จังหวัดอื่น ๆ มีจำนวนอุปทานที่อยู่อาศัยลดลง ส่วนมูลค่าเพิ่มขึ้นในจังหวัดพิษณุโลก และจังหวัดเชียงราย