นโยบายดึงดูดชาวต่างชาติ เรือธงใหม่ อสังหา - เศรษฐกิจไทย

กรณีรัฐบาลไฟเขียว ดีเดย์ "เปิดประเทศ" อ้าแขนรับนักท่องเที่ยวต่างชาติ กลับเข้ามาในประเทศไทยอีกครั้ง 1 พ.ย. พร้อมยืนยัน เดินหน้า "นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ และการลงทุนดึงดูด 'ชาวต่างชาติ' ศักยภาพสูง 1 ล้านคน ( ปี 2565-2569 ) พำนักไทยระยะยาว" ใน 4 กลุ่มเป้าหมาย ได้แก่ 1.กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง  2.กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ 3.กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย  และ 4.กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ 

นับเป็นโอกาสครั้งใหญ่ สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย ซึ่งหวังให้ชาวต่างชาติดังกล่าว เข้ามาเติมเต็มความอ่อนแอของกำลังซื้อภายในประเทศ ซึ่งได้รับผลกระทบอย่างหนัก จากสถานการณ์โควิด -19 และปัญหาโครงสร้างทางประชากร ที่เดินเข้าสู่ "ยุคสมัยของสังคมผู้สูงอายุ" เต็มตัว  ทั้งนี้ สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (ทีดีอาร์ไอ) พบ กลุ่มคนมีศักยภาพในการซื้อบ้าน มีอัตราลดลงเร็วกว่าการลดลงของประชากร ในระยะ 10 ปีข้างหน้า ตกต่ำราว 1%ต่อปี  หรือ กำลังซื้อจะหายไปประมาณ 105,900 หลังต่อปี หวั่นเกิดภาพ บ้านว่าง - บ้านร้าง 8 ล้านหลัง เหมือนในประเทศญี่ปุ่น ซึ่งจะส่งแรงกระเพื่อมทางเศรษฐกิจอย่างมหาศาล

เนื่องจาก ภาคอสังหาฯ เป็นหัวจักรสำคัญทางเศรษฐกิจ คิดเป็นสัดส่วนต่อจีดีพีไทยประมาณ 8% ขณะการจ้างงานในอุตสาหกรรมต้นน้ำ ถึง ปลายน้ำ มีถึง 2.15 แสนคน ฉะนั้น เลี่ยงได้ยากในการหาตัวแปรใหม่ๆเข้ามาขับเคลื่อน แม้ในรายละเอียดของนโยบาย ยังที่เป็นที่กังขาของสังคม ถึงโอกาสและความเสี่ยงที่จะตามมาอีกมาก

ทีดีอาร์ไอหวั่นพังก่อนเริ่ม 

ในงานสัมมนา เรื่อง โอกาสของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทย ต่อ “มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน” ของไทย  ซึ่งจัดโดยบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ( ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ดอทคอม)  นาย นณริฏ พิศลยบุตร นักวิชาการอาวุโส สถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาประเทศไทย (TDRI) ฉายภาพโอกาส และความเสี่ยงของมาตรการดังกล่าว ว่า ต่างชาติจะสามารถเข้ามาทดแทนกำลังซื้อที่ขาดหายไปได้ และ เป็นทางออกในการสร้างภาคอสังหาฯในระยะยาวทั้ง แรงงานทักษะ เช่น สนับสนุนอุตสาหกรรมอีอีซี , ต่างชาติที่มีฐานะ สร้างผลเกี่ยวเนื่องทางเศรษฐกิจ เช่น การบริโภค การ ท่องเที่ยว ลูกเข้าโรงเรียนนานาชาติ

"เศรษฐกิจไทย ถ้าเดินแบบปิด โดยไม่ใช้อสังหาฯ จะเหนื่อย เห็นหลักการชัดเจน แต่กังวลจะไม่ถึงเป้าหมาย จากอุปสรรคเริ่มตั้งแต่ต้น เช่น การมอบหมายกระทรวงมหาดไทย เป็นหน่วยงานหลัก พิจารณาจัดโซนนิ่งพื้นที่ ซึ่งหากศึกษาเพียงความเหลื่อมล้ำ โดยละเลยในแง่ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจควบคู่กันไปด้วย อาจพังตั้งแต่ยังไม่เริ่ม ขณะกฎหมาย-ระเบียบต่างๆ ถ้ารัฐแข็งกร้าวเกินไป จะเป็นข้อจำกัดต่อความเปลี่ยนไปของพลเมืองโลก" 
1ล้านคนอาจไม่ถึงเป้าหมาย " 

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลควรควบคุมให้ส่งผลกระทบต่อคนไทยให้น้อยที่สุด ได้แก่ 1.จำกัดโควต้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่หายไป 2.อนุญาตให้ขายในตลาดที่ไม่ได้แข่งขันกับคนชั้นกลาง และ 3. จำกัดการให้สิทธิออกเสียง หรือ คุมไม่ให้มีการออกกฏที่เลือกปฏิบัติต่อคนไทย 

ทั้งนี้ หลังจากครม. มีมติเห็นชอบในมาตรการดังกล่าวแล้ว ขั้นตอนต่อมา คือ การตั้งศูนย์บริการผู้พำนักระยะยาว เพื่อประสานทุกหน่วยงาน ก่อนมอบหมายสำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) รับไม้ต่อเชิญชวนกลุ่มเป้าหมายเข้ามาลงทุน คาด เดือน ธ.ค. 2564  หลักเกณฑ์กระบวนการทำงานน่าจะแล้วเสร็จ โดยคาดปลายไตรมาสแรก ของปี 2565 น่าจะเห็นการเปิดรับต่างชาติ ใน 4 กลุ่มข้างต้นเข้ามาเป็นอีก 1 ทางรอดของประเทศไทย 

หอการค้ากระตุกรัฐเลิกกฎหมายเก่า 

ด้านนาย อธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย ระบุ ขณะนี้ไทยไม่อาจเลี่ยง การรุกคืบเปลี่ยนแปลงของประชากรเมืองและประชากรโลก หรือ Urbanization ได้ โดยเฉพาะความต้องการอสังหาฯไทยของชาวต่างชาติ ขณะนโยบายเศรษฐกิจใหม่ของประเทศจีน " ความเจริญรุ่งเรืองร่วมกัน" (Common Prosperity)​จะเป็นอีกหนึ่งตัวแปรที่น่าสนใจ ถึงอานิสงค์ที่อสังหาฯไทยจะได้รับ เจาะลึก ในแต่ละปีต่างชาติเข้ามาซื้ออสังหาฯไทย มากกว่า 10,000 หน่วย หรือมูลค่า 80,000 - 100,000 ล้านบาท จากมูลค่ารวมทั้งสิ้น 800,000 ล้านบาท

อัตราไม่ได้สูงมากนัก แต่พบเป็นชาวจีนมากกว่า 50%  เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ส่งบุตรหลานเข้ามาเรียน และบางส่วนซื้อเพื่อลงทุนทั้งระยะสั้นและระยะยาว  การกีดกันความร่ำรวยในประเทศของจีน อาจส่งผลให้คนจีนโยกเงินมาลงทุนในอสังหาฯต่างประเทศมากขึ้น ซึ่งไทย ด้วยวัฒนธรรมการเป็นอยู่ สถานที่ท่องเที่ยว และราคาของอสังหาฯ ถือว่าโดดเด่นกว่าประเทศข้างเคียงอย่าง สิงคโปร์ หรือ มาเลเซีย 

สิ่งที่รัฐต้องเร่งดำเนินการ คือ การแก้ข้อจำกัดในการโอนเงินข้ามประเทศ ตาม พรบ.อาคารชุดเก่า ซึ่งพบว่าเป็นปัญหาในการซื้อขายคอนโดฯอย่างมาก ทั้งการแลกเปลี่ยนสกุลต้นทางเป็นเงินบาท และ หลักฐานยืนยัน ทำให้กระบวนการใช้เวลานาน และไม่สะดวกกับผู้ซื้อบางกลุ่ม ขณะเดียวกัน เห็นด้วยกับการจัดโซนนิ่ง เปิดพื้นที่เฉพาะเมืองท่องเที่ยว และวางเกณฑ์ซ้อนอีกชั้น ผ่านเงื่อนไขกำหนดราคา เช่น ห้ามซื้อต่ำกว่า 5 ล้านบาท เป็นต้น 

" ถ้ารัฐทำได้ตามเป้าหมาย ผ่านหลักเกณฑ์ที่รัดกุม พร้อมๆกับการเปิดประเทศหลังโควิด ประเทศจะได้ประโยชน์จากนโยบายนี้ อยากให้พิจารณา ใช้อสังหาฯ นำเศรษฐกิจ เป็นหัวจักรใหญ่ในการดึงห่วงโซ่อุปทาน ทั้งระบบ ซึ่งมีเกิน 2.5 เท่าของมูลค่าอสังหาฯ เนื่องจากอุตสาหกรรมนี้ ส่วนใหญ่ใช้วัสดุ-อุปกรณ์ในประเทศ หลายครั้งพบ ต่างชาติหากซื้อพร็อพเพอร์ตี้ไว้ ก็จะเวียนมาใช้ประโยชน์ ท่องเที่ยว หรือ ส่งลูกหลานมาเรียน ดูดเงินเข้าประเทศ ฉะนั้น อยากให้ลบความกังวล วาทะกรรม ขายชาติ หรือ ห่วงว่า ต่างชาติจะมาแย่งตลาดคนไทย ทำให้นโยบายไม่ถึงฝั่งฝันและฉุดรั้งเศรษฐกิจ จากความกังวลที่บิดเบี้ยว "

แนะโอกาสผู้ประกอบการ

อย่างไรก็ตาม นายอธิป แนะในมุมผู้ประกอบการ ว่า แม้มาตรการดังกล่าว เป็นโอกาสในการซื้อ-ขายให้กับชาวต่างชาติ แต่ ไม่ควรลุยเปิดโครงการใหม่แบบไม่ยั้งมือ โดยให้พิจารณาจากสต็อกที่อยู่ระหว่างก่อสร้างและเหลือขายในมือควบคู่กันไปด้วย เพื่อป้องกันความเสี่ยง ขณะเดียวกัน สามารถใช้โอกาสนี้ให้การปรับโปรดักส์เดิม แทนการเปิดใหม่ เพื่อสร้างช่องว่างทางการตลาด โดยเฉพาะกับกลุ่มคนต่างชาติ ที่มีรสนิยมการอยู่อาศัยอย่างยิบย่อย เพื่อให้รองรับได้ทั้งกำลังซื้อคนไทยและคนต่างชาติ ในรูปแบบ
มาตรฐานสากล

สำหรับ นโยบายเศรษฐกิจใหม่ของประเทศจีนนั้นบริษัท พร็อพเพอร์ตี้กูรู กรุ๊ป ซึ่งเป็นบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เผยว่า เป็นนโยบายที่รัฐบาลจีน เพิ่งออกมาบังคับใช้ โดยวัตถุประสงค์ เพื่อต้องการสร้างสมดุลทางธุรกิจ และรายได้ ฐานะทางการเงินของคนในประเทศ ลดปัญหาความเหลื่อมล้ำ หลังจากที่ผ่านมา มีบริษัทขนาดใหญ่เติบโตอย่างรวดเร็ว ขณะคนจีนจำนวนมากร่ำรวยขึ้น จึงต้องการเข้ามาจัดการด้านภาษี เช่น เพื่อจัดเก็บภาษีมรดกเพิ่ม ขณะภาคอสังหาฯนั้น เป็นตัวกระตุ้นจีดีพีจีนราว 29% ซึ่งหลังจากเกิดวิกฤติ บริษัท“เอเวอร์แกรนด์” ล้มละลาย ทำให้ตลาดรวมชะลอตัว

นับเป็นโอกาสของประเทศไทย ที่จะตอบรับเงินทุนไหลจากจีน ที่พยายามหลีกเลี่ยงการจ่ายภาษีเยอะขึ้น ผ่านการโยกย้ายเงินและสินทรัพย์ออกนอกประเทศ เนื่องจาก อสังหาฯในประเทศถูกควบคุมในแง่ซัพพลายใหม่ๆ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการไทย จำเป็นต้องเร่งปรับตัว โดยเฉพาะการสร้างความน่าเชื่อถือของแบรนด์ และสร้างเครือข่ายการขายที่กว้างขึ้น เป็นต้น