อุ้มอสังหาฯ ฟื้นเศรษฐกิจไทย

การผ่อนคลายมาตรการ ควบคุมการระบาดเพิ่มเติม เพื่อหนุนกิจกรรมทางเศรษฐกิจไทย ให้ฟื้นตัวตั้งแต่ช่วงปลายปี 2563 แม้บางจังหวะ จะถูกแทรกแซง ด้วยการแพร่ระบาดของโควิด-19 เป็นกลุ่มก้อน ระลอกๆ บางพื้นที่ แต่ด้วยมาตรการกระตุ้นเม็ดเงินของภาครัฐ ผ่านนโยบายต่างๆ โดยเฉพาะการผลักดัน ช่วยเหลือค่าครองชีพของประชาชน ตามลำดับชั้นความเดือดร้อน ก็พบทำให้การจับจ่ายใช้สอยโดยรวม ดูจะคึกคักเป็นไปในทิศทางที่ดีขึ้น ยังไม่นับรวมปัจจัย กุญแจสำคัญ อย่างแผนการกระจายฉีดวัคซีนในลำดับหมู่ประชาชนในระยะต่อไป ที่ช่วยฟื้นความเชื่อมั่นผู้ประกอบการในทุกสาขาอาชีพได้อย่างมาก
 
ทั้งนี้ หากมองย้อนมายังภาคอสังหาริมทรัพย์ “ตลาดที่อยู่อาศัย” ปัจจัยบวกสูงสุด ที่อาจช่วยหนุนให้ตลาด ฟื้นตัว กลับเป็นข่าวดี เมื่อมติของกนง. ยังคงดอกเบี้ยนโยบายไว้ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ 0.50% ตามทิศทางของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) ที่คาดการณ์ ว่า ดอกเบี้ยจะยังคงต่ำแบบนี้ไปอีก 2-3 ปี นั่นเท่ากับ เป็นโอกาสของการซื้อบ้าน และ ขายบ้านโดยผู้ประกอบการอย่างแท้จริง เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำ ช่วยเพิ่มกำลังซื้อ ทำให้ซื้อง่าย ขายคล่องขึ้น ไม่นับรวมโปรโมชั่นของภาคธนาคารแต่ละแห่ง ที่ออกมาแข่งขัน เพื่อเข็นลูกค้าสินเชื่อบ้านกันอย่างดุเดือด 

แต่อย่างไรก็ตาม ปัจจัยลบทั้งผลกระทบทางรายได้จากวิกฤติโควิด, ภาวะหนี้ครัวเรือน,การขาดแคลนแรงงานในระบบ และมาตรการแอลทีวี (อัตราสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย) กลับยังเป็นปัจจัยลบเก่าที่แก้ไม่ตก และเป็นข้อจำกัด ที่ทำให้ดีมานด์ไม่สามารถเข้าถึงการมีบ้านได้  

ในเวที “Property Focus 2021” ซึ่งจัดโดยหนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจล่าสุด มีภาครัฐและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ร่วมวงเสวนา ได้กล่าวถึงสถานการณ์ที่อยู่อาศัย ภายใต้วิกฤติโควิด-19 โดยข้อมูลที่อาจมองว่าเป็นโอกาส และสะท้อนเม็ดเงินที่รัฐกระตุ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ผ่านมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอนกรรมสิทธิ์ และจดจำนอง 0.01 เป็นผล ตลอดช่วง 2 ปีทีผ่านมา คือ อัตราการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยธนาคารอาคาร สงเคราะห์ (ธอส.) ซึ่งนับเป็นเบอร์ต้นๆ ของประเทศ พบแม้ปี 2562 ตลาดได้รับแรงกดดันจากมาตรการ แอลทีวี แต่ธนาคารปล่อยสินเชื่อได้มากถึง 2.17 แสนล้านบาท เกินเป้าหมาย
 
ขณะปี 2563 ซึ่งผู้ซื้อได้รับผลกระทบจากสถานการณ์โควิดเต็มๆ ก็ยังสามารถปล่อยวงเงินได้มากถึง 2.25 แสนล้านบาท โตขึ้นราว 4.5% โดย นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการ ธอส. ระบุ โควิด ได้กลายเป็นตัวเร่งให้คน ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อคุ้มกัน และ ลงทุนอนาคตให้กับตนเอง เกิดการซื้อบ้านหลังที่ 2,3 เป็นวิถีปกติใหม่ ขณะตั้งแต่ มกราคม- 24 มีนาคม 64 ธอส. ปล่อยสินเชื่อไปแล้วกว่า 4.3 หมื่นล้านบาท สะท้อนดีมานด์ดีไม่มีแผ่ว

ขณะผู้ประกอบการบางส่วน ได้แลกเปลี่ยนมุมมอง กลยุทธ์ และการเอาตัวรอด ภายใต้วิกฤติตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ในหลากหลายแง่มุม ทั้งการเจาะตลาดที่มีดีมานด์คับคั่ง แต่ซัพพลายมีน้อย อย่างตลอดคอนโดมิเนียมต่ำล้าน, การรุกเจาะในตลาดอสังหาฯ สร้างผลตอบแทน, การพัฒนาโครงการที่ตอบสนองกับโครงสร้างประชากรยุคใหม่ และรองรับด้านสุขภาพ รวมถึงการพัฒนาโปรดักต์แนวราบ บ้านเดี่ยว-บ้านแฝดที่ราคาดี คุ้มค่า และตั้งอยู่ในทำเลเหนือชั้น คือกุญแจความสำเร็จในด้านยอดขาย

แต่สิ่งที่ผู้ประกอบการทุกราย ระบุเห็นตรงกัน คือ หากจะดันให้ตลาดง่ายต่อการฟื้นตัว คงไม่สามารถขับเคลื่อนโดยดีมานด์ของผู้ซื้อกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งเท่านั้น โดยความเข้มงวดของธนาคาร- อุปสรรคเรื่องแอลทีวี ปัจจัยลบตัวการใหญ่ จำเป็นต้องปลดล็อกเสียที เพื่อกระตุ้นความต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง อย่างที่มองเห็นแนวโน้มว่ามีมาก เช่นเดียวกับ การขอเปิดช่องดึงต่างชาติ เพื่อสร้างแรงซื้อใหม่

โดยนายแสนผิน สุขี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮม (ประเทศไทย) บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) ระบุ แม้ปัจจุบันดอกเบี้ยสถาบันการเงินจะต่ำ แต่กลไกการปล่อยสินเชื่อ กลับเข้มงวด จนทำให้การปฎิเสธสินเชื่อสูงขึ้น จากเดิม 30% เป็นกว่า 50% ในปีที่ผ่านมา ซึ่งพบคอนโด ทาวน์เฮ้าส์ระดับกลาง-ล่างจะได้รับผลกระทบมาก 

ด้านนายวรเดช รุกขพันธุ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วี บียอนด์ ดีเวลอปเม้นท์ จำกัด มองว่าโอกาสเดียวในการฟื้นอสังหาฯ คือการสร้างแรงซื้อใหม่ จากตลาดต่างประเทศ เพื่อกระตุ้นตลาดมูลค่ากว่า 8 แสนล้านบาท รองรับการกลับมาของผู้ซื้อต่างชาติ เมื่อสามารถเปิดประเทศได้อีกครั้ง เช่น การเพิ่มสัดส่วนการถือครองคอนโดจาก 51% เป็น 70-80%, ให้สัญญาเช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น, รวมถึงการให้สิทธิประโยชน์อื่นๆ เช่น ด้านวีซ่า เพื่อดึงดูดในการเข้ามาอยู่อาศัยในไทยระยะยาว

ส่วนนายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด (มหาชน) เรียกร้องให้รัฐขยายมาตรการลดค่าธรรรมเนียมโอนและจดจำนอง ในระดับราคามากกว่า3 ล้านบาท เพราะเป็นการช่วยทั้งผู้ประกอบการและกลุ่มผู้ซื้อบ้านมากขึ้น รวมทั้งปลอดล็อคมาตราการแอลทีวี เพื่อทำให้คนสามารถซื้อบ้านหลังที่สองได้ง่ายขึ้นเช่นเดียวกัน  

ขณะ นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวทิ้งท้าย แนวทางการแก้ไขเยียวยาธุรกิจอสังหาฯ ไม่สามารถทำแบบเดิมๆ ได้อีกต่อไป ควรต้องปรับการพัฒนาผังเมือง ทั้งในกรุงเทพฯ ต่างจังหวัดใหม่ เพื่อกระจายความเจริญของเมือง ลดการกระจุกตัวของโครงการที่อยู่อาศัยตามแถบสี เขียว เหลือง แดง ฯล เพื่อลดอุปสรรค ดึงราคาบ้านให้ต่ำลง และเอื้อให้เกิดการกระตุ้นตลาดอย่างมีประสิทธิภาพตามจุดแข็ง เช่น การยกระดับเมืองท่องเที่ยว สู่เมืองที่อยู่อาศัยเชิงสุขภาพของไทย  แต่เหนือสิ่งอื่นใด มาตรการที่เข้มงวดและกระทบกับธุรกิจอย่างมาก เช่น แอลทีวี ก็ต้องการให้ธปท. ทบทวนช่วยผ่อนคลาย โดยอาจพิจารณาเลือกใช้เฉพาะพื้นที่ให้เหมาะสม เพราะมาตรการนี้กระทบกับคอนโดฯ ในต่างจังหวัดอย่างมาก 

ทั้งโอกาสและอุปสรรคข้างต้น เป็นเพียงบางส่วนบางตอน ที่คนต่างมุม ยืนต่างฝั่ง เห็นและมีประสบการณ์ร่วมกัน แต่สิ่งเดียวที่ปฎิเสธไม่ได้เลยว่า ตลาดที่อยู่อาศัย เป็นกลไกหลักของภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีบทบาทสำคัญ ในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ยิ่งในยามวิกฤติ ห่วงโซยาว เอื้ออุปสงค์ธุรกิจต้นน้ำยันปลายน้ำ 8 แสนล้านในแต่ละปี มีความหมายอย่างมากในภาวะที่เครื่องยนต์ทางเศรษฐกิจอื่นๆ ยังคงกลับมาวิ่งได้ไม่เต็มที ดังนั้น การซื้อขาย “ที่อยู่อาศัย” ที่มีดีมานด์รอเข้าถึงจำนวนมาก โดยลดอุปสรรคต่างๆลง ย่อมมีนัยต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจทั้งระยะสั้น กลาง และยาว อย่างมีเสถียรภาพ 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 41  ฉบับที่ 3,668 วันที่ 8 - 10 เมษายน พ.ศ. 2564