‘ภาษีที่ดิน’  โยนภาระ " ผู้เช่า-คนซื้อบ้านมือ2" แบกอ่วม !

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสร้างความปั่นป่วนเนื่องจากหลายพื้นที่ทั่วประเทศประชาชนส่วนใหญ่ไม่ทราบว่ามีการบังคับใช้ ขณะเดียวกันเป็นเรื่องใหม่ยากที่เจ้าของที่ดินผู้เสียภาษีจะเข้าใจกับการเก็งกำไร ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือการมีบ้านหลายหลัง ความโกลาหลจึงเกิดขึ้น กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) และผู้เป็นเจ้าของทรัพย์เอง ขณะข้อแนะนำหากใครมีบ้านหลายหลัง ต้องตรวจสอบทรัพย์ที่ครอบครองว่า นับจากนี้ต่อไปจะมีภาระมากน้อยแค่ไหน  

บริษัทวิเคราะห์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลล็อปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด ระบุว่า นักลงทุนหรือคนที่เก็งกำไรในคอนโดมิเนียมก่อนหน้านี้ อาจไม่ได้คำนึงถึงเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาก่อน แต่นับจากนี้จำเป็นต้องมีต้นทุนในการถือครองคอนโดมิเนียมหรือบ้านที่เป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปมากขึ้น

แม้ว่าสุดท้ายแล้วพวกเขาจะรวมภาษีที่ดินฯที่จ่ายไปแล้วเข้าไปในราคาซื้อขายที่จะเกิดขึ้นหลังจากนั้น รวมไปถึงในค่าเช่าคอนโดมิเนียมรายเดือนด้วย นักลงทุนที่ก่อนหน้านี้มีคอนโดมิเนียมจำนวนมากในมือไว้ปล่อยเช่าก็ต้องคำนึงถึงเรื่องของภาระภาษีที่ดินฯ ที่ต้องจ่ายรายปีด้วย โดยในช่วงปี2563-2564 เสียภาษีในอัตรา 0.02-0.10% ของมูลค่าทรัพย์สิน แต่ตั้งแต่ปี2566 เป็นต้นไปเสียภาษีในอัตราไม่เกิน 0.30% หรือคอนโดมิเนียมที่ไม่ใช่บ้านหลังแรกราคา 2 ล้านบาทต้องเสียภาษีที่ดินฯ ปีละ 6,000 บาท หรือเดือนละ 500 บาทเป็นต้น  (ดูอินโฟประกอบ)  

อย่างไรก็ตามอาจดูเหมือน เสียค่าใช้จ่ายมาก แต่ก็มีผลให้ต้นทุนของผู้ซื้อคนต่อไปและคนเช่ามากขึ้นแน่นอน อีกสิ่งหนึ่งที่คนที่มีคอนโดมิเนียมและต้องเสียภาษีที่ดินฯ ทุกคนต้องคำนึงถึงคือ โครงการคอนโดมิเนียมใดมีการซื้อขายกันใหม่ในราคาที่แตกต่างจากราคาประเมินที่ระบุไว้ก่อนหน้านี้มากเกินกว่า 30 % ของจำนวนหน่วย ทั้งหมดก็อาจจะมีการคำนวณราคาประเมินราชการของโครงการคอนโดมิเนียมนั้นใหม่โดยไม่คำนึงถึงรอบการคำนวณราคาประเมิน
  

 ในส่วนของธนาคารเองก็มีความเป็นไปได้ที่ต้องรีบระบายทรัพย์สิน (NPA) ของตนเองออกไปให้เร็วขึ้นกว่าที่ผ่านมา เพราะก่อนหน้านี้สามารถจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ยึดมาให้ได้ภายใน 10 ปี แต่หลังจากที่ภาษีที่ดินฯ มีผลบังคับใช้ธนาคารมีเวลาจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้เพียง 5 ปีเท่านั้น

หลังจากนั้นธนาคารต้องเสียภาษีที่ดินฯ จึงมีผลให้ธนาคารต่างๆ จำเป็นต้องระบาย NPA ออกไปโดยเร็วทั้งโดยการขายทอดตลาดหรือขายทรัพย์สินให้กับบริษัทบริหารสินทรัพย์ต่างๆ ซึ่งทรัพย์สินเหล่านี้ของธนาคารถ้าอยู่ในธนาคารมานานแสดงว่ามีสภาพคล่องต่ำอยู่แล้ว การจะเร่งระบายออกหรือขายออกไปก็อาจจะทำได้ยาก แต่ช่วงปีนี้ธนาคารส่วนใหญ่เร่งระบายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้เหล่านี้ออกไปเร็วมากขึ้น เพื่อลดภาระหนี้เสีย และเพื่อเพิ่มเงินหมุนเวียนในระบบของธนาคารให้มากขึ้น 
    

ในส่วนของผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยถ้าสามารถปิดการขายและโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมที่พัฒนาออกขายได้ภายใน 3 ปีหลังจากที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตจัดสรรก็ไม่มีปัญหาในการเสียภาษีที่ดินฯ แต่ถ้าไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตทั้งหมดได้ภายใน 3 ปีจะมีผลให้ผู้ประกอบการมีภาระภาษีที่ดินฯ เพิ่มขึ้นจากยูนิตเหลือขายเหล่านี้ ซึ่งต้องจ่ายในอัตราภาษีที่คิดเป็นเพื่อการพาณิชย์

ดังนั้น เรื่องนี้จึงเป็นอีก 1 สาเหตุที่ปีนี้ผู้ประกอบการทุกรายเร่งระบายหน่วยสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ของตนเองออกไปให้ได้มากที่สุด แม้ว่าจะเป็นการระบายของโดยการลดราคาก็ตาม เพื่อลดภาระจากภาษีที่ดินฯ ที่จะเกิดขึ้นหลังจากนี้ เพราะโครงการที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างหรือใบอนุญาตจัดสรรก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562 ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ทันทีที่ถึงกำหนดหลังเดือนสิงหาคม  ผู้ประกอบการโครงการที่อยู่อาศัยยังมีภาระอีกอย่างที่ต้องพิจารณาคือ

ภาระภาษีที่ดินฯ ในกรณีที่พวกเขาซื้อที่ดินมาแล้วและมีการออกแบบต่างๆ จนจบการบวนการแล้วแต่รอขั้นตอนการพิจารณาเรื่องของผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือ EIA นานเกินไปก็มีผลให้พวกเขาต้องจ่ายภาษีที่ดินฯ ที่ดินที่พวกเขาซื้อมาด้วย ซึ่งต้องจ่ายในอัตราพาณิชยกรรม และถ้าถ้าขายไม่หมดใน 3 ปีก็ต้องเสียภาษีที่ดินฯ อีกแบบที่กล่าวไปแล้วก่อนหน้านี้
  

 ผู้ประกอบการและเจ้าของที่ดินทั่วไปที่ปล่อยที่ดินรกร้างว่างเปล่าหรือเก็บที่ดินเป็นสมบัติตกทอดกันมานานหลายรุ่นจะต้องมีภาระในการเก็บที่ดินเหล่านั้นแล้ว และเป็นภาระที่ค่อนข้างสูงด้วยเมื่อเทียบกับที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในรูปแบบอื่นๆ คือที่ดินที่เจ้าของปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในอัตรา 0.3-0.7% ขึ้นอยู่กับมูลค่าทรัพย์สินสำหรับภาษีในปี 2563-2564 และขึ้นเป็น 1.2%

ในปี 2566 เป็นต้นไปจะเก็บในอัตรา 1.2% และถ้าเจ้าของที่ดินรายใดปล่อยที่ดินไว้ติดต่อกัน 3 ปีโดยไม่ได้ทำประโยชน์ใดๆ บนที่ดินอัตราภาษีจะเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปี แต่สุดท้ายแล้วจะไม่เกิน 3% 
    

การที่รัฐบาลกำหนดแบบนี้เพื่อไม่ให้เกิดการกักตุนที่ดินหรือมีนิติบุคคลรายใดมีที่ดินสะสมไว้มากมาย แม้ว่าจะไม่สามารถทำได้แบบที่ตั้งใจก็ตาม เพราะเจ้าของที่ดินรายใหญ่ในประเทศไทยมีการใช้ประโยชน์บนที่ดินเกือบทั้งหมดอยู่แล้ว โดยเฉพาะที่จำนวนมากในต่างจังหวัดของพวกเขาที่เปลี่ยนเป็นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหมดแล้วก่อนหน้านี้ เพราะที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมมีภาระภาษีที่ดินฯ ต่ำที่สุด 

หน้าที่ 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,609 วันที่ 13 - 16 กันยายน พ.ศ. 2563