ภาษีที่ดิน -ราคาประเมินที่ดินใหม่ ฉุดเซนติเมนต์อสังหาฯ เป็นลบ!
"อสังหาฯ" รับศึกใหม่ ต้นทุนถือครองที่ดิน-พัฒนาโครงการจ่อเพิ่ม หลังแนวโน้ม "ราคาประเมินที่ดิน " รอบใหม่ ปี 2564-2567 ขยับแรง เฉลี่ยทั้งประเทศ 7-8% ขณะทำเลฮอตกทม.ดีดตัว 10-15% รับรถไฟฟ้าขยายเมือง ซึ่งมีผลต่อเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริงตามอัตรา 0.3% ทุก 3 ปี
ผ่ามุมคิด
ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ไทยรอรับศึกใหม่ ต้นทุนถือครองที่ดินและพัฒนาโครงการจ่อเพิ่ม หลังแนวโน้มราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ปี 2564-2567 ขยับแรง เฉลี่ยทั้งประเทศ 7-8% ขณะทำเลฮอตกทม.ดีดตัว 10-15% รับรถไฟฟ้าขยายเมือง ซึ่งมีผลต่อเม็ดเงินภาษีที่ต้องจ่ายจริงตามอัตรา 0.3% ทุก 3 ปี ร่วมภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเชิงพาณิชย์ในหน่วยสต๊อกขายไม่หมดตามหลักเกณฑ์ ขณะผู้ประกอบการรุ่นเก๋า นายสมนึก ตันฑเทอดธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็น.ซี. เฮ้าส์ซิ่ง จำกัด (มหาชน) สะท้อนปัจจัยดังกล่าว กดดันผู้ประกอบการ เข้าขั้น “กลืนไม่เข้า คายไม่ออก” และซ้ำเติมภาวะ “ตลาดอ่อนแอ” จากวิกฤติเศรษฐกิจและโควิด กระทบหนักเซ็นติเมนต์ตลาด (ความรู้สึกคาดหวัง) ขอรัฐถอยประกาศชั่วคราว ร่วมปลดล็อกมาตรการแอลทีวี ดึงตลาดขึ้นจากหลุมดำ
ราคาประเมินซ้ำเติมตลาด
หากราคาประเมินที่ดินใหม่ ซึ่งจะใช้เป็นเกณฑ์จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง สำหรับรอบปี 2564-2567 สูงขึ้นจริง โดยเฉลี่ยทั้งประเทศ 7-8% ตามข้อมูลก่อนหน้านั้น คงมีผลกระทบค่อนข้างมากสำหรับผู้ประกอบการ ทั้งในแง่ต้นทุนการถือครองและพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ซึ่งเปรียบเป็นการซ้ำเติมตลาด จากความบอบช้ำที่เกิดขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจรวมชะลอตัว และวิกฤติโควิด19 อยู่ก่อนแล้ว และยังมีผลในเชิงเซนติเมนต์ของกำลังซื้อ เรื่องความรู้สึกคาดหวัง จิตวิทยาของผู้ซื้อเข้ามากดดันเพิ่มเติมอีก หลังจากกำลังจะมีทิศทางที่ดีขึ้น ผ่อนคลายลงจากมาตรการล็อกดาวน์ต่างๆคลี่คลายลง
“นาทีนี้ จนถึงปีหน้า ตลาดอสังหาฯ ควรอยู่ในภาวะนิ่ง และควรถูกระตุ้นเชิงบวกมากกว่าเชิงลบ เพื่อให้เกิดการลงทุนเชิงรุกใหม่ๆอย่างครอบคลุม ซึ่งเรื่องต้นทุน มีความสำคัญอย่างมากทั้งในฝั่งผู้พัฒนาฯและผู้ซื้อ เราไม่อยากผลักให้ผู้บริโภค”
อ่วมคนถือแลนด์แบงก์
ขณะปัจจุบัน บริษัทมีแลนด์แบงก์ในมือรวมหลายแปลง ทั้งในพื้นที่กทม., ปทุมธานี, นครปฐม และชลบุรี โดยปีนี้ ได้รับการผ่อนคลายจากรัฐในการเรียกเก็บภาษีในอัตรา 0.05% จึงยังกระทบไม่มาก แต่หากปีหน้ารัฐยืนยันเรียกเก็บภาษีตามราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่ประกาศนั้น อาจทำให้ต้องมีการพิจารณาวางแผนการพัฒนาโครงการใหม่ๆ อีกครั้ง เพราะหากไม่เร่งนำที่ดินดังกล่าวมาพัฒนาก็จะกลายเป็นต้นทุนถือครองในระยะยาวในปีถัดๆไป ซึ่งมีความหนักใจไม่น้อย เนื่องจากขัดแย้งกับทิศทางของสภาวะตลาดรวม ที่หากไม่ใช่ทำเลโดดเด่น หรือมีดีมานด์มากพอ ก็เปรียบเป็นการสร้างความเสี่ยง เติมซัพพลายส่วนเกินให้กับตลาดมากขึ้น ผู้ประกอบการแทบจะไม่มีทางไป
“ผู้ประกอบการที่จะกระทบมากๆ คือ รายที่ถือที่ดินรอไว้พัฒนาคอนโดฯกลางเมืองหลายแปลง ซึ่งต้องยอมรับว่า เวลานี้อาจไม่เหมาะสมในการนำออกมาพัฒนา เพิ่มซัพพลายให้ตลาด”
วอนเลื่อนราคาประเมินใหม่
นายสมนึก กล่าวต่อว่า จากเหตุผลเบื้องต้น อยากให้รัฐพิจารณา ชะลอการประกาศราคาใหม่ออกไปก่อน เพื่อเป็นการช่วยพยุงตลาดในภาวะที่ยังอ่อนแอ แม้เชื่อว่าภาครัฐเองคงลำบากใจไม่น้อยต่อการเรียกเก็บภาษีในภาวะเช่นนี้ เพราะจำเป็นต้องจัดเก็บรายได้เช่นกัน ส่วนกรมธนารักษ์ ซึ่งมีการเลื่อนประกาศราคาประเมินใหม่มาแล้ว 1 รอบ ก็มาเข้าจังหวะในช่วงไทม์ไลน์ไม่เหมาะสมพอดี แต่อย่างไรก็ตามด้วยภาวะปัจจุบัน ซึ่งผู้ประกอบกระทบทั้งเศรษฐกิจโลกและโควิด หากมีความเป็นไปได้ ควรชะลอการประกาศราคาใหม่ไปก่อน เพื่อเป็นประโยชน์ต่อคนหมู่มากและคนที่ถือทรัพยสินที่ดิน ที่ขณะนี้ยากต่อการนำออกมาพัฒนาหรือเปลี่ยนมือ รวมถึงหน่วยที่อยู่อาศัยเก่าที่ยังระบายไม่หมดด้วย
หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40 ฉบับที่ 3,606 วันที่ 3 - 5 กันยายน พ.ศ. 2563
อ่าวข่าวที่เกี่ยวข้อง