ทางออกนอกตำรา : เช่าที่ดินยาว 99 ปี ขายชาติหรือโอกาสประเทศ?
ประเด็นเปิดทางให้คนต่างชาติเช่าที่ดิน 99 ปี แพร่ระบาดไปในโลกออนไลน์ สื่อมวลชน อย่างหนักหน่วง
ฉบับที่แล้ว ผมนำเสนอว่า ในประเทศไทยนั้นเดิม กฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540 ที่ระบุว่า การเช่าจะต้องมีระยะเวลาไม่เกิน 30 ปี ให้เช่าต่อก็ไม่เกิน 30 ปี (อ่าน :ทางออกนอกตำรา : เช่าที่ดิน 99 ปี มองไปข้างหน้าด้วยความหวัง มองข้างหลังด้วยบทเรียน )
“การเช่า หมายถึง การเช่าอสังหาฯ เพื่อพาณิชย์ หรืออุตสาหกรรมที่กำหนดเวลาเช่าเอาไว้เกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และได้กำหนดต่อไปอีกในมาตรา 4 ว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าดังกล่าวแล้ว ผู้เช่าและผู้ให้เช่า อาจจะตกลงต่อระยะเวลาการให้เช่าต่อไปอีกได้ โดยมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี ตั้งแต่วันที่ตกลงกัน แต่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่”
นั่นแสดงว่า การอนุมัติให้ต่างชาติเช่ายาว 99-100 ปี มีมาตั้งแต่ปี 2542
ที่ผ่านมาตัวแทนรัฐบาล พยายามชี้แจงแต่ดูเหมือนสังคมยังกังขา คาใจในเรื่องกฎหมายขายชาติ
ดร.โสภณ เติมเชื้อไฟอย่างแรงไปว่า “การพยายามจะกระตุ้นเศรษฐกิจของชาติ แต่การหวังสร้างผลงานเฉพาะหน้าในวันนี้ จะพาชาติไปสู่วิบัติอย่างแน่นอน จะสร้างตราบาปให้กับประเทศชาติและอนุชนรุ่นหลังโดยที่ไม่อาจแบกรับความรับผิดชอบได้ ส่วนผู้ได้ประโยชน์ก็คือเหล่านายทุนยักษ์ใหญ่ นายทุนนายหน้า นายทุนนักพัฒนาที่ดินที่เห็นแก่ประโยชน์ส่วนตนมากกว่าประโยชน์ของชาติ”
ขณะที่วันก่อน ดร.อุตตม สาวนายน รัฐมนตรีว่าการกระทรวงอุตสาหกรรม และประธานคณะกรรมการบริหารการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ชี้แจงกับผมว่า กรณีการเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างประเทศเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนได้นาน 99 ปี ซึ่งถูกบรรจุไว้ในร่าง พ.ร.บ.พื้นที่เขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออกว่า มิได้เป็นสิ่งที่คิดริเริ่มขึ้นในรัฐบาลนี้ แต่เป็นสิ่งที่มีใช้อยู่นานแล้ว ซึ่งปรากฏชัดเจนในพระราชบัญญัติ 3 ฉบับคือ พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม, พ.ร.บ.ส่งเสริมการลงทุน และ พ.ร.บ.การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
“รัฐบาลปัจจุบันเพียงแค่นำเอาสาระสำคัญที่มีอยู่แล้วในกฎหมายทั้ง 3 ฉบับดังกล่าวมาเรียบเรียงเป็นบทบัญญัติในร่างพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออกเพื่อให้มีความชัดเจนขึ้น และหวังผลในการสร้างแรงจูงใจนักลงทุนในการเข้ามาลงทุนในประเทศไทยเพิ่มขึ้นและการให้สิทธิแก่นักลงทุนต่างประเทศในการเช่าที่ดินนาน 99 ปี มิได้เป็นการอนุมัติระยะเวลาการเช่ารวดเดียว 99 ปี...
แต่แบ่งการอนุมัติออกเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกอนุมัติระยะเวลาการเช่าไม่เกิน 50 ปี และระยะที่ 2 สามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 49 ปี เมื่อรวม 2 ระยะแล้วไม่เกิน 99 ปี
ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีเงื่อนไขอีก 4 เรื่อง กำกับการอนุมัติสิทธิการเช่าที่ดินระยะยาวอีกคือ 1.ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อการลงทุนในอุตสาหกรรมเป้าหมายที่รัฐบาลกำหนด 2.ต้องเป็นการเช่าที่ดินซึ่งถูกกำหนดให้เป็นเขตพัฒนาพิเศษ
3.ต้องมีการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม (EIA) 4.ต้องรายงานการศึกษาผลกระทบต่อสุขภาวะชุมชน(EHIA) จึงจะเข้าเงื่อนไขได้สิทธิการเช่าระยะยาว 50+49 ปี
ผมอยากให้คนในสังคมได้รับรู้ความจริง และอยากให้มองให้รอบด้านว่า การให้ต่างชาติเช่าที่ยาวนั้นเป็นการเสียอาณานิคม ดินแดน และอำนาจอธิปไตยหรือไม่ สิ่งที่ได้กับสิทธิที่เสียไปอย่างไหนคุ้มกว่า
ในสิงคโปร์ มาเลเซียก็ให้เช่าที่ดิน 99 ปี เขาให้ต่างชาติซื้อบ้าน ห้องชุดหรือหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่ก็ขีดพื้นที่จำเพาะเหมือนไทย สิงคโปร์ให้เช่าได้ในเขตพื้นที่ฟื้นฟูที่อยู่อาศัย มาเลเซียกำหนดเขตพื้นที่ซื้อยาวได้ไว้โครงการ Malaysia My Second Home (MSH)
บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทยฯ ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ได้รวบรวมสิทธิประโยชน์การเช่าที่ดินของประเทศต่างๆ พบว่า กัมพูชา มีระยะเวลาเช่า 99 ปี ไม่มีการต่อสัญญา, สปป.ลาว ระยะเวลาเช่า 50 ปี การต่อสัญญาจะพิจารณาเป็นรายกรณี
ในประเทศตะวันตกหลายแห่งเขาก็เปิดทางให้ต่างชาติเช่าที่ดินยาว 99 ปี แถมยังให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ เพียงแต่ผู้ซื้อต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราปีละ1-3% ของราคาประเมินที่ดิน ซึ่งว่ากันว่าแพง พอๆ กับราคาตลาด และหากยกสิทธิให้กับทายาท ต้องเสียภาษีมรดกก้อนโต แต่คนก็มาลงทุนเต็มไปหมด ไม่เห็นเสียดินแดน
ประเทศไทยเราควรพิจารณาเรื่องภาษี จากการให้สิทธิการเช่ากับคนต่างชาติกันให้ถ่องแท้...และควรพิจารณาว่าเรามีจุดเด่นอย่างไรที่จูงใจคนมาลงทุน ขณะเดียวกันหาทางดูแลข้อทักท้วงในเรื่องสิทธิ และพื้นที่เกษตรกรรมประกอบไปด้วย จะดีไม่น้อย...คุณล่ะคิดว่าอย่างไร
..............................
คอลัมน์ : ทางออกนอกตำรา / หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ /ฉบับ 3349 ระหว่างวันที่ 18-21 เม.ย.2561
