26 มกราคม 2021
- WWW.SETTRADE.COM -  SET  1,501.54  -0.08  -0.01%         Value  52,738.43  Mil.Baht         SET50  941.04  -0.96  -0.10%         Value  28,450.91  Mil.Baht         SET100  2,114.64  -1.76  -0.08%         Value  37,772.66  Mil.Baht         sSET  734.89  +4.04  +0.55%         Value  3,300.63  Mil.Baht         SETCLMV  981.15  -4.49  -0.46%         Value  15,632.60  Mil.Baht         SETHD  1,064.17  -3.92  -0.37%         Value  10,548.30  Mil.Baht         SETTHSI  953.07  +0.20  +0.02%         Value  24,843.00  Mil.Baht         SETWB  906.67  -1.78  -0.20%         Value  11,339.68  Mil.Baht         mai  355.41  +1.52  +0.43%         Value  1,061.66  Mil.Baht             AGRO  457.84  -0.18  -0.04%       AGRI  269.81  +0.43  +0.16%       FOOD  12,877.87  -7.21  -0.06%           CONSUMP  100.84  -0.53  -0.52%       FASHION  530.84  -2.32  -0.44%       HOME  25.64  -0.04  -0.16%       PERSON  280.53  -1.69  -0.60%           FINCIAL  157.30  +0.90  +0.58%       BANK  356.25  -0.22  -0.06%       FIN  5,146.39  +103.11  +2.04%       INSUR  12,394.25  -1.21  -0.01%           INDUS  112.28  -1.36  -1.20%       AUTO  459.57  +7.41  +1.64%       IMM  49.80  -0.50  -0.99%       PAPER  4,416.62  +28.14  +0.64%       PETRO  1,058.37  -3.06  -0.29%       PKG  4,773.62  -179.90  -3.63%       STEEL  27.88  +0.14  +0.50%           PROPCON  105.79  -0.34  -0.32%       CONMAT  9,835.59  -46.67  -0.47%       PROP  212.85  -0.95  -0.44%       PF&REIT  165.70  +0.34  +0.21%       CONS  56.22  -0.16  -0.28%           RESOURC  203.95  -1.26  -0.61%       ENERG  23,262.53  -143.98  -0.62%       MINE  4.78  -  -           SERVICE  431.01  +0.11  +0.03%       COMM  34,856.19  -80.26  -0.23%       HELTH  4,886.04  -21.27  -0.43%       MEDIA  44.77  +0.44  +0.99%       PROF  145.54  -0.50  -0.34%       TOURISM  401.65  +5.89  +1.49%       TRANS  328.46  +1.69  +0.52%           TECH  211.05  +2.68  +1.29%       ETRON  6,974.31  +241.50  +3.59%       ICT  137.26  -0.26  -0.19%       TFEX       SET50 Index Futures       S50F21  935.0  -3.9  22        S50G21  934.2  -1.8  149        S50H21  932.7  -2.7  103,623        S50M21  928.7  -3.1  8,398        S50U21  926.2  -2.9  855        S50Z21  926.6  -2.2  696      Sector Index Futures       BANKH21  -  -  -        COMMH21  -  -  -        ENERGH21  -  -  -        FOODH21  -  -  -        ICTH21  -  -  -      Single Stock Futures       AAVH21  2.30  +0.04  55        ADVANCH21  175.50  -1.00  204        AEONTSH21  204.90  +1.00  18        AMATAH21X  17.20  -0.15  624        AOTH21  59.73  -0.22  24        APH21  7.32  -0.08  2        BAH21  -  -  -        BANPUH21  10.65  +0.05  1,133        BAYH21  -  -  -        BBLH21  120.25  -0.45  35        BCHH21  14.61  -0.40  2,906        BCPH21  24.90  -0.15  109        BCPGH21X  15.30  +0.05  403        BDMSH21  21.60  +0.05  541        BEAUTYH21  1.78  -0.05  1,274        BECH21  7.70  -0.05  87        BEMH21  8.22  -  11        BGRIMH21  51.24  -0.46  5        BHH21  126.89  +0.89  44        BJCH21  34.50  -0.34  3        BLAH21  23.49  -0.01  1        BLANDH21  1.08  -0.02  102        BPPH21  -  -  -        BTSH21X  9.50  -0.12  110        CBGH21  144.49  -2.51  1,029        CENTELH21  25.25  -0.02  1        CHGH21  2.62  -0.06  25        CKH21  15.65  -0.15  11        CKPH21  4.52  +0.02  1        COM7H21X  43.95  +0.70  308        CPALLH21  58.32  -0.51  889        CPFH21  28.44  -0.31  206        CPNH21  51.85  -1.15  227        DELTAH21  520.00  +20.00  118        DTACH21  32.64  -0.81  434        EAH21  65.40  +0.83  1,219        EASTWH21  -  -  -        EGCOH21  184.70  -2.16  26        EPGH21  8.23  +0.04  510        ERWH21  -  -  500        ESSOH21  8.50  -0.13  10        GFPTH21  13.20  -0.10  2        GLOBALH21  20.92  -1.30  1,215        GPSCH21  81.05  -0.42  318        GULFH21Y  33.74  -0.26  5        GUNKULH21  2.53  -0.02  1        HANAH21  57.04  +1.04  153        HMPROH21  14.45  +0.15  724        ICHIH21  12.36  -0.27  4,488        INTUCHH21  57.00  -  151        IRPCH21  3.67  -0.03  1,609        ITDH21  1.06  -0.04  2        IVLH21  37.50  -0.29  214        JASH21  3.17  +0.05  1,004        JMTH21  39.25  +1.50  414        KBANKH21  126.00  +0.20  224        KCEH21  57.89  +0.29  518        KKPH21  55.60  -0.20  131        KTBH21  11.85  -0.34  1,623        KTCH21  66.69  +2.64  877        LHH21  8.05  -  3        LPNH21  4.74  -0.05  1        MH21  -  -  -        MAJORH21  -  -  100        MBKH21  -  -  -        MEGAH21  41.40  -  1        MINTH21X  25.65  +0.15  107        MTCH21  66.24  +0.49  121        ORIH21  -  -  -        OSPH21  37.00  +1.46  1,190        PLANBH21  -  -  -        PRMH21  8.04  +0.34  6,510        PSHH21  12.38  +0.24  1        PSLH21  7.40  -0.34  72        PTGH21  17.70  +0.15  585        PTTH21  39.65  -0.35  182        PTTEPH21  109.40  +1.80  63        PTTGCH21  61.00  -0.50  222        QHH21  -  -  -        RATCHH21  49.50  -0.26  44        RSH21  21.75  -0.25  633        SH21  -  -  -        SAMARTH21  6.75  +0.38  70        SAWADH21  68.25  -0.74  408        SCBH21  93.70  +1.70  217        SCCH21  396.00  +0.10  100        SGPH21  -  -  -        SIRIH21  0.86  +0.01  2,148        SPALIH21  19.60  -0.10  1        SPCGH21  -  -  -        SPRCH21  9.00  -0.10  2        STAH21  32.49  -0.29  193        STECH21  12.00  +0.10  5        STPIH21  -  -  -        SUPERH21  -  -  3,000        TASCOH21  21.20  -0.42  139        TCAPH21  33.50  -0.35  24        THAIH21  3.29  -0.01  10        THANIH21X  -  -  500        THCOMH21  8.87  -0.13  62        THGH21  -  -  -        TISCOH21  94.63  +0.65  33        TKNH21  10.40  -0.50  7,165        TMBH21  1.15  -  5,935        TOAH21  -  -  -        TOPH21  55.92  -0.33  41        TPIPLH21  1.70  -0.03  50        TPIPPH21  -  -  -        TQMH21  123.20  +3.70  63        TRUEH21  3.23  -0.07  594        TTAH21  6.01  -0.20  5        TTCLH21  6.15  -  1,049        TTWH21  -  -  -        TUH21  14.45  -0.04  115        TVOH21  32.90  +0.60  207        UNIQH21  -  -  -        VGIH21  6.84  +0.04  501        VNGH21  -  -  -        VNTH21  -  -  -        WHAH21  3.10  -0.03  1,564        WHAUPH21  -  -  -      GF10 Futures       GF10G21  26,420  -50  3,518        GF10J21  26,460  -40  1,382        GF10M21  26,500  -50  537      GF50 Futures       GFG21  26,510  +40  50        GFJ21  26,550  +60  5        GFM21  26,610  +100  9      Gold Online Futures       GOH21  1,854.20  -4.90  23,538        GOM21  1,861.00  -4.90  3,971      Silver Online Futures       SVFH21  25.31  -0.34  162      GOLD-D       GDH21  -  -  -      USD Futures       USDF21  29.99  -  3,514        USDG21  30.00  +0.02  3,362        USDH21  30.00  +0.01  4,150        USDM21  30.01  -  935      BB3 Futures       BB3H21  -  -  -        BB3M21  -  -  -      TGB5 Futures       TGB5H21  -  -  -        TGB5M21  -  -  -      Japanese Rubber Futures       JRFG21  -  -  -        JRFH21  -  -  -        JRFJ21  235.5  -0.9  30        JRFK21  229.9  -3.6  20        JRFM21  225.7  -6.7  100        JRFN21  223.9  -8.6  11      RSS3 Futures       RSS3F21  -  -  -        RSS3G21  -  -  -        RSS3H21  -  -  -        RSS3J21  -  -  -        RSS3K21  -  -  -        RSS3M21  -  -  -        RSS3N21  -  -  -      RSS3D Futures       RSS3DF21  -  -  -        RSS3DG21  -  -  -        RSS3DH21  -  -  -        RSS3DJ21  -  -  -        RSS3DK21  -  -  -        RSS3DM21  -  -  -        RSS3DN21  -  -  -      Index Options       Most Active Call Volume       S50H21C1000  11.6  -0.9  314        S50H21C950  27.5  -0.7  267        S50H21C975  18.4  +0.2  244        S50H21C1025  7.1  -0.6  193        S50H21C1050  4.8  -0.2  152      Most Active Put Volume       S50H21P800  5.4  -  543        S50H21P825  7.5  +0.2  354        S50H21P875  15.5  +0.1  279        S50H21P850  10.8  +0.1  243        S50H21P750  2.6  -  218          

จี้รื้อ ‘ผังนนท์’ รถไฟฟ้า สายสีชมพู-ม่วง ดันที่พุ่ง วาละ 3 แสน

07 Oct 2020 13:25 น.
อ่าน 714 ครั้ง

จี้รื้อ ‘ผังนนท์’ รถไฟฟ้า สายสีชมพู-ม่วง ดันที่พุ่ง วาละ 3 แสน

ราคาที่ดิน แนวรถไฟฟ้า สายสีม่วง-ชมพู พุ่งสูงสุด ตร.ว.ละ 3 แสน ดีเวลอปเปอร์ลุ้น แก้ผังเมืองนนท์ ปั้นเมืองอยู่อาศัยชั้นดี เอกชนเผย บ้านแนวราบ  ยังไปได้  


 

 

                การเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรแฝงในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยเฉพาะการเข้ามาเรียน และทำงานในช่วงกลางวัน กระจุกตัวสูงสุดในจังหวัดนนทบุรี แซงหน้าเมืองหลวงหลักอย่างกรุงเทพฯ และรอยต่อโซนเหนือ สำคัญจังหวัดปทุมธานี ตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมานั้น ทำให้จังหวัดนนทบุรี มีการเติบโตสูงในแง่ดีมานด์ที่อยู่อาศัย ตั้งแต่ระดับกลาง-ล่าง ไปจนถึงระดับบนในกลุ่มแนวราบ และคักคึกพีคสุดในช่วงปี 2558 ก่อนการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางซื่อ-บางใหญ่) รวมถึงทาง ด่วนศรีรัช-วงแหวนฯ ซึ่งเอื้อต่อการเดินทางเข้าเมืองชั้นในได้อย่างรวดเร็วสะดวกสบาย เกิดแหล่งไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ รองรับ นับเป็นการจุดพลุตลาดคอนโดฯ ครั้งสำคัญ                           

                ขณะผู้ประกอบการรายใหญ่ รายใหม่ แห่กว้านซื้อที่ดิน อำเภอเมือง ตลอดแนวรถไฟฟ้าดังกล่าว นำมาพัฒนาโครงการขึ้นพรึ่บพรั่บ สูงถึง 9,672 หน่วย ในปีดังกล่าว ก่อนฝันกลางวันหยุดลง เมื่อค่าตั๋วโดยสารรถไฟฟ้า แพงเกินรับไหว กดดันดีมานด์ความต้องการคอนโดฯ ไม่เปรี้ยงอย่างที่คิด หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เริ่มชะลอตัว ขณะการเปิดตัวโครงการใหม่ ลดลงเฉลี่ย 20% ต่อปี โดยช่วง 9 เดือนที่ผ่านมาของปี 2563 นั้น มีหน่วยเปิดใหม่รวมเพียง 1,670 หน่วย

             

จี้รื้อ ‘ผังนนท์’ รถไฟฟ้า สายสีชมพู-ม่วง ดันที่พุ่ง วาละ 3 แสน

 



   อย่างไรก็ตาม เมื่อคำนวณถึงการเติบโตของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในแง่มูลค่า ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล (ปี 2560-2562) พบจังหวัด นนทบุรี ยังขึ้นแท่นตัวเลขสูงสุดเป็นอันดับ 2 รองจากจังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งมาจากตลาดแนวราบ ที่ได้รับความนิยมสูงแรงดีไม่มีตก เติบโตราว 26% ในช่วง 5 ปีผ่านมา สะท้อนการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างต่อเนื่อง โดย 60% เป็นตลาดทาวน์โฮม โซน บางบัวทอง- บางใหญ่ ส่งผลราคาเปิดตัวสูงขึ้นเฉลี่ยถึง 3% ต่อปี ขณะปี 2563 ซึ่งมีการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เกิดดีมานด์แง่พื้นที่ใช้สอยในบ้านเพิ่มขึ้น ทำให้แนวราบจังหวัดนนทบุรี ยิ่งเติบโตสูงขึ้นอีก โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ เข้ามาจับจองที่ดิน พัฒนาโครงการในหลายโปรดักต์และระดับราคามากขึ้น โดยปัจจุบันมีหน่วยสะสมในตลาด 90,478 หน่วย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ 76,651 หน่วย

                นายปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ระบุ จากข้อมูลข้างต้นนั้น สะท้อนว่า ทำเลนนทบุรี ยังเป็นโซนที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ สำหรับทั้งผู้ประกอบการ และเรียลดีมานด์ในตลาดแนวราบ ผ่านราคาขายที่ต่ำกว่าทำเลกรุงเทพฯ ราว 30-50% ขณะราคาที่ดินในทำเลรอบนอก อยู่ที่ 1-4 หมื่นบาทต่อตารางวา

ส่วนที่ดินติดแนวรถไฟฟ้า มีการซื้อขายกันตั้งแต่ 1-3 แสนต่อตารางวา ซึ่งเริ่มหาได้ยากแล้ว

                ทั้งนี้ แม้ตลาดคอนโดฯ ยังเผชิญกับภาวะ โอเวอร์ซัพพลาย แต่แนวโน้มการพากันลดเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วงหลายปีก่อนหน้า ช่วยปรับสมดุลตลาด ทำให้หน่วยคงเหลือราว 10,000 หมื่นหน่วย ณ ต้นปี 2563 นั้น ค่อยๆ ถูกดีมานด์ปกติ ดูดซับออกไป คาดการณ์ ณ สิ้นปี จะเหลือค้างอยู่เพียง 4,000 หน่วยเท่านั้น และจะหมดภายในปี 2564 

                “จากแนวโน้มจำนวนประชากรแฝงกลางวันที่เพิ่มขึ้น สะท้อนถึงการขยายตัวของแหล่งงานที่เชื่อมต่อมาจากกทม. ซึ่งหากอนาคตเศรษฐกิจกลับมาฟื้นตัว รถไฟฟ้าสายสีม่วงเชื่อมต่อกับสายสีชมพู ค่าโดยสารต่ำลง การพัฒนาในตลาดคอนโดฯ จะกลับมามีความหวังอีกครั้ง ขณะตลาดแนวราบด้วยปริมาณซัพพลาย ดีมานด์ไม่น่าห่วง”                                        แผนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง นอกเหนือจากรถไฟฟ้าสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) ที่เริ่มก่อสร้าง และจะเชื่อมต่อกับสายสีม่วงในอนาคต, ถนนตัดใหม่ ช่วงราชพฤกษ์, มอเตอร์เวย์บางใหญ่ และ ทางด่วนเชื่อมถนนกาญจนาภิเษก- ราชพฤกษ์ แล้วนั้น นายกสมาคมอสังหาฯนนทบุรี ยังระบุว่า ล่าสุดจังหวัดมีการเคาะแผนการพัฒนาโครงการโทลเวย์ 2 ชั้น บริเวณวงแหวนรอบนอก ซึ่งจะเชื่อมไปยังปทุมธานี และ พระราม 2 อีกหนึ่งโครงการขนาดใหญ่ โดยมีพื้นที่นนทบุรีเป็นกึ่งกลาง ในรูปแบบการลงทุนร่วมระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ซึ่งจะช่วยให้โครงการคืบหน้าแล้วเสร็จเร็วขึ้น เป็นอีกปัจจัยที่ส่งเสริมความเป็นเมืองของนนทบุรี ผ่านเส้นทางการเชื่อมต่อการเดินทางใหม่ๆ ช่วยผลักดันให้จังหวัดนนทบุรี เป็น ย่านที่อยู่อาศัยชั้นดีได้ไม่ยาก

                แต่สิ่งที่เป็นกับดักสำคัญของการขยายตัวในตลาดที่อยู่อาศัยจังหวัดนนทบุรี คือ ผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งคาดจะมีการประกาศใช้ช่วงต้นปี 2564 โดยที่ผ่านมา นายปรีชา กล่าวว่า ได้ก่อปัญหาหนักใจให้กับผู้ประกอบการตั้งแต่ในขั้นตอนร่าง จากเนื้อหา เงื่อนไข ข้อระเบียบบังคับต่างๆ ที่สับสน และขัดแย้งกับความเป็นจริง แม้สมาคมจะตัวแทน พยายามทักท้วงเพื่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในรายละเอียด เช่น สีของผังเมือง, ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ด้วยจังหวะเวลา ทำให้ไม่สามารถดำเนินการได้ทัน ส่งผลการซื้อขายที่ดินหยุดชะงัก และการขออนุญาตจัดสรรโครงการลดลงอย่างเห็นได้ชัด เพราะผู้ประกอบการต่างกังวลในข้อจำกัดการพัฒนาที่อาจเสียเปล่าในอนาคต ทั้งนี้ หลังการประกาศใช้ผังเมืองดังกล่าว สมาคมจะเดินหน้ายื่นเรื่องข้อแก้ไขทันที เพื่อเพิ่มโอกาสให้กับผู้ประกอบการ ซึ่งเบื้องต้น ผู้ว่าราชการจังหวัด รับทราบและเห็นด้วยในข้อปัญหาต่างๆ 

                โดยประเด็นสำคัญ จะมีการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขในเรื่องขนาดความกว้างของถนนในซอย ซึ่งจะลดหย่อนให้ลดลง ตรงกับสภาพจริง เช่น ประเมินการใช้ประโยชน์ของที่ดิน จากปริมาณการจราจรในซอย ตามขนาดถนนที่เหมาะสมสำหรับโปรดักต์นั้นๆ เนื่องจากในรายละเอียดของผังเมืองใหม่ กำหนดการพัฒนาอาคารสูง ต้องอยู่บนเขตทางกว้าง 10 เมตร และ 12 เมตร ซึ่งขัดแย้งกับความกว้างของถนนส่วนใหญ่ในพื้นที่ ที่มีขนาดกว้างเพียง 6-8 เมตร ขณะแนวราบปิดกั้นโปรดักต์ทาวน์เฮาส์ หากพื้นที่ดังกล่าว มีขนาดของถนนแคบต่ำกว่า 8 เมตร ทำให้ตลาดเสียโอกาส กระทบการจัดสรรโครงการใหม่และการลงทุนใหม่ เพราะไม่มีใครกล้าซื้อที่ดินมาค้างไว้ในมือ เหตุเสี่ยงไม่ได้รับการอนุญาตจัดสรร กลายเป็นที่ดินเปล่า ก่อสร้างโครงการไม่ได้ จากสีของผังเมืองที่ยังไม่ชัดเจน และมีรายละเอียดต่างกันออกไปอีก โดยพื้นที่ราว 30-40% ของจังหวัดกำลังเผชิญความสับสนดังกล่าว

            

 

 


    “หากไม่มีการแก้ไขผังเมือง จะส่งผลกระทบต่ออสังหาฯในนนทบุรีทั้งหมด เพราะรายละเอียดบางประการ ลดทอนศักยภาพของทำเล ความคับคั่งของดีมานด์ และซัพพลายคงหนีไปกระจุกตัวในจังหวัดรอยต่อ เช่น ปทุมธานีแทน ซึ่งขณะนี้เริ่มเห็นสัญญาณแล้ว หลังที่ผ่านมา ช่วงที่มีปัญหาผังเมือง ดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่ หนีไปพัฒนาโครงการในโซนปทุมธานี ทั้งนี้ คาดหลังยื่นแก้ไขจะใช้เวลาราว 1 ปี ถึงแล้วเสร็จ 100% ซึ่งต้องรอถึงช่วงสิ้นปี 2565 หรือต้นปี 2566 อาจได้เห็นการเปลี่ยน แปลงในแง่การซื้อขายที่ดิน และจัดสรรโครงการ อีกครั้ง

                จังหวะดังกล่าว นับเป็นช่วงเวลาที่จะรีเซ็ตตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนนทบุรีอีกครั้ง เมื่อความหยืดหยุ่นด้านกฎหมายเกิดขึ้น รถไฟฟ้าสายสีชมพูเปิดให้บริการ และซัพพลายในตลาด โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ถูกดูดซับจนหมด ฉะนั้น ดีมานด์น่าจะกลับมาคึกคัก รับความเป็น Smart City แหล่งที่อยู่อาศัยชั้นดี ตามที่มั่นหมายในอนาคต

 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,616 วันที่ 8 - 10 ตุลาคม พ.ศ. 2563

Ads E-Book

ไม่พลาดข่าวสำคัญ แค่กดเป็นเพื่อน กับ LINE @thansettakij

Add Line Friend