รถไฟฟ้า สายสีทอง-สายสีน้ำเงิน พลิก ฝั่งธนฯ แห่ขายตึกพรึบ  !

    ย่านฝั่งธนบุรี กลายเป็นทำเล ขยายรับความเจริญ จากย่านศูนย์กลางธุรกิจ กรุงเทพชั้นในข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาด้วยรถไฟฟ้า ซึ่งมีทั้งสายสีน้ำเงิน วิ่งครบรอบวงไปตามเส้นทางของถนนวงแหวนรอบใน หรือรัชดาภิเษกรถไฟฟ้าบีทีเอส เชื่อมสายสีทองจุดเปลี่ยนถ่ายผู้โดยสารที่สถานีกรุงธนบุรี วิ่งไปตามถนนเจริญนคร เขตคลองสานที่จะเปิดให้บริการภายในปีนี้ นอกจากตึกสูงใหญ่ คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้าชั้นนำตลอดจนอาคารสำนักงาน เป็นภาพสะท้อนความเปลี่ยนแปลงของเมืองแล้ว  ราคาที่ดินยังขยับจากทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยาราคา  1 แสนบาทต่อตารางวา บางแปลงปรับขึ้นสูงสุดเฉียด 1 ล้านบาทต่อตารางวาและแนวโน้ม ยังแพงต่อเนื่อง ขึ้นอยู่ว่าที่ดินติดสถานีรถไฟฟ้าสายสำคัญ ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาหรือไม่หรือแม้แต่ที่ดินแปลงหายากบ้านเก่าแก่ซุกซ่อนตัวอยู่กลางชุมชนที่เจ้าของไม่ต้องการขาย

อย่างไรก็ตามแม้ว่า เศรษฐกิจตกอยู่กลางวงล้อมปัจจัยเสี่ยง โดยเฉพาะการมาของโควิด-19 แต่เชื่อว่าความต้องการซื้อ-ขายที่ดิน รับรถไฟฟ้าสร้างโครงการอยู่อาศัยในระยะยาว ยังมีทั้งเจ้าของตึกแถวต้องการขายทิ้งและจากการกว้านซื้อของนักลงทุนซึ่งมีทั้ง คนไทยและ จีน-ฮ่องกง ต้องการสร้างอาณาจักรริมน้ำเจ้าพระยาทั้งพัฒนาเอง ลงทุนในคอนโดมิเนียม และซื้อเพื่ออยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่สองหนีการระบาดโควิด ขณะทำเลฝั่งธนฯ ยังไม่หนาแน่นมาก เมื่อเทียบกับฝั่งพระนคร   โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้า ส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินมีการพูดถึงกันมาก ที่บริษัทพัฒนาที่ดิน แบรนด์ดังยังเข้าไปปักหมุดขึ้นโครงการ อย่างแยกไฟฉาย มีโครงการโนเบิลเปิดขายและมีโครงการ เพรสสิเดนท์ล้อมรั้วเตรียมขึ้นโครงการหลังจากศุภาลัยเปิดขายก่อนหน้านี้ แต่ไม่รุนแรงเหมือนรามคำแหง-ลำสาลี 

   จากการสำรวจ “ฐานเศรษฐกิจ” พบว่า มีการประกาศขาย ตึกแถวจำนวนมากตลอดเส้นทางที่รถไฟฟ้าสายใหม่พาดผ่าน ทั้งส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงิน  สายสีทอง ฯลฯ ในราคา 30-40 ล้านบาท ต่อ 1-2 คูหาหรือบางตึกหากอยู่ติดห้างไอคอนสยาม สถานีรถไฟฟ้าสายสีทอง สถานีกรุงธนบุรี ราคาจะบอกขายสูงมาก เช่นเดียวกับสายสีน้ำเงิน

สอดคล้องกับ นาย สุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด พบว่า มีการประกาศขายตึกแถวตลอดแนว  บริเวณตั้งแต่สี่แยกท่าพระขึ้นไป ถึงช่วงสามแยกไฟฉาย จนถึงบางอ้อ ถนนจรัญสนิทวงศ์ นับ 100 อาคาร ซี่งเจ้าของยอมรับการเปลี่ยนแปลง ทั้งเสียประโยชน์จากการไม่สามารถทำการค้าต่อได้ทำให้กลายเป็นอาคารร้าง  เนื่องจากรถไฟฟ้าพาผู้โดยสารวิ่งข้ามไปยังสถานีเป้าหมาย ขณะตึกแถวที่ได้อานิสงส์ มักอยู่บริเวณรอบสถานีสำคัญและรัศมีด้านใน หากซื้อแบบยกแปลง ซึ่งราคาอยู่ที่คูหาละ 3-4 ล้านบาท ไปจนถึงกว่า 10 ล้านบาท ขึ้นไปหาก ขายเป็นกลุ่มและทำเลติดถนน  ใกล้สถานีและด้านหลัง เป็นที่ดินเปล่าจะมีคนจับจองไปแล้ว

“รถไฟฟ้ามาไม่ว่าเส้นทางไหน ต้องยอมรับว่า มีทั้งตึกแถวที่ได้ประโยชน์และเสียประโยชน์ หลายอาคารเคยทำค้าขายและในที่สุดเมื่อรถไฟฟ้ามาไม่สามารถจอดรถ ได้ส่งผลกระทบให้การทำธุรกิจแบบเดิมไปต่อไม่ได้ รวมถึงตึกแถวที่เคยทำธุรกิจแบบครอบครัว 2-3 รุ่น แต่ต่อมารุ่นหลัง ทำไม่ไหวต้องขายทิ้งและไปอยู่ที่อื่น” 

หากเทียบศักยภาพ ส่วนต่อขยายที่มาท่าพระกับสายสีทองมาเขตคลองสานแล้ว สายสีน้ำเงินมีศักยภาพสูงกว่ามาก เนื่องจากตลอดเส้นทางมีความเจริญอยู่ก่อนแล้ว มีเส้นทางที่ยาวกว่า ขณะสายสีทองเป็นเส้นทางระยะสั้นไม่ถึง 2 กิโลเมตร หากไม่มีห้างไอคอนสยามเป็นแม่เหล็กและแม่น้ำเจ้าพระยา มองว่า ไม่มีจุดขายที่น่าสนใจขณะซัพพลาย อย่างไรก็ตาม หากมองทั้งเส้นสายสีน้ำเงิน แม้จะขายฝืดในช่วงนี้ แต่ทยอยลดลงไปบ้างปัจจุบันเหลือคอนโดมิเนียม กว่า 5 หมื่นหน่วย 

เช่นเดียวกับนายวสันต์ คงจันทร์  กรรมการผู้จัดการ. บจก.โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ ระบุว่า ทำเลฝั่งธน มีการเติบโตสูงขณะเดียวกันแปลงที่ดิน และตึกแถวเก่าทำเลดีถูกกว้านซื้อไปก่อนหน้านี้ เมื่อรถไฟฟ้าผ่าน แต่มองว่า เป็นทำเลที่ต่างชาติอย่างฮ่องกงให้ความสนใจหากเป็นคอนโดมิเนียมติดแม่น้ำเจ้าพระยา

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,612 วันที่ 24 - 26 กันยายน พ.ศ. 2563