อสังหาฯ ไม่หวั่นยุบสภา หวังรัฐบาลใหม่ลุยแก้โครงสร้างระยะยาว

ตลาดที่อยู่อาศัยกำลังยืนอยู่ในจุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้ง เมื่อความไม่แน่นอนทางการเมืองกลับมาคลุมทับบรรยากาศลงทุนในช่วงปลายปี ผู้ประกอบการต่างประเมินสถานการณ์ว่าจะกระทบต่อเส้นทางฟื้นตัวของตลาดมากน้อยเพียงใด โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเวลาที่มาตรการกระตุ้นหลายชุดกำลังใกล้สิ้นอายุ และคนซื้อบ้านกำลังชั่งใจระหว่าง “ความจำเป็นในชีวิต” กับ “ความเสี่ยงระยะยาว” ซึ่งอาจเปลี่ยนแปลงได้ในพริบตาหากรัฐบาลเปลี่ยนมือ

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดมุมมองว่า การยุบสภาหรือเปลี่ยนรัฐบาลในจังหวะนี้ อาจไม่ได้ส่งผลกระทบต่อมาตรการที่อยู่อาศัยโดยตรงมากนัก เพราะมาตรการสำคัญอย่าง LTV ผ่อนคลาย รวมถึงมาตรการสำหรับบ้านราคามากกว่า 7 ล้านบาท ถูกกำหนดอายุให้ยาวไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งนานกว่ารัฐบาลชุดปัจจุบันเสียด้วยซ้ำ ทำให้โครงสร้างมาตรการชั่วคราวเหล่านี้ถูกวางไว้รองรับต่อเนื่องจนรัฐบาลถาวรชุดใหม่เข้ามาบริหารงานเต็มรูปแบบ

พร้อมอธิบายว่า แม้ความต่อเนื่องของนโยบายในระยะสั้นไม่ใช่ประเด็นน่ากังวล แต่ปัญหาใหญ่ของภาคอสังหาฯ อยู่ที่ “โครงสร้าง” ซึ่งไม่ได้รับการปรับปรุงมาหลายสิบปี ตั้งแต่กฎหมายที่อยู่อาศัย สัญญาเช่า ไปจนถึงระบบสินเชื่อที่คนจำนวนมากเข้าไม่ถึง ภาคเอกชนจึงตั้งใจเดินหน้ายื่นข้อเสนอชุดใหญ่ต่อรัฐบาลใหม่ทันทีที่มีการฟอร์มทีมเสร็จ โดยมองว่าอสังหาฯ ควรได้รับความสำคัญไม่ต่างจากการท่องเที่ยว เพราะเป็นกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจในระยะยาวมากกว่าแค่การกระตุ้นระยะสั้นแบบที่ผ่านมา

ตัวอย่างข้อเสนอสำคัญ เช่นการจัดโครงสร้าง สัญญาเช่าระยะยาว สำหรับทั้งคนไทยและชาวต่างชาติ เพื่อเพิ่มความคล่องตัวให้การอยู่อาศัยและลงทุน ขณะเดียวกันสมาคมยังเตรียมผลักดันการนำเครื่องมือใหม่ เช่น Mortgage Insurance เข้ามาใช้ในตลาด รวมถึงแนวคิด “สินเชื่อปล่อยตามความเสี่ยง” หรือ Risk-based Lending เพื่อเปิดทางให้ประชาชนเข้าถึงสินเชื่อได้กว้างกว่าเดิม ลดปัญหา Rejection Rate สูงลิ่วที่กลายเป็นกำแพงสำคัญของดีมานด์ระดับกลางและระดับล่างในช่วงหลายปีที่ผ่านมา

นายประเสริฐย้ำว่า ภาคธุรกิจอสังหาฯ พร้อมเดินหน้านำเสนอแนวทางปฏิรูปเหล่านี้ต่อรัฐบาลใหม่ในปีหน้า แต่ในระหว่างที่การเมืองยังไม่นิ่ง สิ่งที่ทำได้คือแก้ปัญหาเฉพาะหน้า พร้อมประคองความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่กำลังรอดูทิศทางปีหน้า รวมถึงรัฐบาลชุดใหม่อย่างระมัดระวัง

ขณะเดียวกันนายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่าความไม่แน่นอนทางการเมืองครั้งนี้ “มีผลต่อความรู้สึก” มากกว่าผลทางเทคนิคของมาตรการ เขาชี้ว่าเสถียรภาพของรัฐบาลเป็นปัจจัยสำคัญยิ่ง เพราะผู้บริโภคมักจะชะลอการตัดสินใจซื้อทันทีที่มีสัญญาณการเปลี่ยนรัฐบาล เนื่องจากกลัวว่านโยบายที่ช่วยลดต้นทุนการอยู่อาศัยอาจถูกยกเลิกโดยไม่ทันตั้งตัว

ตัวอย่างที่เห็นภาพชัดคือโครงการ “ค่าโดยสารรถไฟฟ้า 20 บาทตลอดสาย” ซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยผลักให้คอนโดฯ ใกล้สถานีได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นในปีที่ผ่านมา หากนโยบายนี้สะดุดหรือไม่ถูกรัฐบาลใหม่สานต่อ กรอบความคุ้มค่าที่ผู้ซื้อประเมินไว้จะเปลี่ยนทันที ทำให้ดีมานด์จำนวนมากเลือก “ยั้งมือ” จนกว่าจะเห็นทิศทางที่แน่นอนกว่า

นายสุนทรเสริมว่า แม้ดัชนีความเชื่อมั่นผู้บริโภคจะขยับขึ้นเล็กน้อยจากระดับต่ำสุด 46% มาอยู่ที่ราว 47-48% แต่ระดับดังกล่าวยังต่ำมากเมื่อเทียบก่อนโควิด และยังสะท้อนว่าความกังวลฝังลึกของผู้ซื้อยังไม่คลาย โดยเฉพาะในสินทรัพย์ที่ต้องผูกพันยาวหลายสิบปีอย่างบ้านและคอนโดฯ แม้ผู้คนจะยังอยากมีบ้าน แต่ก็พร้อมเลื่อนแผนออกไป หากรู้สึกว่าความเสี่ยงจากการเปลี่ยนผ่านรัฐบาลยังสูงเกินไป

โดยสรุปแล้ว ในมุมมองของภาคอสังหาฯมีความเห็นพ้องกันว่าว่า สิ่งที่จำเป็นที่สุดตอนนี้ไม่ใช่เพียงมาตรการอุดหนุนชั่วคราว แต่คือรัฐบาลที่สามารถให้ภาพอนาคตที่มั่นคงและสานต่อแผนงานประเทศได้ต่อเนื่อง หากรัฐบาลใหม่สามารถยึดกรอบแผนพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ และส่งสัญญาณรักษานโยบายสำคัญ ไม่พลิกทิศกะทันหัน จะส่งผลดีต่อเศรษฐกิจ และต่อเนื่องมายังตลาดอสังหาฯ ให้มีโอกาสฟื้นตัวเร็วขึ้น