ตลาดไม่นิ่ง... ซัพพลายใหม่ ชี้เป็นหรือตาย

คอลัมน์ผ่ามุมคิด

นายพนม กาญจนเทียมเท่า ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ฐานะกรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ฉายภาพตลาดคอนโดมิเนียมไทย พบครึ่งปีซัพพลายหดตัวแล้ว 25% แต่มองไม่วิกฤติ หลังระดับราคาสัญญาณยังเป็นบวก ระบุ โครงการเก่ายอดขาย 70% ยิ้มได้ไม่น่าวิตก ขณะที่ จับตาครึ่งปีหลัง หวั่นจำนวนซัพพลายใหม่ทะลัก เหตุเจ้าใหญ่รออั้น แนะเปิดใหม่ ต้องเลือก โลเกชัน-ราคา-โปรดักต์-ซัพพลายในพื้นที่ ป้องกันขายออกยาก

สรุปครึ่งปีแรก

ตลาดคอนโดฯ หลัก กทม.-ปริมณฑลตั้งแต่ปี 2553 ถึง ปัจจุบัน มีซัพพลายใหม่เข้าตลาดเฉลี่ยประมาณ 5-6 หมื่นหน่วยต่อปี ยอดขายเฉลี่ย 84% ขณะที่ในช่วง 6 เดือนที่ผ่านมา มีจำนวนซัพพลายเกิดใหม่ทั้งสิ้นประมาณ 3.32 หมื่นหน่วย ลดลงประมาณ 25% จากปีที่แล้วที่ 4.35 หมื่นหน่วย ด้านดีมานด์ (ดูดซับ) อยู่ในระดับ 76.1% หรือประมาณ 2.52 หมื่นหน่วย เหตุเพราะลูกค้าต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนหายไปจากตลาดประมาณ 70% จากค่าเงินหยวนอ่อนค่า บวกกับภาวะเศรษฐกิจโลกอ่อนไหว และระดับหนี้ครัวเรือนสูง เป็นปัจจัยกดดันด้านกำลังซื้อ แต่ไม่น่ากังวลมากนัก เนื่องจากระดับราคาโครงการเปิดใหม่ในตลาดนั้น ยังไม่มีภาพเชิงลบเกิดขึ้น ราคาไม่มีตก
และแนวโน้มยังเป็นบวกโดยเฉพาะ ย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดี

จับตาอนาคตตลาด

แม้ยอมรับภาพใหญ่ แนวโน้มตลาดไม่ดีนัก แต่ประเมินว่าโครงการที่มีการเปิดขายก่อน
หน้าในช่วง 2 ปีที่แล้ว และอยู่ระหว่างการก่อสร้างนั้น ไม่น่าจะมีปัญหาในเรื่องยอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะโครงการใดที่ปัจจุบันมียอดขายเกินกว่า 70% แล้วนั้น ถือว่า “ผ่านจุดอันตรายไปแล้ว” เพราะอย่างน้อยไม่ต้องแบกรับภาระต้นทุน แต่อย่างไรก็ตาม กังวลจำนวนซัพพลายใหม่ช่วงครึ่งปีหลัง หลังจากช่วง 2 ไตรมาสแรกผู้ประกอบการต่างชะลอเปิดโครงการใหม่ สะท้อนจากยอดขายของเจ้าใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯที่ลดลง บางส่วนอั้น เพื่อรอดูสถานการณ์ก่อน คาดจะมาโหมเปิดกันมากในช่วงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 ซึ่งถือเป็นดัชนีชี้วัดความเป็นอยู่ของตลาด

“วันนี้ยังไม่ชัดเจนว่าซัพพลายใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังจะมีมากน้อยแค่ไหน ขึ้นอยู่กับเจ้าใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ฯ(ตลท.) 20 ราย จะเปิดโครงการใหม่อีกมากน้อยเพียงใด ซึ่งจะบ่งบอกถึงอนาคตตลาดในช่วงปีหน้าด้วย”

พนม  กาญจนเทียมเท่า

ของใหม่ต้องดีจริง

นายพนม ระบุต่อว่า ด้วยความจำเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่ซึ่งอยู่ในตลท. มีความท้าทายเรื่องราคาหุ้นเป็นตัวบีบบังคับ ให้ต้องมียอดขายจากโครงการเปิดใหม่ ซึ่งต่างจากรายกลาง-เล็ก ในตลาด ที่เลวร้ายสุดคือสถาบันการเงินไม่ปล่อยกู้ แต่ไม่จำเป็นต้องมีการเติบโต คาดคงมีการเดินหน้าเปิดโครงการใหม่ไม่น้อยในช่วงหลังจากนี้ แต่อย่างไรก็ตาม ด้วยภาวะเศรษฐกิจในประเทศขณะนี้ชะลอตัว คาดจีดีพีโตไม่เกิน 2-3% ส่งผลต่อกำลังซื้อ จึงต้องระมัดระวังในการเปิดใหม่ แม้ที่ผ่านมาเห็นการปรับตัวที่ดีจากผู้ประกอบการ โดยมีการวิเคราะห์ทำเล ชะลอขยายเฟสใหม่ และเลือกเปิดเฉพาะในบางทำเล หรือหันไปแตะเซ็กเมนต์ใหม่ๆ แต่ครึ่งปีหลังก็ยังไม่น่าไว้วางใจ จำเป็นต้องศึกษา ทำเล เทรนด์ของดีมานด์ และซัพพลายให้แม่น

“โลเกชันไม่ดี ราคาไม่ได้ โปรดักต์ไม่เป็นที่ต้องการ และอยู่ในทำเลซัพพลายล้น อันนี้เป็นปัญหาแน่นอน อาจขายได้ยาก ส่วนการบุกเซ็กเมนต์อื่น ทำออฟฟิศ โรงแรม แนวโน้มดี อยู่ที่ใครขยับได้เร็วช้ากว่ากัน”

ส่องสุขุมวิทตอนปลาย

ทั้งนี้ ทำเลคอนโดฯที่มีความเป็นไปได้ เช่น ช่วงสุขุมวิทตอนปลาย พบยังมีโอกาสจากกลุ่มผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง และกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการเก็บเป็นสินทรัพย์ หลังปัจจุบันราคาขายอยู่ในระดับจับต้องได้ และมีแนวโน้มการปรับขึ้นในอนาคตจากการเติบโตของเมือง และอานิสงส์ของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมทุรปราการ โดยเฉพาะย่านสำโรง แหล่งชุมชนหนาแน่น และเป็นสถานีเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สำโรง-ลาดพร้าว พบยังมีช่องว่างของตลาด หลังช่วงครึ่งแรกปี 2562 ตลาดเส้นทางมีซัพพลายใหม่ เกิดขึ้นเพียง 639 หน่วย รวมซัพพลายสะสมประมาณ 1.9 หมื่นหน่วย ดูดซับดี 76%

ขณะที่ราคาปรับขึ้นทุกปีเฉลี่ีย 6.4% เฉลี่ย 8.2 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยโครงการที่โดดเด่นและมีขนาดใหญ่เป็นที่สนใจของตลาด คือ “เดอะ เมโทรโพลิส สำโรง” โดยผู้พัฒนา
กลุ่มว่องไววิทย์ จำนวน 1,721 หน่วย มูลค่าโครงการ 5.7 พันล้านบาท

หน้า 25-26 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 39 ฉบับที่ 3,501 วันที่ 5-7 กันยายน 2562