แต่ง-เติม-เสริม-สุข : “รีโนเวต” ความยากที่คาดไม่ถึง

แต่ง-เติม-เสริม-สุข ∣ ประเมินคร่าว ๆ เฉพาะกรุงเทพฯ ก็น่าจะมีอาคารเก่าที่มองเห็นอนาคตว่า ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารไม่ต่ำกว่าหลายแสนยูนิต อาคารเหล่านี้ถึงปัจจุบันจะยังใช้งานอยู่ แต่ก็ไม่ตรงจุดประสงค์ของเจ้าของอาคารที่ได้รับมรดกตกทอด หรือ ซื้อต่อ หรือ ได้รับมาเพื่อการลงทุน แต่ไม่สามารถใช้อาคารตามวัตถุประสงค์ใหม่ที่ตนเองตั้งใจไว้ได้ กอปรกับกรุงเทพฯ กำลังขยายตัวและเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกายภาพของชุมชนเมืองอย่างรวดเร็ว ทำให้เราควรหันมามองดูว่า เราจะ “รีโนเวตอาคาร” จะมีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องคำนึงถึง

อย่างแรก คือ คำถามคลาสสิก คือ อายุอาคาร ผมได้รับคำถามเสมอว่า ทุบทิ้งดี หรือ ต่อเติมดี เรื่องนี้เกี่ยวกับโครงสร้างและอายุอาคาร โครงสร้างเก่ามาก เราก็ต้องเสริมความแข็งแรงให้มัน ซึ่งบางครั้งขึ้นอยู่กับการออกแบบของเราเอง ยิ่งออกแบบให้มันซับซ้อนมาก ค่าใช้จ่ายยิ่งสูง บางครั้งสูงกว่าทุบทิ้งทำใหม่อีก ทั้งนี้ลองคิดดี ๆ ครับ ตามกฎหมายจะเปลี่ยนแปลงการใช้งานอาคารและระบบโครงสร้างแบบนี้ ต้องขออนุญาตจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ยิ่งทำให้ระยะเวลาการทำงานยาวนานไป ค่าใช้จ่ายก็บานปลายไป




คำถามต่อมา คือ อะไรยังใช้ได้ อะไรต้องลงทุนใหม่ สายไฟ แอร์ สิ่งเหล่านี้ต้องลงทุนเพิ่มหรือไม่ ตอบไม่ยากครับ ดูที่อายุของอุปกรณ์แต่ละชิ้น แอร์ตัวหนึ่งเกิน 10 ปี ก็น่าเป็นห่วงแล้ว เพราะค่าดูแลรักษาจะสูงกว่าปกติ สายไฟที่เหลืออยู่ต่อให้ดูผิวเผินสภาพยังดี เป็นเราคงเดินใหม่ชัวร์กว่า เพราะไม่รู้ว่า ผ่านศึกอะไรมาบ้าง แถมเรากำลังเปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้งาน ส่วนสวิชต์ไฟไม่ต้องพูดถึง ถ้าผ่านน้ำท่วมมา หรือ ทิ้งไว้นาน เป็นอุปกรณ์ที่เสื่อมง่าย เพราะโดนอากาศและฝุ่นอยู่ตลอดเวลา อายุการใช้งานก็ตามสภาพ ไฟจะรั่วบ่อยที่สุดก็ตรงนี้ครับ

ต่อมา คือ ใครจะมาออกแบบและควบคุมงาน งานรีโนเวตใช้ว่า ทุกคนจะทำได้นะครับ ถามผู้รับเหมาที่ไหน เขาก็บอกทำได้ทั้งนั้น แต่ความเห็นของผม คือ การทำงานแบบนี้เหมือนตาบอดคลำช้าง เพราะแบบแปลนก็ไม่มี ละลายหายไปแล้ว ถ้าอายุเกิน 20 ปี เขต หรือ หน่วยงานราชการ ท่านไม่เก็บไว้ แต่ทำลายทิ้ง ถึงไปเจอก็อาจจะไม่ใช่แบบแปลนที่เหมือนของปัจจุบัน ทำไปเดาไป ไม่แน่ใจว่าจะเจออะไรบ้าง ออกแบบไว้แต่แรกสวยงาม พอทุบรื้อขึ้นมาจริง กลับเจออุปสรรคสารพัด แล้วค่อยเดินมาบอกเจ้าของงาน งบประมาณก็ไหลออกไปเรื่อย พร้อมกับเงินในกระเป๋า ทางที่ดี เลือกบริษัท หรือ วิศวกร ที่ผ่านมาประเภทนี้มาอย่างโชกโชนดีกว่า ในตลาดมีเยอะครับ ขอดูผลงานและให้อธิบายปัญหาที่เจอมาโดยละเอียด ลองถามระยะเวลาที่เรารับได้ ซึ่งมากกว่าการออกแบบ การก่อสร้าง และการตกแต่งปกติแน่นอนอีก 25-50% (อย่างมองโลกในแง่ดี) แผนงานก็ต้องชัดเจน มีการประกันภัยเฉพาะทาง พอเลือกแล้ว ถ้าเรามั่นใจก็เดินหน้าต่อครับ แต่ก็ไม่จบนะครับ คราวหน้าผมจะมาเล่าให้ฟังต่อเรื่องอุปสรรคที่คาดไม่ถึงของการ “รีโนเวตอาคาร” และการตกแต่งครับ

หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,297 วันที่ 17-20 ก.ย. 2560