ร่างพ.ร.บ.ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ ผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

ที่ดินในประเทศไทยส่วนหนึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการหรือองค์กรที่ไม่สามารถขายที่ดินออกไปได้ และที่ดินบางส่วนอยู่ในทำเลใจกลางกรุงเทพ มหานครหรืออยู่ในพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนา แต่ด้วยข้อจำกัดของที่ดินที่ต้องให้สิทธิการพัฒนาบนที่ดินเป็นแบบเช่าระยะยาว 30 ปีหรือ 50 ปีเท่านั้น รวมไปถึงข้อจำกัดในเรื่องต่างๆ อีกหลายข้อทำให้ที่ดินเหล่านี้จำนวนหนึ่งไม่ได้รับความสนใจกระทรวงการคลังโดยสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง จึงมีความคิดที่จะเพิ่มศักยภาพที่ดินเช่าเหล่านี้ให้มากขึ้นผ่านพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ

ร่างพระราชบัญญัติว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. ... ที่ทางกระทรวงการคลังเพิ่งจัดให้มีการรับฟังความคิดเห็นไปเมื่อตอนต้นเดือนมิถุนายน 2560 นั้นน่าสนใจมาก เพราะมีผลต่อที่ดินเช่าระยะยาวทั้งระยะเวลา 30 ปี และการเช่าที่ดินตามพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอุตสาหกรรม ซึ่งมีระยะเวลาเช่าตั้งแต่ 30 ปีขึ้นไปแต่ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก 50 ปี

แต่การเช่าที่ดินตามพระราชบัญญัตินี้ต้องเพื่อการพาณิชย กรรมและอุตสาหกรรมเท่านั้น ทำให้ไม่ค่อยได้รับความสนใจมากนัก อีกทั้งที่ดินเช่าตามรูปแบบเดิมที่อยู่ภายใต้กฎหมายเดิมก่อนหน้านี้นั้นไม่สามารถนำไปขอสินเชื่อจากทางธนาคารได้เทียบเท่ากับที่ดินกรรมสิทธิ์และไม่สามารถขายหรือโอนสิทธิ์ในการพัฒนาบนที่ดินนั้นให้กับบุคคลอื่นๆ ได้ซึ่งเป็นเรื่องที่เป็นอุปสรรคสำคัญของที่ดินสิทธิการเช่าระยะยาวในประเทศไทย

สำนักงานเศรษฐกิจการคลังเปิดเผยร่างพระราชบัญญัตินี้หลังจากที่มีการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนแล้ว โดยประเด็นที่น่าสนใจคือ การให้เจ้าของที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนทรัพย์ สินนั้นเป็นทรัพย์ อิงสิทธิจากนั้นสามารถเปลี่ยนมือเจ้าของกรรม สิทธิ์ทรัพย์อิงสิทธินั้นได้ทั้งการขายหรือเช่า แต่มีเงื่อนไขว่าต้องไม่เกิน 30 ปีนับจากการจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธินั้นอีกทั้งสามารถใช้ทรัพย์ อิงสิทธิในการคํ้าประกันเงินกู้ได้ด้วย

ซึ่ง 2 ประเด็นนี้น่าสนใจมากในแง่ของการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่าที่ดินเช่าระยะยาวบางแปลงที่มีผู้เช่าไปแล้วแต่ผู้เช่าไม่มีความสามารถในการพัฒนาที่ดินแปลงนั้นก็ปล่อยค้างคาไว้แบบนั้นเพราะผู้เช่าไม่สามารถขายต่อสิทธิในการพัฒนาบนที่ดินได้ต้องส่งคืนให้กับเจ้าของสิทธิบนที่ดินเพียงอย่างเดียว ซึ่งที่ดินหลายแปลงในประเทศไทยเป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการและหน่วยงาน อื่นๆ ที่ไม่สามารถขายที่ดินได้ทำได้เพียงปล่อยเช่าในระยะเวลา 30 ปีหรือ 50 ปีเท่านั้น การเปิดช่องให้ขายต่อหรือปล่อยเช่าต่อรวมไปถึงการนำไปจำนองเพื่อขอเงินกู้จากธนาคารได้ ยังไม่นับการที่ทรัพย์อิงสิทธินั้นสามารถตกทอดต่อทายาทได้

ประเด็นต่างๆ ที่เปลี่ยนไปคาดว่าจะช่วยให้การพัฒนาบนที่ดินเช่ามีความน่าสนใจมากขึ้นแน่นอนและที่ดินเช่าหลายแปลงของหน่วยงานราชการ เช่น ที่ดินแปลงใหญ่ๆ ของกรมธนารักษ์ทั่วประเทศ ที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยในกรุงเทพมหานครทั้งมักกะสัน สถานีแม่นํ้า บางซื่อ ที่ดินของการเคหะแห่งชาติ หรือที่ดินที่ยังไม่ได้เปิดให้เอกชนเข้ามาพัฒนาของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

รวมไปถึงที่ดินในเขตเศรษฐกิจพิเศษตามแนวชายแดนทั่วประเทศและเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก มีความน่าสนใจในการพัฒนามากขึ้น เพราะสามารถเปลี่ยนมือหรือโอนสิทธิ์ในการพัฒนาต่อได้ แต่ต้องดูต่อไปว่าฉบับสุดท้ายที่ผ่านการอนุมัตินั้นจะมีอะไรเปลี่ยนแปลงจากร่างพระราชบัญญัตินี้หรือไม่???

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,293 วันที่ 3 - 6 กันยายน พ.ศ. 2560