ตลาดสำนักงานเอเชียแปซิฟิกเข้าสู่สมดุลใหม่ ผู้เช่าเร่งขยายพื้นที่เกรด A+

รายงานผลสำรวจความคิดเห็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานในเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2569 โดย “ซีบีอาร์อี” ชี้ให้เห็นว่า ตลาดสำนักงานในภูมิภาคได้เข้าสู่สมดุลใหม่หลังอัตราการเข้าทำงานเริ่มคงที่ โดยองค์กรส่วนใหญ่เน้นขยายพื้นที่คุณภาพสูง ยกระดับประสิทธิภาพการทำงาน และเริ่มนำเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์มาใช้อย่างแพร่หลายในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ขององค์กร

ซีบีอาร์อี (CBRE) ได้เปิดเผยรายงานผลสำรวจความคิดเห็นผู้เช่าพื้นที่สำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกประจำปี 2569 ซึ่งจัดทำขึ้นระหว่างวันที่ 26 พ.ค. - 10 ก.ค. 2569 โดยรวบรวมข้อมูลเชิงลึกจากผู้บริหารด้านอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรมากกว่า 650 คน ผลการสำรวจสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญของสถานที่ทำงานทั่วทั้งภูมิภาค

หลังจากที่พฤติกรรมการเข้าทำงานในสำนักงานเริ่มเข้าสู่สภาวะเสถียรภาพ ตลอดจนการเติบโตอย่างก้าวกระโดดของการประยุกต์ใช้เทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงทิศทางที่ชัดเจนขององค์กรต่าง ๆ ในการให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานที่มีคุณภาพสูงอย่างต่อเนื่อง

อัตราการเข้าทำงานฟื้นตัว และเข้าสู่สมดุลใหม่

จากรายงานระบุว่า อัตราการเข้าทำงานและการใช้พื้นที่สำนักงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกได้ปรับตัวเข้าสู่ระดับที่มีเสถียรภาพแล้ว โดยผู้ตอบแบบสอบถามถึง 88% หรือเกือบ 9 ใน 10 ราย ระบุว่าพนักงานของตนเข้ามาทำงานที่สำนักงานอย่างน้อยสามวันต่อสัปดาห์ ซึ่งนับเป็นสถิติสูงที่สุดนับตั้งแต่เกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 นอกจากนี้ ผู้ตอบแบบสอบถามอีก 85% มีความเชื่อมั่นว่าอัตราการเข้าทำงานในสำนักงานปัจจุบันได้เข้าสู่ระดับคงที่อย่างแท้จริง

นายทอม กัฟฟ์นีย์ หัวหน้าแผนกพื้นที่เช่า ซีบีอาร์อี เอเชียแปซิฟิก ได้ให้มุมมองต่อสถานการณ์นี้ว่า ประเด็นเรื่องสถานที่ทำงานในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกได้เกิดการเปลี่ยนทิศทางไปอย่างสิ้นเชิง เมื่อสถิติการเข้าทำงานและการใช้พื้นที่ส่วนใหญ่เริ่มเข้าสู่ภาวะคงที่ บริษัทต่าง ๆ จึงไม่ได้มุ่งเน้นเพียงแค่การดึงพนักงานให้กลับเข้าสู่ออฟฟิศเหมือนในช่วงที่ผ่านมาอีกต่อไป

แต่สามารถปรับเปลี่ยนเป้าหมายมาสู่การยกระดับประสบการณ์การทำงานและเพิ่มประสิทธิภาพในการทำงานของพนักงานอย่างเต็มที่ ปรากฏการณ์ที่กำลังเกิดขึ้นในขณะนี้คือการเกิดสมดุลใหม่ในตลาดสำนักงาน โดยบริษัทต่าง ๆ เลือกที่จะขยายพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ด้วยความรอบคอบ และมุ่งเน้นการให้ความสำคัญกับสถานที่ทำงานคุณภาพสูงเป็นอันดับแรก

บทบาทของ AI ต่อการบริหารจัดการและพื้นที่สำนักงาน

ผลการสำรวจแสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการเติบโตอย่างรวดเร็วในการนำเทคโนโลยี AI มาใช้บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยพบว่ามีผู้ตอบแบบสอบถามถึง 46% ที่ระบุว่าองค์กรของตนมีการนำ AI มาใช้หรือเป็นผู้ขับเคลื่อนหลักในการประยุกต์ใช้ AI สำหรับการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวเลขที่เติบโตขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีสัดส่วนเพียง 9% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม แม้ว่าการเปิดรับและนำ AI มาใช้งานจะเพิ่มขึ้นในอัตราเร่ง แต่ผลกระทบที่มีต่อความต้องการพื้นที่สำนักงานโดยรวมยังคงไม่มีความชัดเจน ผู้เช่ามากกว่าครึ่งหนึ่งชี้แจงว่า AI ยังไม่ได้ส่งผลกระทบโดยตรง หรือยังเร็วเกินไปที่จะประเมินผลกระทบของเทคโนโลยีดังกล่าวต่อขนาดกำลังคนและพื้นที่ของสำนักงาน

ข้อมูลเหล่านี้สะท้อนว่า บทบาทหลักของ AI ในปัจจุบันยังคงจำกัดอยู่ในเรื่องการเพิ่มประสิทธิภาพการดำเนินงาน การสนับสนุนกระบวนการตัดสินใจ และการยกระดับการบริหารจัดการสถานที่ทำงานเป็นหลัก

กลยุทธ์การเติบโตและการมุ่งเน้นคุณภาพ

แม้จะมีความท้าทายหลายประการ แต่แผนการขยายพื้นที่สำนักงานยังคงดำเนินไปอย่างต่อเนื่อง โดย 50% หรือครึ่งหนึ่งของผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าจะมีการขยายพื้นที่สำนักงานของตนเองในช่วงสามปีข้างหน้า และในกลุ่มที่วางแผนขยายพื้นที่นี้ มีถึง 60% ที่ระบุว่าการเติบโตทางธุรกิจด้วยตัวบริษัทเอง หรือ Organic Growth เป็นปัจจัยขับเคลื่อนที่สำคัญที่สุด

ทิศทางการขยายตัวในปัจจุบันไม่ได้เป็นการขยายพอร์ตโฟลิโอในวงกว้างแบบดั้งเดิม แต่หลายบริษัทเลือกใช้วิธีควบรวมพื้นที่ หรือยกเลิกการเช่าพื้นที่ที่มีคุณภาพด้อยกว่า แล้วนำงบประมาณไปลงทุนเพิ่มในสิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม เพื่อยกระดับประสบการณ์การทำงานของบุคลากรและสร้างผลประกอบการที่ดีขึ้นแก่ธุรกิจ

นอกจากนี้ การที่อัตราการเข้าทำงานและอัตราการใช้พื้นที่ฟื้นตัวขึ้น ส่งผลให้บางบริษัทต้องดำเนินงานในภาวะพื้นที่จำกัด ซึ่งกลายเป็นแรงดันให้เกิดความต้องการเช่าพื้นที่เพิ่มเติมกลับมาอีกครั้ง โดยแนวโน้มการขยายพื้นที่นี้เห็นได้ชัดเจนในประเทศอินเดียและญี่ปุ่น ซึ่งเผชิญภาวะพื้นที่ว่างจำกัด รวมถึงในจีนแผ่นดินใหญ่ที่มีบริษัทกลุ่มเทคโนโลยีและพลังงานสะอาดเป็นผู้ขับเคลื่อนหลัก แม้จะเติบโตในอัตราที่ชะลอตัวกว่าพื้นที่อื่นก็ตาม

ผู้ตอบแบบสอบถามเกือบครึ่งหนึ่ง หรือ 48% คาดหวังให้สำนักงานของตนตั้งอยู่ในย่านใจกลางธุรกิจ (CBD) ขณะที่ 85% ต้องการพื้นที่ในอาคารระดับเกรด A ขึ้นไป ซึ่ง นางสาวเอดา ชอย หัวหน้าแผนกวิจัย ซีบีอาร์อี เอเชียแปซิฟิก ได้ระบุว่า องค์กรต่าง ๆ กำลังเผชิญภารกิจในการเพิ่มประสิทธิภาพของพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ควบคู่ไปกับการยกระดับประสบการณ์พนักงาน แม้จะมีข้อคาดการณ์ว่า AI อาจลดความต้องการพื้นที่ลง

แต่การสำรวจพบว่าองค์กรส่วนใหญ่อยู่เพียงช่วงเริ่มต้นของการประเมิน และ AI ส่งผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์เพียงเล็กน้อยในระยะสั้น ในขณะที่ผู้เช่ายังมั่นใจในการเติบโตทางธุรกิจ ทำให้การเติบโตในอนาคตจะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่คุณภาพสูง ส่วนพื้นที่ที่มีมูลค่าต่ำกว่าจะถูกลดขนาดลง

สถานการณ์และแนวโน้มตลาดสำนักงานในประเทศไทย

แนวโน้มการมุ่งสู่พื้นที่สำนักงานคุณภาพสูง หรือปรากฏการณ์ Flight to Quality ที่เกิดขึ้นทั่วภูมิภาค ได้ส่งผลมาถึงตลาดสำนักงานในประเทศไทยเช่นเดียวกัน

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มสอดคล้องกับภาพรวมภูมิภาค โดยซีบีอาร์อีได้เข้าช่วยเหลือบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่หลายแห่งในการย้ายไปยังสำนักงานใหม่บนพื้นที่ระดับเกรด A+ ในย่านใจกลางธุรกิจ ซึ่งผู้เช่าส่วนใหญ่ยังคงเช่าพื้นที่ขนาดเท่าเดิมหรือขยายพื้นที่เพิ่มขึ้นเพื่อรองรับการเติบโตทางธุรกิจ

นอกจากนี้ ตลาดในกรุงเทพฯ ยังมีรายละเอียดเฉพาะตัว โดยพนักงานมีอัตราการเข้าทำงานที่สำนักงานเฉลี่ยเกือบ 4 วันต่อสัปดาห์ แม้บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่จะปรับมาใช้รูปแบบการทำงานแบบไฮบริดมากขึ้น แต่บริษัทไทยอีกจำนวนไม่น้อยยังคงกำหนดให้พนักงานเข้าทำงานที่สำนักงานเต็มเวลาแบบดั้งเดิม

ในส่วนของภาวะการแข่งขันและทางออกของเจ้าของอาคาร นางสาวโชติกา ทั้งศิริทรัพย์ หัวหน้าแผนกที่ปรึกษาการพัฒนาโครงการและวิจัยตลาด ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ให้ข้อมูลว่า พื้นที่ Grade A+ ในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการสูงสุดสำหรับการย้ายสำนักงาน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นการย้ายออกจากอาคาร Grade A รุ่นเก่า และอาคาร Grade B ที่เช่ามานานเกือบ 20 ปีขึ้นไป

ในขณะที่อัตราการใช้พื้นที่ในอาคาร Grade A+ กำลังเพิ่มขึ้น อัตราการใช้พื้นที่ในอาคารเก่าที่ไม่ได้รับการปรับปรุงกลับลดลง จึงมีคำแนะนำให้เจ้าของอาคารสำนักงานเร่งประเมินทรัพย์สินและขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อปรับปรุงอาคารให้เหมาะสม ซึ่งจะช่วยดึงดูดผู้เช่ารายใหม่และรักษาฐานผู้เช่าเดิมไว้ได้ในระยะยาว