ครม.อนุมัติโครงการบ้านประชารัฐ...หนุนผู้ประกอบการอสังหาระบายสต๊อกบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้มากขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ออกบทวิเคราะห์เรื่อง “ครม.อนุมัติโครงการบ้านประชารัฐ...หนุนผู้ประกอบการอสังหาระบายสต๊อกบ้านราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้มากขึ้น”

ประเด็นสำคัญ

•วันที่ 22 มีนาคม 2559 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐ โดยให้วงเงินสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และประชาชนในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชนที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัย ให้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

•ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการบ้านประชารัฐน่าจะมีส่วนช่วยพยุงภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง น่าจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทประมาณ 33,000-40,000 หน่วย และน่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบายที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้มากขึ้น

•สำหรับการให้วงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย น่าจะจูงใจผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลักอยู่แล้วเข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจะชะลอตัวลงหลังมาตรการต่างๆสิ้นสุดลง ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทออกสู่ตลาด

วันที่ 22 มีนาคม 2559 คณะรัฐมนตรีได้อนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐ โดยให้วงเงินสินเชื่อสำหรับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และประชาชนในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ เพื่อสนับสนุนให้ประชาชน ข้าราชการ รวมถึงผู้มีรายได้ไม่แน่นอน ที่ไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยมาก่อน (ยกเว้นกรณีซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย) มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง ครอบคลุมพื้นที่ทั่วประเทศ

โดยสำหรับการให้วงเงินสินเชื่อสำหรับประชาชนเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยนั้น ได้กำหนดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เช่น ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ร้อยละ 2 ของราคาที่อยู่อาศัย ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการจำนองร้อยละ 1 ของมูลค่าจำนองเป็นระยะเวลา 2 ปี ค่าใช้จ่ายส่วนกลางเป็นระยะเวลา 1 ปี การให้ส่วนลดร้อยละ 2 ของราคาที่อยู่อาศัยสุทธิหลังหักส่วนลดปกติ เป็นต้น รวมถึงสถาบันการเงินที่เข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐยังผ่อนคลายสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยให้ไม่เกินร้อยละ 50-80

โครงการบ้านประชารัฐมีส่วนช่วยพยุงภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559

ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้มาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือที่ภาครัฐให้ความสำคัญ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า โครงการบ้านประชารัฐเป็นช่องทางการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง และผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่น่าจะมีส่วนช่วยพยุงภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2559 นี้

•การเข้าถึงสินเชื่อของผู้ที่มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระบายที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทได้มากขึ้น

จากการเพิ่มขึ้นของจำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ยังคงสะท้อนภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีจำนวนกว่า 171,000 หน่วยในปี 2558 เพิ่มขึ้นร้อยละ 2 จากในปี 2557 ในจำนวนนี้คิดเป็นที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทประมาณ 35,000 หน่วย อีกทั้งในปี 2559 นี้ ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ยังประกาศเปิดตัวที่อยู่อาศัยรอขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทในกรุงเทพฯและปริมณฑลอีกจำนวนหนึ่งด้วย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การอนุมัติสนับสนุนโครงการบ้านประชารัฐให้ผู้ที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย น่าจะก่อให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ทั้งตลาดที่อยู่อาศัยสร้างเอง และตลาดที่อยู่อาศัยที่สร้างโดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รวมกันประมาณ 33,000-40,000 หน่วย โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการบ้านประชารัฐ (ไม่รวมผู้ซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย) น่าจะต้องการวงเงินสินเชื่อโดยเฉลี่ยต่อรายไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาท

โดยความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทภายใต้โครงการบ้านประชารัฐ ส่วนหนึ่งน่าจะส่งผลให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทอยู่แล้วสามารถระบายสต๊อกได้มากขึ้น โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ซึ่งมีที่อยู่อาศัยรอขายราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เริ่มนำที่อยู่อาศัยรอขายกลับมาทำการตลาดอีกครั้ง ความสามารถระบายสต๊อกที่อยู่อาศัยคงค้างเหลือขายได้มากขึ้นดังกล่าว น่าจะส่งผลให้เกิดความเชื่อมั่น และส่งผลต่อเนื่องให้สถานการณ์การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯและปริมณฑลฟื้นตัวกว่าในช่วงสองเดือนแรกของปี 2559 ซึ่งมีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ 12,038 หน่วย ลดลงร้อยละ 28 เมื่อเทียบกับในช่วงสองเดือนแรกของปี 2558

ทั้งนี้ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ไม่มีหนี้สินอื่นๆควรมีรายได้ขั้นต่ำประมาณ 18,000 บาทต่อเดือน สำหรับการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยราคา 1.5 ล้านบาท โดยโครงการบ้านประชารัฐขยายโอกาสให้ผู้ที่มีรายได้น้อยกว่ารายได้ขั้นต่ำดังกล่าว รวมถึงผู้มีรายได้ไม่แน่นอน เข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ โดย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่า ข้อกำหนดให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รับภาระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย น่าจะส่งผลให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการบ้านประชารัฐประหยัดค่าใช้จ่ายประมาณร้อยละ 6-7 ของราคาที่อยู่อาศัย  เมื่อเทียบกับการซื้อที่อยู่อาศัยในกรณีทั่วไป

•ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลักอยู่แล้ว น่าจะเป็นกลุ่มหลักที่เข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ

แม้ว่าการให้วงเงินสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ในอัตราดอกเบี้ยระดับต่ำ น่าจะจูงใจผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สนใจเข้าถึงสินเชื่อและพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทออกสู่ตลาดมากขึ้น แต่ก็มีต้นทุนอื่นๆที่ผู้ประกอบการต้องรับภาระแทนผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับราคาขายที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1.5 ล้านบาท เป็นราคาที่ไม่ได้อยู่ในระดับสูงนัก ความท้าทายของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐจึงอยู่ที่การควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการขาย

โดยผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเป็นหลักอยู่แล้ว ที่สามารถต่อรองราคาที่ดิน มีเทคโนโลยีการผลิต หรือ Know-how ที่ประหยัดค่าแรง วัสดุก่อสร้าง และระยะเวลาการก่อสร้าง รวมถึงมีแบรนด์เป็นที่รู้จักในตลาด สามารถควบคุมต้นทุนการก่อสร้างและการขายที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี น่าจะเป็นกลุ่มผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลักที่เข้าถึงสินเชื่อของโครงการบ้านประชารัฐ อย่างไรก็ตาม ภาวะชะลอตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะที่ผ่านมา ประกอบกับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยที่น่าจะชะลอตัวลงหลังมาตรการต่างๆสิ้นสุดลง ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยเศรษฐกิจในระยะข้างหน้า ยังเป็นปัจจัยกดดันให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระมัดระวังในการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทออกสู่ตลาด

•ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง อย่างรับเหมาก่อสร้าง และรับซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย ได้รับอานิสงส์

ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับภาคอสังหาริมทรัพย์ อย่างธุรกิจรับเหมาก่อสร้างที่อยู่อาศัย ก็ได้รับอานิสงส์จากโครงการบ้านประชารัฐ โดยมีโอกาสทั้งการรับจ้างช่วงต่อจากผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ที่เข้าถึงสินเชื่อและพัฒนาที่อยู่อาศัยออกสู่ตลาด และการรับก่อสร้างที่อยู่อาศัยจากลูกค้าที่ใช้วงเงินสินเชื่อเพื่อก่อสร้างที่อยู่อาศัยเอง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในต่างจังหวัด นอกจากนี้ ผู้ครอบครองที่อยู่อาศัยมูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ยังมีโอกาสใช้วงเงินสินเชื่อเพื่อซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัย ที่จะส่งผลให้ธุรกิจรับซ่อมแซมต่อเติมที่อยู่อาศัยได้รับอานิสงส์ด้วยเช่นกัน