ส.อสังหาสวนหมัดคุมเข้มสินเชื่อ เกาไม่ถูกที่หวั่นกระทบภาพรวม
สมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตรสวนหมัดแบงค์ชาติประกาศมาตรการคุ้มเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยบ้านหลังที่ 2 และคอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาทต้องชำระเงินดาวน์ 20% ชี้เป็นการแก้ปัญหาที่ไม่สอดคล้องต่อกลไกการตลาดอาจส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์
นายอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศมาตรการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับบ้าน-คอนโดหลังที่ 2 และ บ้านคอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาทที่จะต้องชำระเงินดาวน์ 20% นั้นเห็นว่าเป็นการสะท้อนการแก้ปัญหาของธปท.ที่ไม่สอดคล้องต่อกลไกทางการตลาด ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก
เพราะหากจะแก้ปัญหาการเก็งกำไรที่ไม่ใช่เพื่อการซื้ออยู่จริงจะต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างแท้จริงให้แน่ชัดเสียก่อนว่ามีสัดส่วนการเก็งกำไรตามที่กังวลหรือไม่ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดศึกษา และทำการสำรวจตัวเลขที่แท้จริง รวมถึงวิธีจัดการกับปัญหาก็ไม่ใช่การแก้ที่ตรงจุด เสมือนหมอที่วินิจฉัยเบื้องต้น แล้วฟันธงว่าคนไข้ป่วยด้วยโรคใดแล้วจ่ายยาให้เลย ซึ่งผลคืออาการไม่หายเพราะยาไม่ถูกโรค
ทั้งนี้ผลกระทบจากมาตรการนี้ คือ เกณฑ์ LTV เดิมไม่ได้มีส่วนเอื้อให้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ควรทำการวิจัย ศึกษา หรืออย่างน้อยทำ Focus group กับนักเก็งกำไรที่แท้จริงก็จะทราบว่าเพดานการปล่อยสินเชื่อไม่ใช่ปัจจัยของปัญหาการเก็งกำไร ดังนั้นการแก้ปัญหาโดยการลดเพดานการปล่อยสินเชื่อลงมาที่ 80% จึงเป็นการแก้ผิดโรค ซึ่งจะส่งผลข้างเคือง กระทบต่อยอด backlog ที่มีการซื้อขายและรอโอน โดยเฉพาะคอนโดซึ่งเป็นโครงการที่ตอบโจทย์บ้านหลังที่ 2 ที่ผู้บริโภคซื้ออยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตของคนเมือง จึงควรศึกษาการตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วต่อตลาดคนกลุ่มนี้อย่างละเอียด
“ก็เข้าใจว่าตลาดที่มีการเติบโตนั้นไม่ใช่แนวทางการเก็งกำไรตามรูปแบบการลงทุนในอดีต เพราะถ้าตีความรวมแบบ Conservative ตลาดปัจจุบันก็เป็นการซื้อเพื่อลงทุนแทบทั้งสิ้น เพราะคนรุ่นใหม่ทุกคนล้วนคำนึงถึง Capital gain กันทุกคนว่าซื้อแล้วอนาคตจะขายได้กำไรไหม ดังนั้นการตีความผิดก็ทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิด”
นายอภิชาติกล่าวอีกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่มีมูลค่าสูงเกินกว่า 10 ล้านบาทนั้นขยายตัวเพิ่ม เพราะมีปัจจัยมาจากตลาดเกิดใหม่ (New Demand) เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ทั้งจากตลาดภายในประเทศ และตลาดต่างประเทศที่มีการเคลื่อนตัวมาลงทุนมายังประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะเกิดการเก็งกำไร เพราะปกติการเก็งกำไรที่ซื้อง่ายขายคล่องมีผลตอบแทนที่ดีจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ตลาดมีความต้องการมากสุด
ประการสำคัญจะต้องวิเคราะห์หนี้สินครัวเรือนที่ปรับเปลี่ยนให้ดีว่าเกิดขึ้นสูงอย่างมีนัยสำคัญ เกิดขึ้นในกลุ่มใด ตามระดับรายได้ การมองมาที่การใช้จ่ายในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นในปัญหาที่ตรงจุดหรือไม่ จากสถิติที่ผ่านมาหนี้สินครัวเรือนเกิดจากภาคการใช้จ่ายทั่วไป,หนี้บัตรเครดิต,หนี้นอกระบบ และหนี้ที่มาจากการซื้อรถยนต์พบว่าเป็นสัดส่วนสูงสุดมากกว่า 70% ส่วนหนี้ที่มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 30%
นอกจากนั้นยังพบว่า “มาตรการหินซ้อนหิน” เดิมทีมาตรการในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในยุคปัจจุบันถือว่าหินที่สุดตั้งแต่มีระบบการเงินไทยเกิดขึ้นมา ซึ่งเข้าใจได้ว่าเป็นมาตรการระวังภัยจากความผิดพลาดในอดีตในยุคต้มยำกุ้ง แต่ถึงเวลาที่เราจะเลิกให้ความผิดพลาดตามมาหลอกหลอนเราจนกลัวเกินกว่าเหตุ วันนี้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งได้ใช้ระบบ Credit Scoring ในการกลั่นกรองสินเชื่ออย่างยิ่งยวด จนทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับที่สูงเมื่อเทียบกับทั้งอดีต และประเทศต่างๆ
เช่นเดียวกับเรื่องของสินเชื่อ Mortgate loan จัดเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำเนื่องจากมีหลักประกันที่มีมูลค่าเพิ่มสูงอย่างชัดเจน เพราะเหตุนี้จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นที่น่าสนใจในการลงทุน รวมถึงมาตรการในการคิดดอกเบี้ยกรณีการผิดนัดชำระซึ่งมีการจัดเก็บในอัตราที่สูง ดังนั้นเพดานการปล่อยสินเชื่อเดิมจึงไม่ได้สร้างความเสี่ยงอย่างใดให้แก่เศรษฐกิจแต่อย่างใด
หรือแม้กระทั่งการกำหนดสัดส่วนการให้วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน LTV แต่ละธนาคารพาณิชย์ก็มีการพิจารณาอนุมัติที่ไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับ Credit Scoring ของผู้ขอกู้ ซึ่งถือเป็นมาตรการหินอยู่แล้ว การออกมาตรการ “หินมาซ้อนหิน” เป็นการสร้างอุปสรรคต่อเศรษฐกิจการลงทุนไม่ต่างกับการชี้นำให้เกิดความกังวล และสร้างความไม่เชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ
นายอภิชาติ ประสิทธิ์นฤทธิ์ นายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าตามที่ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศมาตรการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย สำหรับบ้าน-คอนโดหลังที่ 2 และ บ้านคอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาทที่จะต้องชำระเงินดาวน์ 20% นั้นเห็นว่าเป็นการสะท้อนการแก้ปัญหาของธปท.ที่ไม่สอดคล้องต่อกลไกทางการตลาด ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างมาก
เพราะหากจะแก้ปัญหาการเก็งกำไรที่ไม่ใช่เพื่อการซื้ออยู่จริงจะต้องมีการศึกษาข้อมูลอย่างแท้จริงให้แน่ชัดเสียก่อนว่ามีสัดส่วนการเก็งกำไรตามที่กังวลหรือไม่ ซึ่งปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดศึกษา และทำการสำรวจตัวเลขที่แท้จริง รวมถึงวิธีจัดการกับปัญหาก็ไม่ใช่การแก้ที่ตรงจุด เสมือนหมอที่วินิจฉัยเบื้องต้น แล้วฟันธงว่าคนไข้ป่วยด้วยโรคใดแล้วจ่ายยาให้เลย ซึ่งผลคืออาการไม่หายเพราะยาไม่ถูกโรค
ทั้งนี้ผลกระทบจากมาตรการนี้ คือ เกณฑ์ LTV เดิมไม่ได้มีส่วนเอื้อให้เกิดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ ควรทำการวิจัย ศึกษา หรืออย่างน้อยทำ Focus group กับนักเก็งกำไรที่แท้จริงก็จะทราบว่าเพดานการปล่อยสินเชื่อไม่ใช่ปัจจัยของปัญหาการเก็งกำไร ดังนั้นการแก้ปัญหาโดยการลดเพดานการปล่อยสินเชื่อลงมาที่ 80% จึงเป็นการแก้ผิดโรค ซึ่งจะส่งผลข้างเคือง กระทบต่อยอด backlog ที่มีการซื้อขายและรอโอน โดยเฉพาะคอนโดซึ่งเป็นโครงการที่ตอบโจทย์บ้านหลังที่ 2 ที่ผู้บริโภคซื้ออยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์วิถีชีวิตของคนเมือง จึงควรศึกษาการตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็วต่อตลาดคนกลุ่มนี้อย่างละเอียด
“ก็เข้าใจว่าตลาดที่มีการเติบโตนั้นไม่ใช่แนวทางการเก็งกำไรตามรูปแบบการลงทุนในอดีต เพราะถ้าตีความรวมแบบ Conservative ตลาดปัจจุบันก็เป็นการซื้อเพื่อลงทุนแทบทั้งสิ้น เพราะคนรุ่นใหม่ทุกคนล้วนคำนึงถึง Capital gain กันทุกคนว่าซื้อแล้วอนาคตจะขายได้กำไรไหม ดังนั้นการตีความผิดก็ทำให้เกิดการตัดสินใจที่ผิด”
นายอภิชาติกล่าวอีกว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลุ่มที่มีมูลค่าสูงเกินกว่า 10 ล้านบาทนั้นขยายตัวเพิ่ม เพราะมีปัจจัยมาจากตลาดเกิดใหม่ (New Demand) เป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ทั้งจากตลาดภายในประเทศ และตลาดต่างประเทศที่มีการเคลื่อนตัวมาลงทุนมายังประเทศไทยเพิ่มสูงขึ้น ไม่ใช่เพราะเกิดการเก็งกำไร เพราะปกติการเก็งกำไรที่ซื้อง่ายขายคล่องมีผลตอบแทนที่ดีจะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 3-5 ล้านบาท เนื่องจากเป็นกลุ่มที่ตลาดมีความต้องการมากสุด
ประการสำคัญจะต้องวิเคราะห์หนี้สินครัวเรือนที่ปรับเปลี่ยนให้ดีว่าเกิดขึ้นสูงอย่างมีนัยสำคัญ เกิดขึ้นในกลุ่มใด ตามระดับรายได้ การมองมาที่การใช้จ่ายในภาคอสังหาริมทรัพย์นั้นในปัญหาที่ตรงจุดหรือไม่ จากสถิติที่ผ่านมาหนี้สินครัวเรือนเกิดจากภาคการใช้จ่ายทั่วไป,หนี้บัตรเครดิต,หนี้นอกระบบ และหนี้ที่มาจากการซื้อรถยนต์พบว่าเป็นสัดส่วนสูงสุดมากกว่า 70% ส่วนหนี้ที่มาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เพียง 30%
นอกจากนั้นยังพบว่า “มาตรการหินซ้อนหิน” เดิมทีมาตรการในการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในยุคปัจจุบันถือว่าหินที่สุดตั้งแต่มีระบบการเงินไทยเกิดขึ้นมา ซึ่งเข้าใจได้ว่าเป็นมาตรการระวังภัยจากความผิดพลาดในอดีตในยุคต้มยำกุ้ง แต่ถึงเวลาที่เราจะเลิกให้ความผิดพลาดตามมาหลอกหลอนเราจนกลัวเกินกว่าเหตุ วันนี้ธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งได้ใช้ระบบ Credit Scoring ในการกลั่นกรองสินเชื่ออย่างยิ่งยวด จนทำให้อัตราการปฏิเสธสินเชื่ออยู่ในระดับที่สูงเมื่อเทียบกับทั้งอดีต และประเทศต่างๆ
เช่นเดียวกับเรื่องของสินเชื่อ Mortgate loan จัดเป็นสินเชื่อที่มีความเสี่ยงต่ำเนื่องจากมีหลักประกันที่มีมูลค่าเพิ่มสูงอย่างชัดเจน เพราะเหตุนี้จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์ไทยเป็นที่น่าสนใจในการลงทุน รวมถึงมาตรการในการคิดดอกเบี้ยกรณีการผิดนัดชำระซึ่งมีการจัดเก็บในอัตราที่สูง ดังนั้นเพดานการปล่อยสินเชื่อเดิมจึงไม่ได้สร้างความเสี่ยงอย่างใดให้แก่เศรษฐกิจแต่อย่างใด
หรือแม้กระทั่งการกำหนดสัดส่วนการให้วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน LTV แต่ละธนาคารพาณิชย์ก็มีการพิจารณาอนุมัติที่ไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับ Credit Scoring ของผู้ขอกู้ ซึ่งถือเป็นมาตรการหินอยู่แล้ว การออกมาตรการ “หินมาซ้อนหิน” เป็นการสร้างอุปสรรคต่อเศรษฐกิจการลงทุนไม่ต่างกับการชี้นำให้เกิดความกังวล และสร้างความไม่เชื่อมั่นต่อเศรษฐกิจ