‘สิทธิเช่าบ้าน’ ขอขยาย 50 ปี ล่อใจแบงก์!
ขานรับกฎหมายลีสโฮลด์ เปิดช่องใช้ “สิทธิการเช่า” เป็นหลักทรัพย์จำนองกู้ แบงก์ชี้เป็นเรื่องใหม่ต้องมีบริษัทประเมินเป็นที่ยอมรับของตลาด “อิสระ บุญยัง” แนะขยายสิทธิเป็น 40-50 ปี จูงใจลงทุน
นโยบายของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ที่ต้องการจะปลดล็อกสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัย ให้เทียบเคียงกับสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม และวัตถุประสงค์ยังเพื่อเพิ่มหลักประกันทางธุรกิจให้กับผู้ประกอบการโดยเฉพาะเอสเอ็มอี กระทรวงการคลังจึงได้ร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ) ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ. ...หรือ ลีสโฮลด์ (leasehold) เปิดช่องให้ผู้ประกอบการสามารถนำกรรมสิทธิ์ที่ดิน และอาคารชุด ไปจดทะเบียนเพื่อปล่อยเช่าช่วง สูงสุดได้ 30 ปี โดยที่ “สิทธิเช่าช่วง” สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์จำนองเพื่อกู้กับธนาคารพาณิชย์
ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ผ่านประชาพิจารณ์เมื่อสิ้นเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา กำลังเสนอเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในเร็วๆ นี้
[caption id="attachment_131762" align="aligncenter" width="503"]
สุวัฒน์ เตชะวัฒนวรรณา รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย[/caption]
ต่อเรื่องนี้นายสุวัฒน์ เตชะวัฒนวรรณา รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าการใช้สิทธิการเช่ามาเป็นหลักประกันการกู้ ที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะเป็นกิจการรายใหญ่ การที่รัฐผลักดันกฎหมายลีสโฮลด์ เพื่อสร้างสภาพคล่อง เพิ่มหลักประกันให้กับธุรกิจ สามารถเข้าถึงแหล่งเงิน ถือเป็นเรื่องดีและเป็นเรื่องใหม่ของตลาด จึงต้องมีบริษัทประเมินที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะ (สิทธิการเช่า) มีเกณฑ์การประเมินที่ได้มาตรฐานเป็นที่ยอมรับของตลาด
“การใช้สิทธิการเช่ามาจำนอง value (มูลค่า) ของหลักทรัพย์จะลดลงตามระยะเวลาที่เหลือของสิทธิ และยังมีข้อจำกัด อาทิ กรณีผู้เช่าช่วงรายใหม่เข้ามาแล้ว แต่รายเก่ายังไม่ออกจากพื้นที่จะเจรจาให้ได้ข้อสรุปอย่างไร หรือกรณีเอสเอ็มอีเปิดร้านในพื้นที่แต่ที่ดินเป็นการเช่าช่วง เช่นเดียวกับออฟฟิศเช่า แม้จะมีการพัฒนา มีผู้เช่าหลายรายแต่กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของคนอื่น ดังนั้นจึงต้องมีบริษัทประเมินเชี่ยวชาญด้านนี้” นายสุวัฒน์ กล่าวและว่า
การที่ธนาคารจะพิจารณาปล่อยกู้หรือไม่ ขึ้นกับกระแสเงินสด (cashflow) ของธุรกิจ ความเป็นไปได้ของโครงการเป็นหลัก ส่วนหลักประกันอื่นๆ เป็นเพียงองค์ประกอบรอง
[caption id="attachment_143812" align="aligncenter" width="503"]
ณัฐพล ลือพร้อมชัย[/caption]
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย บมจ.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ปัจจุบันการนำสิทธิการเช่า มาเป็นหลักประกันเพื่อกู้ธนาคารยังมีน้อย และยังไม่เป็นที่คุ้นเคยของผู้ประกอบการ ตลาดค่อนข้างจำกัดที่เห็นหลักๆ มีเพียงกรณีของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และของสำนักงานทรัพย์สินฯ จึงมีเพียงธนาคารขนาดใหญ่ไม่กี่แห่งที่ปล่อยกู้ให้กับหลักทรัพย์ประเภทนี้
“การจะใช้เป็นหลักทรัพย์จำนองแบงก์ได้หรือไม่ แบงก์ดูว่าที่ดินหรือสิทธิการเช่าตรงนั้น มีการพัฒนาสร้างมูลค่าเพิ่มอย่างไร แม้แต่โฉนดที่ดิน ถ้าเป็นที่ดินไม่มีการพัฒนา ลูกหนี้ไม่มีความสามารถชำระ ยึดไปก็อาจไม่คุ้มกับมูลหนี้ที่แบงก์เสีย และสถาบันการเงินก็เคยได้รับบทเรียนจากวิกฤติปี 2540 คือมีหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า แต่เมื่อเกิดวิกฤติ มูลค่าที่ดินตก ยึดไปก็ทำอะไรไม่ได้”
อย่างไรก็ดีเชื่อว่ากฎหมายฉบับนี้ จะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคารตึกสูง และเมื่อตลาดกลุ่มนี้ (การปล่อยเช่าช่วง) แพร่หลาย ก็จะเปิดให้ธนาคารพาณิชย์เข้ามาปล่อยกู้เพิ่มอย่างแน่นอน
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่ากฎหมายฉบับนี้ถือเป็นประโยชน์ทั้งกับเจ้าของที่ดิน และผู้เช่าหรือผู้ลงทุน เพียงแต่สิทธิการเช่าที่กำหนดสูงสุด 30 ปี ยังสั้นไป เพราะมูลค่าของสิทธ์มีแต่ลดน้อย ถดถอยลง ไหนๆ จะออกกฎ หมาย รัฐก็ควรจะขยายเป็น 40-50 ปี และศึกษาประเทศอื่นเปรียบเทียบ
“การเช่าที่เพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม สูงสุดยังให้ถึง 50 ปี แต่การเช่าเพื่อที่อยู่อาศัยได้เพียง 30 ปีอาจไม่จูงใจแบงก์ให้อยากปล่อยกู้เพราะมูลค่า (สัญญาเช่า) นับวันมีแต่ถดถอยน้อยลง ปัจจุบันที่ยังไม่มีกฎหมายนี้ จะเห็นว่าการเซ้งตึกสัญญา 30 ปีก็จริง แต่ระยะเวลาผ่อนจะให้สั้นกว่าสัญญามาก เช่นอาจแค่ 10 ปี การมีกฎหมายฉบับนี้ทำให้แบงก์มีความสบายใจขึ้น กรณีผู้เช่าผ่อนต่อไม่ได้ แบงก์ก็สามารถยึดนำสิทธิไปขายต่อ เพราะเจ้าของได้จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ในอนาคตคลังเอง ก็มีแผนที่จะนำที่ราชพัสดุมาพัฒนาเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเช่าระยะยาวจึงเป็นประโยชน์มากกว่าหากขยายเป็น 40-50 ปี
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,294 วันที่ 7 - 9 กันยายน พ.ศ. 2560
นโยบายของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง ที่ต้องการจะปลดล็อกสิทธิการเช่าที่อยู่อาศัย ให้เทียบเคียงกับสิทธิการเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรม และวัตถุประสงค์ยังเพื่อเพิ่มหลักประกันทางธุรกิจให้กับผู้ประกอบการโดยเฉพาะเอสเอ็มอี กระทรวงการคลังจึงได้ร่างพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ) ว่าด้วยทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ. ...หรือ ลีสโฮลด์ (leasehold) เปิดช่องให้ผู้ประกอบการสามารถนำกรรมสิทธิ์ที่ดิน และอาคารชุด ไปจดทะเบียนเพื่อปล่อยเช่าช่วง สูงสุดได้ 30 ปี โดยที่ “สิทธิเช่าช่วง” สามารถใช้เป็นหลักทรัพย์จำนองเพื่อกู้กับธนาคารพาณิชย์
ร่างกฎหมายฉบับนี้ได้ผ่านประชาพิจารณ์เมื่อสิ้นเดือนสิงหาคมที่ผ่านมา กำลังเสนอเข้าสู่การพิจารณาของคณะรัฐมนตรี (ครม.) ในเร็วๆ นี้
[caption id="attachment_131762" align="aligncenter" width="503"]
ต่อเรื่องนี้นายสุวัฒน์ เตชะวัฒนวรรณา รองกรรมการผู้จัดการ ธนาคารกสิกรไทย จำกัด (มหาชน) (บมจ.) เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่าการใช้สิทธิการเช่ามาเป็นหลักประกันการกู้ ที่ผ่านมาส่วนใหญ่จะเป็นกิจการรายใหญ่ การที่รัฐผลักดันกฎหมายลีสโฮลด์ เพื่อสร้างสภาพคล่อง เพิ่มหลักประกันให้กับธุรกิจ สามารถเข้าถึงแหล่งเงิน ถือเป็นเรื่องดีและเป็นเรื่องใหม่ของตลาด จึงต้องมีบริษัทประเมินที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะ (สิทธิการเช่า) มีเกณฑ์การประเมินที่ได้มาตรฐานเป็นที่ยอมรับของตลาด
“การใช้สิทธิการเช่ามาจำนอง value (มูลค่า) ของหลักทรัพย์จะลดลงตามระยะเวลาที่เหลือของสิทธิ และยังมีข้อจำกัด อาทิ กรณีผู้เช่าช่วงรายใหม่เข้ามาแล้ว แต่รายเก่ายังไม่ออกจากพื้นที่จะเจรจาให้ได้ข้อสรุปอย่างไร หรือกรณีเอสเอ็มอีเปิดร้านในพื้นที่แต่ที่ดินเป็นการเช่าช่วง เช่นเดียวกับออฟฟิศเช่า แม้จะมีการพัฒนา มีผู้เช่าหลายรายแต่กรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นของคนอื่น ดังนั้นจึงต้องมีบริษัทประเมินเชี่ยวชาญด้านนี้” นายสุวัฒน์ กล่าวและว่า
การที่ธนาคารจะพิจารณาปล่อยกู้หรือไม่ ขึ้นกับกระแสเงินสด (cashflow) ของธุรกิจ ความเป็นไปได้ของโครงการเป็นหลัก ส่วนหลักประกันอื่นๆ เป็นเพียงองค์ประกอบรอง
[caption id="attachment_143812" align="aligncenter" width="503"]
นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย บมจ.ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ปัจจุบันการนำสิทธิการเช่า มาเป็นหลักประกันเพื่อกู้ธนาคารยังมีน้อย และยังไม่เป็นที่คุ้นเคยของผู้ประกอบการ ตลาดค่อนข้างจำกัดที่เห็นหลักๆ มีเพียงกรณีของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และของสำนักงานทรัพย์สินฯ จึงมีเพียงธนาคารขนาดใหญ่ไม่กี่แห่งที่ปล่อยกู้ให้กับหลักทรัพย์ประเภทนี้
“การจะใช้เป็นหลักทรัพย์จำนองแบงก์ได้หรือไม่ แบงก์ดูว่าที่ดินหรือสิทธิการเช่าตรงนั้น มีการพัฒนาสร้างมูลค่าเพิ่มอย่างไร แม้แต่โฉนดที่ดิน ถ้าเป็นที่ดินไม่มีการพัฒนา ลูกหนี้ไม่มีความสามารถชำระ ยึดไปก็อาจไม่คุ้มกับมูลหนี้ที่แบงก์เสีย และสถาบันการเงินก็เคยได้รับบทเรียนจากวิกฤติปี 2540 คือมีหลักประกันเป็นที่ดินเปล่า แต่เมื่อเกิดวิกฤติ มูลค่าที่ดินตก ยึดไปก็ทำอะไรไม่ได้”
อย่างไรก็ดีเชื่อว่ากฎหมายฉบับนี้ จะกระตุ้นให้เกิดการพัฒนาใช้ประโยชน์ในที่ดินและอาคารตึกสูง และเมื่อตลาดกลุ่มนี้ (การปล่อยเช่าช่วง) แพร่หลาย ก็จะเปิดให้ธนาคารพาณิชย์เข้ามาปล่อยกู้เพิ่มอย่างแน่นอน
นายอิสระ บุญยัง กรรมการผู้จัดการ กลุ่มบริษัทกานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด และนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่ากฎหมายฉบับนี้ถือเป็นประโยชน์ทั้งกับเจ้าของที่ดิน และผู้เช่าหรือผู้ลงทุน เพียงแต่สิทธิการเช่าที่กำหนดสูงสุด 30 ปี ยังสั้นไป เพราะมูลค่าของสิทธ์มีแต่ลดน้อย ถดถอยลง ไหนๆ จะออกกฎ หมาย รัฐก็ควรจะขยายเป็น 40-50 ปี และศึกษาประเทศอื่นเปรียบเทียบ
“การเช่าที่เพื่อพาณิชย์และอุตสาหกรรม สูงสุดยังให้ถึง 50 ปี แต่การเช่าเพื่อที่อยู่อาศัยได้เพียง 30 ปีอาจไม่จูงใจแบงก์ให้อยากปล่อยกู้เพราะมูลค่า (สัญญาเช่า) นับวันมีแต่ถดถอยน้อยลง ปัจจุบันที่ยังไม่มีกฎหมายนี้ จะเห็นว่าการเซ้งตึกสัญญา 30 ปีก็จริง แต่ระยะเวลาผ่อนจะให้สั้นกว่าสัญญามาก เช่นอาจแค่ 10 ปี การมีกฎหมายฉบับนี้ทำให้แบงก์มีความสบายใจขึ้น กรณีผู้เช่าผ่อนต่อไม่ได้ แบงก์ก็สามารถยึดนำสิทธิไปขายต่อ เพราะเจ้าของได้จดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ ในอนาคตคลังเอง ก็มีแผนที่จะนำที่ราชพัสดุมาพัฒนาเพื่อให้ผู้มีรายได้น้อยเช่าระยะยาวจึงเป็นประโยชน์มากกว่าหากขยายเป็น 40-50 ปี
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 37 ฉบับที่ 3,294 วันที่ 7 - 9 กันยายน พ.ศ. 2560
