"กวินทร์" ปั้นโมเดลกรีนคอมมูนิตี้มอลล์ วางกลยุทธ์ 3P เติบโตยั่งยืนคู่กับชุมชน

นายกวินทร์ เอี่ยมสกุลรัตน์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท อัลไล รีท แมนเนจเมนท์ จำกัด กล่าวบนเวทีสัมมนาของกรุงเทพธุรกิจ Sustainability Forum 2026: Shift Forward: Overcoming Challenges ในหัวข้อ  Finance & Investment for Sustainability ว่า ในยุคที่ความยั่งยืน (Sustainability) กลายเป็นหัวใจสำคัญของภาคธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อชุมชนได้ถูกยกระดับขึ้นเป็น 'Green Community Mall' ซึ่งไม่เพียงแค่ตอบโจทย์การค้า แต่ยังมุ่งเน้นการสร้างความสมดุลระหว่างผลกำไร การดูแลสังคม และสิ่งแวดล้อม

ในฐานะผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิง Community Mall ซึ่งปัจจุบันบริหารพื้นที่ขนาดเล็กถึงกลางในกรุงเทพฯ และเชียงใหม่รวม 18 แห่ง กลยุทธ์หลักในการขับเคลื่อนธุรกิจให้เติบโตอย่างยั่งยืน คือต้องสามารถทำหน้าที่เซิร์ฟคนในชุมชนได้ ทั้งในแง่ของการใช้จ่าย การพักผ่อน และเป็นพื้นที่สำหรับผ่อนคลาย

เพื่อให้โครงการสามารถอยู่รอดได้ในระยะยาวและมีความยั่งยืนอย่างแท้จริง กรอบความคิดหลักที่ใช้ในการลงทุนคือ 3P (People, Planet, Profit) ซึ่งทั้งสามส่วนนี้ต้องดำเนินไปพร้อมกัน เพราะหากผู้เช่าขายไม่ดี ก็จะไม่เช่าพื้นที่ต่อ และผู้ให้เช่าก็จะได้รับผลกระทบด้วย

1. Planet (สิ่งแวดล้อม) : การลงทุนเพื่อลดต้นทุนพลังงาน
การบริหารจัดการพลังงานนับเป็นจุดปล่อยคาร์บอนและค่าใช้จ่ายหลักของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในการสร้าง Green Community Mall จึงให้ความสำคัญกับการลดการใช้พลังงานให้ได้มากที่สุด

• Solar Roof : โครงการมีการลงทุนด้าน Solar Roof ครบทุกสาขา โดยงบประมาณที่จัดสรรเพื่อการบริหารจัดการพลังงานคิดเป็นสัดส่วนที่ค่อนข้างสูง ไม่น้อยกว่า 30% ของค่าใช้จ่ายรวม การลงทุนนี้ไม่เพียงแต่ดีต่อสิ่งแวดล้อม แต่ยังช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงานและเพิ่มผลตอบแทนของกองทรัสต์ด้วย
• Pocket Park : มุ่งหมายให้ Community Mall ทำหน้าที่เป็นเหมือน Pocket Park หรือพื้นที่สีเขียวกลางแจ้งขนาดเล็ก ที่เปิดโอกาสให้คนในย่านนั้นสามารถเข้ามาใช้บริการหรือพักผ่อนได้อย่างร่มรื่นตลอดเวลา
• Recycle : มีการบริหารจัดการขยะอย่างจริงจัง เนื่องจากพื้นที่รีเทลมีขยะจำนวนมาก มีการจัดทำโปรแกรมรีไซเคิลที่รายได้ส่วนหนึ่งถูกแบ่งให้กับทีมแม่บ้าน ซึ่งถือเป็นการตอบโจทย์ทั้งมิติ E และ S นอกจากนี้ยังมีการสนับสนุนการใช้ยานยนต์ไฟฟ้า (EV) โดยติดตั้งสถานีชาร์จในทุกสาขา

2. People (ผู้คนและสังคม) : สร้างคู่ค้าที่ยั่งยืน
มิติทางสังคม (Social) เป็นสิ่งสำคัญยิ่งสำหรับ Community Mall กลยุทธ์คือการปฏิบัติต่อผู้เช่าเสมือนเป็นพันธมิตร (Partner) และช่วยสนับสนุนให้ธุรกิจของพวกเขาเติบโตและยั่งยืน

• สนับสนุน SME : มีการจัดกิจกรรมและโปรแกรมพิเศษ เช่น การจัดตลาดเพื่อให้ผู้ประกอบการ SME หรือพ่อค้าแม่ค้าในชุมชนสามารถมาขายของได้ รวมถึงการซัพพอร์ตด้าน Marketing และการเชื่อมโยงกับโปรแกรม Loyalty เพื่อช่วยเพิ่มยอดขายของผู้เช่า
• Community Engagement : จัดกิจกรรมทางสังคมอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่การประกวดไปจนถึงการจัดงานทำบุญ เพื่อให้คนในชุมชนอยากเข้ามาร่วมและใช้พื้นที่

3. Profit & Governance (ผลกำไรและการกำกับดูแล) : เสถียรภาพและโปร่งใส
ความยั่งยืนของโครงการขึ้นอยู่กับการรักษาอัตราการเช่า (Occupancy Rate) ไว้ที่ 70-80% การจะทำเช่นนั้นได้ โครงการต้องมีองค์ประกอบที่น่าสนใจ คือ ผู้เช่าที่ดี พื้นที่น่าดึงดูดใจ มีพื้นที่สีเขียว และมีการจัดกิจกรรม เพื่อดึงให้คนในชุมชนเข้ามาใช้เวลา

ในมิติของ Governance (G) ในฐานะที่เป็นกองทรัสต์ที่บริหารเงินจากผู้ถือหน่วยที่เป็นสาธารณะ จึงให้ความสำคัญกับ ความโปร่งใส (Transparency) และ ความรับผิดชอบ (Accountability) ในการเปิดเผยข้อมูลทางการเงินและข้อมูลเชิงความยั่งยืน (Sustainability) เพื่อให้ผู้ลงทุนสามารถตรวจสอบได้

ยกตัวอย่างโครงการ The Crystal Park ที่นับได้ว่าเป็นโมเดลความสำเร็จด้าน ESG โดยโครงการ The Crystal Park (ถนนเรียบด่วนเอกมัย-รามอินทรา) ซึ่งอยู่มาเกือบ 20 ปี ถูกยกให้เป็นโมเดลที่ประสบความสำเร็จที่สุดและครบเครื่องด้าน ESG โดยมีผลลัพธ์ที่เป็นรูปธรรม เช่น สามารถผลิตพลังงานจาก Solar Roof ได้เกือบ 30% ของการใช้พลังงานทั้งหมด

แม้ภาวะเศรษฐกิจโลกและเศรษฐกิจในประเทศในปีหน้า (2569) จะยังมีความท้าทาย แต่มองว่า Sustainability เป็นโอกาสอย่างมาก ในการสร้างจุดที่แตกต่าง ความน่าเชื่อถือ และมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้าและนักลงทุนในระยะยาว

สำหรับนักลงทุนที่มองหาความมั่นคงและผลตอบแทนสม่ำเสมอ กองทรัสต์นี้เสนอมูลค่าการลงทุนในสินทรัพย์ที่มีการป้องกันความเสี่ยงผ่านการกระจายตัว (Diversify) และเน้นความยั่งยืน โดยให้ผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ประมาณ 9-10% (เป็นตัวเลขที่ไม่รับประกัน)

นอกจาก Community Mall แล้ว ธุรกิจกำลังมองหาโอกาสในการขยายไปสู่ 'อสังหาริมทรัพย์เพื่อชุมชน' ในวงกว้างขึ้น เช่น Co-working Space ที่เน้นสร้างชุมชนการทำงาน และ ธุรกิจโรงแรม/การท่องเที่ยว ที่เน้นสร้างความรู้สึกของการเป็นชุมชนเช่นกัน

กลยุทธ์หลักในการแข่งขันคือการมอบประสบการณ์ที่แตกต่าง (Experience) และการมองผู้เช่าเป็นพันธมิตรเพื่อความยั่งยืนร่วมกัน