บ้านสีเขียว -เวลเนส -รับมือน้ำท่วมเครื่องยนต์ใหม่ค่ายอสังหาฯรับมือ ปี70

ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จะสร้างโอกาสทางธุรกิจจากตลาดใด กลุ่มลูกค้าใดจะกลายเป็นกำลังซื้อใหม่ และต้องปรับกลยุทธ์อย่างไรเพื่อดึงเม็ดเงินกลับเข้าสู่ตลาด เพราะการฟื้นตัวของอสังหาริมทรัพย์ในรอบนี้ อาจไม่สามารถพึ่งพากำลังซื้อแบบเดิมได้อีกต่อไป แต่จำเป็นต้องมองหาเซ็กเมนต์ใหม่ สร้างความต้องการใหม่ และปรับรูปแบบธุรกิจให้สอดรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป เพื่อพลิกวิกฤตให้เป็นโอกาส และวางรากฐานการเติบโตครั้งใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2570

ชู Green Real Estate - Climate-Resilient Housing ตอบโจทย์คนซื้อบ้าน   

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผย”ฐานเศรษฐกิจ”ถึงเครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ ปีหน้า ที่จะยกระดับ ความเชื่อมั่นและตัดสินใจของผู้บริโภค คือ การยกระดับอสังหาริมทรัพย์ไทยสู่ Green Real Estate  หรือการพัฒนาและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สีเขียวที่มุ่งเน้นความยั่งยืน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และลดผลกระทบต่อวิกฤตสภาพภูมิอากาศตลอดวงจรชีวิตของอาคาร ตั้งแต่ขั้นตอนการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ การก่อสร้าง ไปจนถึงการบริหารจัดการพลังงานและของเสียภายในอาคาร เพื่อมุ่งสู่เป้าหมายปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ (Net Zero) และ Climate-Resilient Housing  หรือแนวคิดที่มุ่งเน้นการออกแบบและสร้างบ้านให้มีความทนทานต่อสภาพอากาศสุดขั้ว  เช่น พายุ น้ำท่วม ภัยแล้ง และคลื่นความร้อน เพื่อปกป้องชีวิตและทรัพย์สินของผู้อยู่อาศัยได้อย่างยั่งยืน  

บ้านสีเขียวต้องประหยัดจริงและเข้าถึงได้

โดยมองว่าบ้านสีเขียวต้องประหยัดจริงและเข้าถึงได้ Green Real Estate ไม่ใช่เพียงการติดตั้ง โซลาร์รูฟท็อปหรือเพิ่มพื้นที่สีเขียว แต่ต้องออกแบบให้บ้านใช้พลังงานน้อยลง อยู่สบายขึ้น ลดค่าใช้จ่าย และมีความทนทานต่อสภาพอากาศที่เปลี่ยนแปลง โดยไม่ทำให้ราคาสูงจนประชาชนส่วนใหญ่เข้าถึงไม่ได้

ขณะเดียวกัน การปรับมาตรฐานโครงการให้รับมือภัยพิบัติควรพัฒนามาตรฐาน Flood Resilience Standard สำหรับโครงการที่อยู่อาศัย โดยส่งเสริมพื้นผิวที่น้ำซึมผ่านได้ พื้นที่หน่วงน้ำหรือแก้มลิงภายในโครงการ การยกระดับพื้นบ้านให้เหมาะกับความเสี่ยง และระบบแจ้งเตือนภัย รวมทั้งปรับปรุงกฎหมายจัดสรรที่ดินและข้อกำหนดด้านสาธารณูปโภคให้รองรับการป้องกันน้ำท่วมมากขึ้น

พื้นที่เปิดโล่งควรรักษาพื้นที่สีเขียวแบบ Softscape ไว้ให้เหมาะสม ไม่เปลี่ยนเป็นพื้น Hardscapeทั้งหมด เพราะพื้นที่สีเขียวช่วยซึมน้ำ ลดความร้อน และเพิ่มคุณภาพชีวิต ควรเชื่อมโยงระบบเตือนภัยกับแนวทาง Smart City เพื่อให้ชุมชนรับมือเหตุฉุกเฉินได้ดีขึ้น

ที่สำคัญ ใช้เงินกองทุนสีเขียวจากธนาคารโลก( World Bank)  และกองทุนการเงินระหว่างประเทศ  (IMF) สนับสนุนนวัตกรรม และการเข้าถึงแหล่งทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯเอสเอ็มอี

ภาครัฐควรประสานแหล่งเงินทุนระหว่างประเทศและสถาบันการเงินเพื่อสนับสนุน Green Economy โดยเน้นการวิจัยและพัฒนาวัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ เช่น การนำวัสดุเหลือใช้ทางการเกษตรมาพัฒนาเป็นวัสดุฉนวน หรือส่วนประกอบของเปลือกอาคาร และการเพิ่มมูลค่าขยะจากการก่อสร้าง

ขณะเดียวกัน ควรทำให้ต้นทุนการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เช่น EDGE หรือ TREES มีแนวทางและต้นทุนที่เหมาะกับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็ก เพื่อช่วยให้เข้าถึงสินเชื่อสีเขียวและแข่งขันได้ดีขึ้น

ตัวอย่างจากโครงการของบริษัทฯ โครงการของ Sathaporn Estate ได้นำแนวคิด Green DNA มาใช้ผ่านการออกแบบบ้านประหยัดพลังงาน ระบบ Home IoT และการยกระดับมาตรฐานอาคาร โดยมีผลงานที่ได้รับการยอมรับจากโครงการบ้านเบอร์ 5 ของการไฟฟ้าฝ่ายผลิตแห่งประเทศไทย  (กฟผ.) และ Thailand Energy Award ซึ่งสะท้อนว่าการออกแบบที่ดีสามารถช่วยลดการใช้พลังงานและเพิ่มความสบายในการอยู่อาศัยได้

แผนรับมือ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ

อีกตัวแปรที่ ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อบ้าน คือแผนรับมือ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) ด้วยแผนป้องกันน้ำท่วมระยะยาว ซึ่งมีนวัตกรรมรองรับ นอกจากทำเล ส่งผลสร้างความเชื่อมั่นในระยะยาว

โดยภาครัฐควรเริ่มต้นกำหนดแผนป้องกันน้ำท่วมกรุงเทพฯ และภาคกลางในระยะยาวอย่างบูรณาการ ครอบคลุมทั้งน้ำฝน น้ำเหนือ และน้ำทะเลหนุน โดยศึกษาตัวอย่างระบบป้องกันน้ำของเนเธอร์แลนด์ เช่น Delta Works และระบบประตูกั้นน้ำทะเล MOSE ของเมืองเวนิส แล้วเลือกแนวทางให้เหมาะกับภูมิประเทศและบริบทของไทย

โครงการขนาดใหญ่เช่นนี้จำเป็นต้องมีแหล่งเงินทุนระยะยาว จึงควรศึกษาการจัดเก็บ ภาษีหรือการจัดเก็บมูลค่าเพิ่มของที่ดินจากการลงทุนภาครัฐ เช่น กรณีที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากการก่อสร้างรถไฟฟ้า โครงสร้างพื้นฐาน หรือการเปลี่ยนผังเมืองให้ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้น อาจกำหนดกลไกเรียกคืนมูลค่าที่เพิ่มขึ้นบางส่วน เช่น Betterment Levy หรือมาตรการภาษีที่เหมาะสม แล้วนำรายได้เข้าสู่กองทุน Climate Change Resilience Fund เพื่อสนับสนุนระบบป้องกันน้ำท่วม การบริหารจัดการน้ำ และการปรับตัวต่อสภาพภูมิอากาศในระยะยาว

ทั้งนี้ ยุคทอง Green Real Estate นายสุนทรมองว่าต้องทำให้บ้านสีเขียวเป็นบ้านที่คนซื้อได้ อยู่สบาย และประหยัดค่าใช้จ่ายได้จริง ไม่ใช่แค่บ้านที่ติดป้ายรักษ์โลกเท่านั้น

 รับมือ Climate  -นวัตกรรมป้องกันน้ำท่วมคือหัวใจ

สอดคล้องกับ นายสมัชชา พรหมศิริ  Chief of Staff บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) มองการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Change) เป็นเรื่องสำคัญในปีหน้า โดยมองว่า เครื่องยนต์ใหม่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ นอกจาก การพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ความต้องการของผู้บริโภคแล้ว ต่อไปนี้จะมองเรื่องของดีไซน์และทำเลเพียงอย่างเดียวไม่ได้ แต่ต้องคำนึงถึง นวัตกรรมป้องกันน้ำท่วมระยะยาว ผลพวงจากน้ำท่วมปี2569 ผู้บริโภคยังวิตกกังวลนอกจากบ้านที่อยู่แล้วสบายประหยัดพลังงาน

ลดขนาดบ้าน ลดต้นทุน ดึงคนเข้าถึงที่อยู่อาศัย

 ด้าน  นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย มองว่า เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ ปี2570 นอกจากแผนรับมือน้ำท่วมระยะยาวเพื่อสร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้บริโภคแล้ว การลดขนาดบ้าน อีกตัวแปรช่วยให้ผู้บริโภคเข้าถึงที่อยู่อาศัย เรื่องนี้ อยู่ระหว่างการพิจารณา ของ คณะกรรมการจัดสรรที่ดิน กรมที่ดิน ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนผู้ประกอบการ พัฒนาที่อยู่อาศัยให้มีขนาดลดลงและราคาปรับตัวลดลงตาม ที่สำคัญยังขยับเข้ามาอยู่ในเขตเมือง รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียม ขนาดเล็กเช่น  19 ตารางเมตร ตามมาตรฐานสามารถออกแบบเพื่อให้คนวัยทำงานได้มีที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน

เวลเนส เรียลเอสเตท ตัวเร่งตัดสินใจ

ที่น่าจับตา เทรนด์ เวลเนสเรียลเอสเตท กำลังมาแรง ผู้ซื้อบ้านให้ความสำคัญกับเรื่องสุขภาวะ  นอกเหนือไปจาก การพัฒนาที่อยู่อาศัยรองรับ การเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ การพัฒนาบ้านสีเขียวประหยัดพลังงาน ทั้งนี้หากนำทั้ง3องค์ประกอบมารวมกัน จะเป็นตัวเร่งต่อการตัดสินใจของผู้บริโภค

ศาสตราจารย์ไตรรัตน์ จารุทัศน์ อาจารย์ประจำคณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ระบุว่า ปัจจุบัน ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาวะ หรือ เวลเนส เรียลเอสเตท กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด ท่ามกลางความท้าทายของโครงสร้างสังคมสูงวัย    มองว่าเป็นโอกาสสำคัญของผู้ประกอบการที่จะพัฒนา โครงการที่อยู่อาศัยให้สอดรับความต้องการของผู้บริโภค และพฤติกรรมที่เปลี่ยนแปลงไป   โดยไม่จำเป็นต้องเป็นกลุ่มระดับบนเท่านั้นแต่สามารถ เจาะตลาดระดับกลาง-ล่าง ให้เข้าถึงกับคนทุกกลุ่มวัยได้ โดยเฉพาะการนำโครงการเก่ามาปรับให้พื้นที่ด้านล่างเป็นห้องผู้สูงวัยและติดตั้งอุปกรณ์รองรับ  ทั้งนี้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ ที่เข้ามาสู่ตลาดเวลเนสมากขึ้นและปีหน้าจะเห็นภาพชัดเจน

สะท้อนจาก ศูนย์เชี่ยวชาญเฉพาะทางการออกแบบสภาพแวดล้อมเพื่อทุกคน คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ ร่วมกับศูนย์บริการวิชาการแห่งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ประกาศความพร้อมจัดอบรมหลักสูตรระยะสั้น "Wellness Real Estate: Success Story" ระหว่างวันที่21 - 22 พฤศจิกายน 2569 เพื่อติดอาวุธทางความคิดและกลยุทธ์ให้แก่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก และผู้บริหารธุรกิจบริการ ในการรับมือกับกระแสสังคมสูงวัย (Aged Society) และเศรษฐกิจสุขภาพ (Wellness Economy) ที่กำลังเติบโตอย่างก้าวกระโดด ในอนาคต