ส่อง 4 เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ ขับเคลื่อนอสังหาฯไทยปี 2570

ท่ามกลางเศรษฐกิจโลกที่ยังเต็มไปด้วยความไม่แน่นอน ขณะที่เศรษฐกิจไทยฟื้นตัวอย่างเปราะบาง กำลังซื้อภายในประเทศยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง รายได้ที่ไม่สอดคล้องกับค่าครองชีพ และความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยตกอยู่ในภาวะซบเซาต่อเนื่อง

ภาพที่สะท้อนชัดเจนคือ กำลังซื้อที่เคยเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของตลาดค่อยๆ หายไป ผู้บริโภคชะลอการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ผู้ประกอบการต้องเผชิญทั้งยอดขายที่เติบโตยาก สต็อกที่อยู่อาศัยสะสม และต้นทุนการดำเนินธุรกิจที่ยังอยู่ในระดับสูง

โจทย์ใหญ่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวลานี้จึงไม่ใช่เพียงการประคองธุรกิจให้อยู่รอด แต่คือการค้นหา เครื่องยนต์เศรษฐกิจใหม่ เพื่อสร้างแรงขับเคลื่อนและกระตุ้นตลาดให้กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง โดยเฉพาะในปี 2570 ซึ่งจะเป็นอีกหนึ่งปีแห่งความท้าทาย และเป็นบททดสอบความสามารถในการปรับตัวของผู้ประกอบการ

ชูบ้านประหยัดพลังงาน-ปลอดภัย -ส่งเสริมสุขภาพ

 นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร ให้สัมภาษณ์ ”ฐานเศรษฐกิจ”ว่า   การพัฒนาและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์สีเขียวที่มุ่งเน้นความยั่งยืน เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม หรือ Green Real Estate  เครื่องยนต์ ใหญ่ตัวแรก ที่จะเป็นอนาคตของเศรษฐกิจประเทศไทย แต่ บ้านสีเขียวในอนาคตต้องก้าวไปไกลกว่าการประหยัดพลังงานหรือติดตั้ง โซลาร์รูฟท็อป โดยต้องพัฒนาเป็น Green & Resilient Home ที่สามารถรับมือกับการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ  (Climate Change) ทั้งน้ำท่วม ฝนตกหนัก อากาศร้อนจัด และภัยพิบัติต่าง ๆ พร้อมส่งเสริมสุขภาพและคุณภาพชีวิตของผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้บริโภครุ่นใหม่ Gen Z ที่ให้ความสำคัญกับเวลเนส ทั้งสุขภาพกายและใจ เช่น คุณภาพอากาศภายในบ้าน อุณหภูมิที่เหมาะสม แสงธรรมชาติ พื้นที่สีเขียว และความปลอดภัยในการอยู่อาศัย

ภาครัฐจึงควรเร่ง เปลี่ยนผ่านสู่ความยั่งยืน ผ่านมาตรการสำคัญ ได้แก่ สินเชื่อสำหรับโครงการสีเขียว ให้สินเชื่อดอกเบี้ยพิเศษแก่ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการบ้านประหยัดพลังงาน คาร์บอนต่ำ และมีมาตรฐานรับมือภัยพิบัติ สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม  (Green Mortgage) เสนอให้ธนาคารของรัฐและธนาคารพาณิชย์ลดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านสำหรับผู้ซื้อบ้านที่ผ่านมาตรฐาน Green Building อย่างน้อย 1% เมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยปกติ

เช่น หากปัจจุบันมีส่วนลดพิเศษประมาณ 0.25% ก็ควรเพิ่มเป็น 1% เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ประชาชนเลือกซื้อบ้านประหยัดพลังงานอย่างจริงจัง Green Tax Incentive ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีแก่ผู้ประกอบการที่ลงทุนในวัสดุก่อสร้างคาร์บอนต่ำ พลังงานสะอาด และเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน Climate Resilience Incentive สนับสนุนโครงการที่มีระบบกักเก็บน้ำ พื้นที่ซึมน้ำ ระบบไฟฟ้าสำรอง และระบบเตือนภัยล่วงหน้า เป้าหมายคือทำให้บ้านสีเขียวไม่ใช่สินค้าสำหรับคนมีกำลังซื้อสูงเท่านั้น แต่เป็นมาตรฐานที่ประชาชนทั่วไปสามารถเข้าถึงได้

สร้างนวัตกรรมและอุตสาหกรรมใหม่

เครื่องยนต์ตัวที่ 2 ประเทศไทยควรจัดตั้งหรือสนับสนุนกองทุน Green Transformation Fund โดยเชื่อมโยงแหล่งเงินทุนและองค์ความรู้จากธนาคารโลก(World Bank) บรรษัทการเงินระหว่างประเทศ (IFC) ธนาคารพัฒนาเอเชีย(ADB) และ Green Climate Fund ร่วมกับหน่วยงานวิจัยในประเทศ เพื่อสนับสนุนงานวิจัยและพัฒนา (R&D) ตลอดจนการนำเทคโนโลยีไปใช้จริงเชิงพาณิชย์

 ตัวอย่างที่น่าสนใจ ได้แก่ วัสดุก่อสร้างแห่งอนาคต วิจัยวัสดุโครงข่ายเส้นใยใต้ดินของเห็ดรา โดยใช้เศษวัสดุเหลือใช้ทางการเกษตร เช่น ฟางข้าว ชานอ้อย และเศษพืชไร่ มาพัฒนาเป็นวัสดุก่อสร้างชีวภาพพัฒนาวัสดุทดแทนปูนซีเมนต์และคอนกรีตที่ปล่อยคาร์บอนต่ำ พัฒนาวัสดุประเภทฟองน้ำ และ วัสดุถนนที่สามารถซึมผ่านและกักเก็บน้ำได้ เพื่อลดน้ำท่วมในเขตเมือง

 ขณะเดียวกัน ควรพัฒนาแพลตฟอร์มข้อมูลเมืองที่เชื่อมโยงภาครัฐ หมู่บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม และอาคารต่าง ๆ เพื่อใช้  ปัญญาประดิษฐ์(AI) บริหารจัดการเรื่องสำคัญ ได้แก่ ความปลอดภัยและการแจ้งเหตุฉุกเฉิน การซื้อขายและแลกเปลี่ยนพลังงานส่วนเกินจาก โซลาร์ รูฟท็อป การบริหารจัดการจราจร การพยากรณ์และป้องกันภัยพิบัติ การวางแผนเส้นทางอพยพเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน

ทั้งนี้ต้องมีมาตรฐานกลางด้านข้อมูล ความปลอดภัยทางไซเบอร์ และการคุ้มครองข้อมูลส่วนบุคคล เพื่อให้ระบบต่าง ๆ ทำงานร่วมกันได้อย่างปลอดภัย

จัดระเบียบตลาดที่อยู่อาศัยไทยและต่างชาติ

 ขณะที่เครื่องยนต์ตัวที่ 3 ประเทศไทยควรเปิดรับเงินลงทุนจากต่างชาติ แต่ต้องรักษาสมดุลระหว่างการดึงดูดการลงทุนกับการรักษาสิทธิและโอกาสในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนไทย โดยมีข้อเสนอ 3 เรื่อง  ปราบปรามนอมินี บูรณาการข้อมูลกรมที่ดิน กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และหน่วยงานภาษี เพื่อตรวจสอบผู้ถือหุ้นและผู้ได้รับประโยชน์ที่แท้จริง ป้องกันการใช้คนไทยถือหุ้นแทนเพื่อหลีกเลี่ยงกฎหมาย

 ศึกษาการขยายระยะเวลาเช่าที่ดินสำหรับชาวต่างชาติจากปัจจุบัน 30 ปี เป็น 50-60 ปี โดยมีกฎหมายรองรับสิทธิของผู้เช่าและผู้ให้เช่าอย่างชัดเจน เพื่อดึงดูดผู้พำนักระยะยาวโดยไม่จำเป็นต้องเปิดให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ศึกษาการจัดเก็บภาษีหรือค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมและการเช่าที่ดินระยะยาวในเชิงพาณิชย์ แล้วนำรายได้ส่วนหนึ่งเข้าสู่กองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ผู้สูงอายุรายได้จำกัด และกลุ่มเปราะบาง การเปิดรับเงินทุนต่างชาติจึงควรสร้างประโยชน์ให้เศรษฐกิจและสังคมไทย ไม่ใช่ทำให้คนไทยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น

ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้วย Betterment Tax

เครื่องยนต์ตัวที่ 4 คือการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานระยะยาว เพื่อกระจายความเจริญและสร้างความสามารถในการแข่งขันของประเทศ โดยเฉพาะ 2 เรื่องสำคัญ

 1.รถไฟความเร็วสูงและระบบคมนาคมทั่วประเทศ ควรเร่งพัฒนารถไฟความเร็วสูงและโครงข่ายระบบราง เชื่อมโยงกรุงเทพฯ เมืองหลัก เมืองรอง สนามบิน เขตเศรษฐกิจ และแหล่งท่องเที่ยว เพื่อกระจายงานและการลงทุนออกสู่ภูมิภาค โดยจัดลำดับโครงการตามความคุ้มค่าทางเศรษฐกิจและปริมาณผู้ใช้บริการ

2. ระบบป้องกันน้ำท่วมและ ความพร้อมหรือความยืดหยุ่นต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ (Climate Resilience)  เร่งลงทุนระบบบริหารจัดการน้ำแบบบูรณาการ โดยเฉพาะกรุงเทพฯ ปริมณฑล และพื้นที่เศรษฐกิจภาคกลาง ซึ่งมีความเสี่ยงจากน้ำหลาก น้ำทะเลหนุน และฝนตกหนักผิดปกติ (Rain Bomb) เช่น ระบบระบายน้ำ อุโมงค์ระบายน้ำ แก้มลิง พื้นที่รับน้ำ ระบบป้องกันน้ำทะเลหนุน และปัญญาประดิษฐ์ (AI) สำหรับพยากรณ์และแจ้งเตือนภัยล่วงหน้า

ใช้ Betterment Tax แหล่งทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

เสนอให้รัฐบาลผลักดัน Betterment Tax หรือ ภาษีจากมูลค่าเพิ่มของที่ดินที่เกิดจากการลงทุนและการพัฒนาของภาครัฐ หรือหรือที่เรียกว่า การเก็บคืนมูลค่าเพิ่มของที่ดินกลับสู่สังคม อย่างเป็นรูปธรรม ตัวอย่างเช่น เมื่อภาครัฐลงทุนสร้างรถไฟฟ้า รถไฟความเร็วสูง ถนน หรือสนามบิน ทำให้ที่ดินบริเวณใกล้เคียงมีมูลค่าสูงขึ้น เจ้าของที่ดินย่อมได้รับประโยชน์จากการลงทุนของรัฐ นอกจากนี้ ยังรวมถึงกรณีที่ภาครัฐปรับเปลี่ยนสีผังเมือง เช่น จากพื้นที่เกษตรกรรมหรือพื้นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นต่ำ ให้สามารถพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมหรือใช้ประโยชน์ได้เข้มข้นขึ้น ส่งผลให้เจ้าของที่ดินสามารถพัฒนาโครงการได้มากกว่าเดิม และมีมูลค่าซื้อขายสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

จึงควรศึกษาการจัดเก็บภาษีจากมูลค่าเพิ่มที่เกิดขึ้นจริง โดยคำนึงถึงมูลค่าที่ดินเดิมและปัจจัยตลาดอื่น ๆ อย่างเป็นธรรม แล้วนำรายได้กลับเข้าสู่กองทุนพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเมือง เช่น รถไฟความเร็วสูง ระบบป้องกันน้ำท่วม และระบบขนส่งสาธารณะ

 แนวคิดนี้จะทำให้ผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการพัฒนาของภาครัฐมีส่วนร่วมคืนมูลค่าให้สังคม และช่วยลดภาระการพึ่งพางบประมาณแผ่นดินเพียงอย่างเดียว