ย้อนรอย ‘ศุภาลัย’ ลงทุนเชียงใหม่ กับเบื้องหลังคัมแบ็กคอนโดในรอบ 12 ปี

เชียงใหม่ ถือเป็นเมืองท่องเที่ยวและศูนย์กลางเศรษฐกิจภาคเหนือ เคยเป็นหนึ่งในตลาดคอนโดมิเนียมที่เติบโตคึกคัก ก่อนเผชิญภาวะโอเวอร์ซัพพลายจากการเร่งเปิดโครงการ จนตลาดต้องใช้เวลาปรับสมดุล ล่าสุด “ศุภาลัย” หวนลงทุนในเชียงใหม่อีกครั้ง หลังเว้นช่วงพัฒนาคอนโดมิเนียมนานถึง 12 ปีมองเห็นโอกาสจากซัพพลายใหม่ที่ลดลงและความต้องการซื้อ-เช่าที่ยังมีอยู่

นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดเผยว่า เชียงใหม่เป็นหนึ่งในจังหวัดแรกๆ ที่บริษัทเข้ามาศึกษาตลาด ลงพื้นที่สำรวจและจัดซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการด้วยตนเอง โดยตลอดประมาณ 16 ปีที่ผ่านมา บริษัทพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในเชียงใหม่แล้ว 25 โครงการ และ “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” เป็นโครงการที่ 26

การกลับมาครั้งนี้จึงไม่ได้เกิดจากการมองว่าตลาดกลับมาร้อนแรงเหมือนในอดีต แต่เป็นผลจากการเปลี่ยนแปลงของซัพพลาย ความต้องการซื้อ ราคาที่ดิน และพฤติกรรมผู้บริโภค

จากบ้านจัดสรรสู่ คอนโดมอนเต้ จุดเริ่มต้นลงทุนเชียงใหม่

ศุภาลัยเริ่มลงทุนในเชียงใหม่ปี 2553 ด้วย “ศุภาลัย วิลล์ เชียงใหม่” บ้านเดี่ยวบนพื้นที่ประมาณ 53 ไร่ บริเวณถนนวงแหวนรอบใน-ถนนมหิดล ตำบลท่าศาลา อำเภอเมืองเชียงใหม่ มูลค่าโครงการประมาณ 800 ล้านบาท จำนวน 236 ยูนิต

ต่อมาในปี 2555 บริษัทเข้าสู่ตลาดคอนโดมิเนียมด้วย “ศุภาลัย มอนเต้ แอท เวียง เชียงใหม่” บนพื้นที่ประมาณ 5 ไร่ มูลค่ากว่า 1,500 ล้านบาท จำนวน 734 ยูนิต และร้านค้า 4 ยูนิต โดยสามารถปิดการขายทั้งโครงการในวันเปิดจอง

หลังจากนั้นบริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมแห่งที่ 2 “ศุภาลัย มอนเต้ 2 เชียงใหม่” ใกล้ศูนย์การค้าเซ็นทรัล เฟสติวัล เชียงใหม่ ก่อนหยุดพัฒนาคอนโดมิเนียมอาคารสูงในจังหวัดเป็นเวลาประมาณ 12 ปี

จากเปิดใหม่ 35 โครงการ สู่ซัพพลายเหลือปีละ 2-3 โครงการ

นายไตรเตชะกล่าวว่า หากย้อนกลับไปประมาณ 5 ปีก่อน บริษัทยังไม่มีแผนที่จะกลับมาพัฒนาคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ เนื่องจากตลาดยังเผชิญโอเวอร์ซัพพลายรุนแรง จากในปี 2557 ที่เชียงใหม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 35 โครงการ เทียบกับช่วง 4-5 ปีก่อนหน้าที่มีเพียงปีละ 1-2 โครงการ ทำให้เกิดซัพพลายสะสมจำนวนมาก

“ปี 2557 เป็นปีที่มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ประมาณ 35 โครงการ ตอนนั้นโอเวอร์ซัพพลายมีจริงและเยอะจนน่ากลัว แต่เมื่อเวลาผ่านไป การเปิดตัวลดลงเรื่อยๆ และดีมานด์ยังมีอยู่ แม้จะลดลงแต่ไม่ได้หยุด” นายไตรเตชะกล่าว

ปัจจุบันคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในเชียงใหม่เหลือประมาณ 2-3 โครงการต่อปี โดยอาคารสูงมีจำนวนจำกัด ขณะที่โครงการอาคารสูงที่ยังเหลือขายมีประมาณ 2 โครงการ และมียอดขายแล้ว 75-85%

ข้อมูลตลาดช่วง 8 ปีที่ผ่านมา พบว่า 7 ปีมียอดซื้อขายคอนโดมิเนียมสูงกว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ สะท้อนการทยอยดูดซับซัพพลายเดิม

ยอดซื้อขายที่อยู่อาศัยเชียงใหม่เคยอยู่ที่ประมาณ 4,500 ยูนิตต่อปีในช่วงปี 2561-2562 ก่อนลดลงเหลือประมาณ 2,000 ยูนิตในปัจจุบัน ส่วนคอนโดมิเนียมลดจากประมาณ 1,500 ยูนิต เหลือ 500 ยูนิตต่อปี ซึ่งนายไตรเตชะมองว่า ตัวเลขดังกล่าวไม่ได้หมายความว่าตลาดไม่มีความต้องการ เพราะส่วนหนึ่งเกิดจากการไม่มีโครงการใหม่ให้ผู้บริโภคเลือกซื้อ

ห้องใหญ่ขึ้น ตอบโจทย์บ้านหลังที่สอง

สิ่งที่ศุภาลัยมองเห็นคือช่องว่างในตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ ซึ่งส่วนใหญ่ประมาณ 70-80% เป็นห้องขนาดราว 30 ตารางเมตร เนื่องจากผู้ประกอบการต้องควบคุมราคาขายให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ

บริษัทจึงเลือกพัฒนาห้องขนาดใหญ่ขึ้น ตั้งแต่ 1 Bedroom, 1 Bedroom Plus, 2 Bedrooms ไปจนถึง 3-4 ห้องนอน เพื่อรองรับทั้งผู้ซื้อที่อยู่อาศัยจริงและกลุ่มบ้านหลังที่สอง

ข้อมูลลูกค้าที่ลงทะเบียนสนใจโครงการ “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” พบว่า ประมาณ 55% ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ขณะที่ความต้องการห้องขนาด 2 ห้องนอนขึ้นไปมีมากกว่าสัดส่วนยูนิตที่บริษัทนำเสนอ

นอกจากนี้ ผู้ซื้อยังมาจากกรุงเทพฯ และจังหวัดอื่นที่ต้องการบ้านพักตากอากาศหรือที่พักสำหรับเดินทางมาเชียงใหม่เป็นครั้งคราว โดยคอนโดมิเนียมตอบโจทย์ด้านการดูแลรักษามากกว่าบ้านแนวราบ

เชียงใหม่มีเศรษฐกิจหลากหลาย ไม่ได้พึ่งท่องเที่ยวอย่างเดียว

นายไตรเตชะยังระบุว่า เชียงใหม่มีผลิตภัณฑ์มวลรวมจังหวัดประมาณ 300,000 ล้านบาท เป็นอันดับ 12 ของประเทศ ประชากรประมาณ 1.78 ล้านคน และผู้มีงานทำประมาณ 1.05 ล้านคน

เศรษฐกิจเชียงใหม่มีทั้งอุตสาหกรรม เกษตรกรรม และการท่องเที่ยว จึงไม่ได้พึ่งพารายได้จากภาคใดภาคหนึ่งเพียงอย่างเดียว

สำหรับตลาดเช่ายังมีความแข็งแกร่ง โดยค่าเช่าคอนโดมิเนียมอยู่ที่ประมาณ 17,000 บาทต่อเดือน ทาวน์โฮมประมาณ 20,000 บาท และบ้าน 20,000 บาทขึ้นไป สะท้อนความต้องการจากทั้งผู้พักอาศัยและผู้ที่เดินทางมาเชียงใหม่เป็นครั้งคราว

ราคาที่ดินคลี่คลาย เปิดจังหวะลงทุนรอบใหม่

อีกปัจจัยสำคัญคือราคาที่ดิน ซึ่งเคยปรับตัวสูงตามการเปิดตัวคอนโดมิเนียมจำนวนมาก จนบางแปลงไม่เหมาะกับการพัฒนาโครงการ

หลังตลาดผ่านช่วงพีค ราคาที่ดินเริ่มอยู่ในระดับที่บริษัทสามารถพิจารณาลงทุนได้มากขึ้น ขณะที่เจ้าของที่ดินมีความพร้อมเจรจาซื้อขายมากกว่าเดิม

“ช่วงที่ตลาดคอนโดมิเนียมเปิดตัวเยอะ ราคาที่ดินก็พุ่งตามไปด้วย หลังจากนั้นราคาที่ดินเริ่มปรับลงมาอยู่ในเกณฑ์ที่เราคิดว่าน่าสนใจ และทำโครงการได้” นายไตรเตชะกล่าว

อีกหนึ่งปัจจัยที่ทำให้บริษัทเห็นโอกาสในตลาดคอนโดมิเนียมเชียงใหม่ คือข้อจำกัดด้านการพัฒนาอาคารสูง ซึ่งทำให้พื้นที่ที่สามารถพัฒนาคอนโดมิเนียมสูงได้มีจำนวนไม่มาก

แม้ผังเมืองเชียงใหม่ที่ประกาศใช้ในปี 2569 จะมีการขยายพื้นที่ที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ แต่ยังมีข้อกำหนดเรื่องถนนและข้อจำกัดด้านความปลอดภัยทางการบินของท่าอากาศยานเชียงใหม่

บริษัทประเมินว่ามีพื้นที่บริเวณทางแยกประมาณ 6 จุดที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ ภายใต้เงื่อนไขว่าต้องตั้งอยู่ริมถนนขนาดใหญ่ตามข้อกำหนด

ทำเลบริเวณตรงข้ามศูนย์การค้าเซ็นทรัล เชียงใหม่ จึงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่บริษัทมองว่ามีความเหมาะสม เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล โรงเรียน มหาวิทยาลัย และระบบการเดินทางที่เชื่อมต่อกับถนนสายหลักของเมือง

นายไตรเตชะกล่าวว่า หากพิจารณาทำเลที่สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ในเชียงใหม่ ทำเลบริเวณนี้ถือเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงที่สุด เนื่องจากตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยและการเดินทาง

“ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” ลงทุน 2,550 ล้านบาท

สำหรับโครงการล่าสุดในจังหวัด “ศุภาลัย ธาม เชียงใหม่” บริษัทลงทุนกว่า 2,550 ล้านบาท บนพื้นที่กว่า 5 ไร่ ตรงข้ามศูนย์การค้าเซ็นทรัล เชียงใหม่ เป็นอาคารสูง 33 ชั้น จำนวน 755 ยูนิต และพื้นที่พาณิชย์ 2 ยูนิต

โครงการมีห้องพักขนาดเริ่มต้น 35 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.09 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยประมาณ 67,000 บาทต่อ
ตารางเมตร พร้อมเฟอร์นิเจอร์ มีรูปแบบตั้งแต่ 1 Bedroom ถึงห้องขนาด 3-4 ห้องนอน

ส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกมี 27 รายการ รวมระบบกรองฝุ่น PM 1.0 ภายในห้องพัก และระบบ Fresh Air ในพื้นที่ส่วนกลางที่ติดตั้งเครื่องปรับอากาศ พร้อมรับประกันโครงสร้าง 10 ปี และส่วนควบห้องชุด 3 ปี

นายไตรเตชะกล่าวว่า แม้เศรษฐกิจยังมีความท้าทายจากกำลังซื้อที่ลดลง การขอสินเชื่อยากขึ้น และเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่การลดลงของซัพพลายใหม่เมื่อเทียบกับความต้องการซื้อ เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมด้านเงินทุน การบริหารจัดการ และการเลือกทำเล

“ตลาดวันนี้ไม่ได้แปลว่าไม่มีดีมานด์ แต่ซัพพลายใหม่ลดลงมากกว่ายอดซื้อขาย ในทุกวิกฤตมีโอกาส ตราบใดที่ซัพพลายปรับตัวลดลงพร้อมกับดีมานด์ ก็เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการที่มีความพร้อมได้เปรียบ” นายไตรเตชะกล่าว