ที่ดินบางนา-พระโขนงโต 39% แชมป์ราคาพุ่งสุดในกทม.-ปริมณฑล ฟื้น 5 ไตรมาสติด

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2569 อยู่ที่ 459.0 จุด เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และเพิ่มขึ้น 4.1% จากไตรมาสก่อน โดยทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศมีอัตราการเติบโตสูงสุด 39% ต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่ 5 สะท้อนศักยภาพการขยายตัวของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ขณะที่ทำเลกรุงเทพฯ ชั้นในยังเติบโตจากข้อจำกัดด้านที่ดินและการแข่งขันพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์

บางนาแชมป์ที่ดินโต 39% แนวโน้ม New CBD ตะวันออก

REIC ระบุว่า ทำเลที่ราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาเพิ่มขึ้นสูงสุด 5 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

อันดับ 1 ได้แก่ พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เพิ่มขึ้น 39% เป็นอัตราการเติบโตสูงสุดในกลุ่มทำเลที่สำรวจ โดยได้รับแรงสนับสนุนจากโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อทั้งกรุงเทพฯ ชั้นในและพื้นที่ภาคตะวันออก

ทำเลดังกล่าวเต็มไปด้วยระบบขนส่งมวลชนหลายเส้นทาง ทั้งรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท รถไฟฟ้าสายสีเหลือง และ Airport Rail Link รวมถึงแผนพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าสายสีเงิน หรือ LRT บางนา-สุวรรณภูมิ ขณะเดียวกัน ยังสามารถเชื่อมต่อถนนสายหลักและทางด่วน เช่น ทางด่วนเฉลิมมหานคร ทางด่วนฉลองรัช มอเตอร์เวย์กรุงเทพฯ-ชลบุรี และถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่

นอกจากการเดินทางแล้ว การขยายตัวของเมืองจากย่านสุขุมวิทชั้นในสู่กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ตลอดจนการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสและศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคอย่าง Bangkok Mall ยังเป็นปัจจัยเพิ่มความน่าสนใจของพื้นที่ โดย REIC มองว่าทำเลนี้มีแนวโน้มยกระดับสู่การเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ หรือ New CBD ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก

อย่างไรก็ตาม แม้ราคาที่ดินในทำเลดังกล่าวจะขยายตัวเป็นบวกต่อเนื่อง 5 ไตรมาส หลังฟื้นตัวจากช่วงหดตัว แต่เริ่มมีสัญญาณว่าอัตราการเพิ่มขึ้นชะลอลง สะท้อนว่าการเติบโตของราคาที่ดินอาจไม่ได้เร่งตัวในระดับเดียวกับช่วงก่อนหน้า

อันดับ 2 ได้แก่ กรุงเทพฯ ชั้นใน ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 12.7% โดยมีลักษณะการเติบโตแตกต่างจากพื้นที่ชานเมือง เนื่องจากเป็นทำเลที่มีที่ดินเปล่ารอการพัฒนาเหลืออยู่อย่างจำกัด การพัฒนาโครงการใหม่ส่วนใหญ่จึงต้องอาศัยการซื้อทรัพย์สินเดิมเพื่อนำมารื้อถอนและพัฒนาใหม่ ขณะที่โครงข่ายรถไฟฟ้าและโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ยังเพิ่มความต้องการใช้พื้นที่ในย่านธุรกิจสำคัญ

REIC ระบุว่า ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ชั้นในเติบโตเป็นบวกอย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาสนับตั้งแต่ปี 2567 แม้บางช่วงมีการชะลอตัวและผันผวน แต่ยังสะท้อนฐานราคาและอุปสงค์ที่แข็งแกร่ง ทำให้การเติบโตมีลักษณะค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าการปรับขึ้นลงรุนแรง

อันดับ 3 ได้แก่ สมุทรสาคร ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.4% จากปัจจัยสนับสนุนของถนนพระราม 2 และโครงการทางยกระดับ M82 ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางเข้าออกกรุงเทพฯ และกระตุ้นความสนใจของผู้ประกอบการที่มองหาที่ดินราคาที่ยังเข้าถึงได้ เพื่อรองรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์และโครงการบ้านจัดสรร

อย่างไรก็ดี การเติบโตของราคาที่ดินสมุทรสาครมีความผันผวน โดยก่อนหน้านี้เคยปรับขึ้นอย่างก้าวกระโดดในช่วงไตรมาส 4 ของปี 2567 และปี 2568 ตามความคืบหน้าของโครงการ M82 และการรับรู้ศักยภาพพื้นที่ล่วงหน้า ขณะที่ในปี 2569 เริ่มมีสัญญาณชะลอตัว หลังที่ดินที่มีศักยภาพบางส่วนถูกซื้อไปเพื่อการลงทุนแล้ว

อันดับ 4 ได้แก่ เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.9% โดยได้รับแรงหนุนจากการขยายโครงข่ายถนนสายสำคัญ รวมถึงถนนราชพฤกษ์ตัดใหม่ (สาย 346) ที่ช่วยเชื่อมการเดินทางจากเมืองปทุมธานีเข้าสู่กรุงเทพฯ และย่านธุรกิจสำคัญ

ขณะที่ลาดหลุมแก้วมีจุดเด่นด้านพื้นที่อุตสาหกรรมและการเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนวงแหวนฝั่งตะวันตก โดยอยู่ใกล้ทางหลวงหมายเลข 9 หรือวงแหวนกาญจนาภิเษก และทางหลวงหมายเลข 340 สายบางบัวทอง-สุพรรณบุรี ทำให้เหมาะกับการลงทุนที่ดินแปลงใหญ่เพื่อพัฒนาคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า หลังราคาที่ดินในพื้นที่เผชิญภาวะซบเซาตลอดปี 2568 ก่อนกลับมาเติบโตเป็นบวกในไตรมาส 2 และไตรมาส 3 ปี 2569

อันดับ 5 ได้แก่ ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 7.5% โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากโครงข่ายรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ รถไฟฟ้า BTS สายสีลม รวมถึงทางด่วนและมอเตอร์เวย์ M82 ช่วงพระราม 2-บ้านแพ้ว ซึ่งช่วยเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ย่านธุรกิจใจกลางเมือง

ส่วนพื้นที่แสมดำและบริเวณใกล้เคียงยังมีบทบาทด้านธุรกิจอีคอมเมิร์ซและการขนส่งสินค้าลงสู่ภาคใต้ ทำให้ที่ดินแปลงใหญ่ได้รับความสนใจเพื่อนำไปพัฒนาเป็นศูนย์จัดการคำสั่งซื้อสินค้า (Fulfillment Center) และโรงงานขนาดเล็ก (Mini Factory) อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในกลุ่มทำเลนี้ยังมีการเปลี่ยนแปลงขึ้นลงสลับกัน โดยยังไม่ปรากฏทิศทางการเติบโตที่ชัดเจน และ REIC ประเมินว่ามีแนวโน้มขยายตัวในระดับต่ำถึงปานกลาง

BTS สุขุมวิทนำราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า

เมื่อพิจารณาราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า พบว่า BTS สายสุขุมวิทมีอัตราการเพิ่มขึ้นสูงสุดในไตรมาส 3 ปี 2569 โดยดัชนีอยู่ที่ 580.2 จุด และราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 14.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากเป็นเส้นทางหลักที่เชื่อมย่านธุรกิจใจกลางเมืองและพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญ ซึ่งมีความต้องการที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบนและอาคารสำนักงานเกรด A อย่างต่อเนื่อง

อันดับ 2 ได้แก่ MRT สายสีน้ำเงิน และรถไฟฟ้าสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง ซึ่งราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่ากันที่ 12.7% แม้ดัชนีราคาที่ดินแตกต่างกัน โดยสายสีน้ำเงินมีดัชนี 738.0 จุด และสายสีแดงเข้มมีดัชนี 726.5 จุด

ซึ่งสายสีน้ำเงินถือเป็นเส้นทางที่เชื่อมต่อย่านสำคัญ เช่น รัชดาภิเษก พระราม 9 และสีลม มีการใช้บริการสูงและมีฐานราคาที่ดินอยู่ในระดับสูงอยู่แล้ว ส่วนสายสีแดงเข้มช่วงบางซื่อ-หัวลำโพง ซึ่งเอกสารระบุเป็นโครงการในอนาคต มีศักยภาพจากทำเลที่เชื่อมโยงกับศูนย์กลางคมนาคมขนาดใหญ่และการพัฒนาเชิงพาณิชย์

อันดับ 3 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี ดัชนีอยู่ที่ 558.1 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.6% จากความคืบหน้าของการก่อสร้าง ซึ่งช่วยเพิ่มความชัดเจนด้านศักยภาพของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก และดึงดูดผู้ประกอบการให้เข้ามาซื้อที่ดินเพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง

อันดับ 4 ได้แก่ Airport Rail Link ดัชนีอยู่ที่ 522.9 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% โดยมีจุดเด่นด้านการเชื่อมต่อสนามบินกับพื้นที่มักกะสันและพญาไท ซึ่งเป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับชาวต่างชาติ

อันดับ 5 ได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต ดัชนีอยู่ที่ 659.4 จุด ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 10.8% จากการขยายตัวของประชากรจากเมืองชั้นในสู่กรุงเทพฯ ตอนเหนือ สนับสนุนการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และคอมมูนิตี้มอลล์เพื่อรองรับความต้องการของผู้อยู่อาศัย

REIC ระบุว่า ราคาที่ดินเปล่าตามแนวรถไฟฟ้ายังคงเพิ่มขึ้น โดยพื้นที่ใจกลางเมืองและย่านธุรกิจสำคัญยังมีมูลค่าสูงและมีที่ดินเหลือจำกัด ขณะที่พื้นที่รอบเมือง เส้นทางเชื่อมต่อสนามบิน และส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าทั้งฝั่งตะวันออกและกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ได้รับแรงหนุนจากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมและการขยายตัวของเมือง ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยและโครงการเชิงพาณิชย์ในระยะต่อไป