เทียบชัดบ้านจัดสรร vs บ้านสร้างเอง เปิดทางเลือกสู้ปัญหาน้ำท่วม

สมาคมไทยรับสร้างบ้าน (THBA) วิเคราะห์ปัญหาน้ำท่วมขังซ้ำซากในพื้นที่ชุมชนเมืองและปริมณฑล ระบุสาเหตุไม่ได้มาจากปริมาณฝนเพียงอย่างเดียว แต่เกี่ยวข้องกับการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Land-use Changes) โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรและนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ซึ่งอาจส่งผลต่อเส้นทางการไหลของน้ำตามธรรมชาติ พร้อมแนะผู้บริโภคพิจารณาทางเลือกซื้อที่ดินและปลูกสร้างบ้านเอง เพื่อให้สามารถกำหนดระดับดินและพื้นบ้านให้เหมาะสมกับสภาพพื้นที่

เปิดปมถมดินเปลี่ยนทางน้ำ

นายนิรัญ โพธิ์ศรี นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน เปิดเผยว่า ปัญหาน้ำท่วมขังรอการระบายที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ ไม่ควรมองเฉพาะปริมาณน้ำฝนที่ตกลงมา แต่ต้องพิจารณาการเปลี่ยนแปลงสภาพพื้นที่ดินควบคู่กัน

โดยโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่และนิคมอุตสาหกรรมจำนวนมากมีการถมดินเป็นพื้นที่ขนาดใหญ่ ซึ่งในบางพื้นที่อาจกระทบต่อเส้นทางน้ำหลากเดิม รวมถึงมีกรณีการถมดินทับคูคลองสาธารณะ ทำให้น้ำกระจายตัวและไหลลงสู่แหล่งน้ำธรรมชาติหรือออกสู่ทะเลได้ไม่สะดวก ส่งผลให้ต้องพึ่งพาระบบสูบน้ำเพื่อเร่งการระบาย

อีกประเด็นที่ THBA ตั้งข้อสังเกตคือระดับพื้นที่ภายในโครงการจัดสรร โดยพบว่าในหลายโครงการระดับที่ดินและผิวถนนบริเวณท้ายโครงการอาจต่ำกว่าบริเวณหน้าโครงการเฉลี่ยประมาณ 1.00-1.50 เมตร ลักษณะดังกล่าวทำให้พื้นที่ส่วนท้ายมีโอกาสกลายเป็นจุดรับน้ำ และหากระบบระบายน้ำไม่สามารถรองรับปริมาณน้ำได้ทัน อาจทำให้เกิดน้ำท่วมขังเป็นระยะเวลานานกว่าบริเวณอื่น

นายนิรัญกล่าวว่า การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยจึงควรพิจารณามากกว่าตัวบ้านหรือรูปแบบโครงการ โดยต้องสำรวจสภาพพื้นที่โดยรอบ ทิศทางการไหลของน้ำ และระดับพื้นที่ทั้งภายในและภายนอกโครงการ เพราะปัจจัยเหล่านี้มีผลต่อความเสี่ยงน้ำท่วมในระยะยาว

สร้างบ้านเองคุมระดับพื้นที่ได้

ขณะที่การปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเองมีลักษณะแตกต่างออกไป โดย THBA ระบุว่า หากพิจารณาพื้นที่ตรอกซอยดั้งเดิมที่ประชาชนปลูกสร้างบ้านเอง จะพบว่าปัญหาน้ำท่วมขังเป็นเวลานานเกิดขึ้นน้อยกว่าในบางพื้นที่ เนื่องจากถนนสาธารณะที่หน่วยงานภาครัฐจัดทำมีระดับและความลาดเอียงต่อเนื่องตั้งแต่ต้นซอยถึงท้ายซอย ทำให้สามารถออกแบบการระบายน้ำตามสภาพพื้นที่ได้

นอกจากนี้ ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐานในพื้นที่เมือง ทั้งประปา ไฟฟ้า ถนนคอนกรีต และระบบระบายน้ำที่ดูแลโดยหน่วยงานภาครัฐทั้งส่วนกลางและท้องถิ่น ได้รับการพัฒนาครอบคลุมพื้นที่มากขึ้นเมื่อเทียบกับช่วง 10-20 ปีก่อน ซึ่ง THBA มองว่าเป็นอีกปัจจัยที่ช่วยให้การเลือกซื้อที่ดินเพื่อปลูกสร้างบ้านเองมีความสะดวกมากขึ้น

สำหรับการเปรียบเทียบระหว่างบ้านจัดสรรกับการปลูกสร้างบ้านเองในมิติความเสี่ยงน้ำท่วม THBA ระบุว่า บ้านจัดสรรมีข้อจำกัดจากระบบโครงสร้างและระดับพื้นที่ตามผังรวมของโครงการ โดยหากท้ายโครงการมีระดับต่ำกว่าด้านหน้า อาจมีความเสี่ยงเป็นแอ่งรับน้ำและต้องพึ่งพาระบบสูบน้ำของนิติบุคคล ขณะที่การสร้างบ้านเอง เจ้าของสามารถกำหนดระดับดินถมและระดับพื้นบ้านให้เหมาะสมกับพื้นที่ได้เอง และสามารถออกแบบให้การระบายน้ำเชื่อมต่อกับระบบสาธารณะได้

เทียบภาระค่าใช้จ่าย-ความยืดหยุ่น

ในด้านภาระค่าใช้จ่าย บ้านจัดสรรมักมีค่าส่วนกลางรายเดือนหรือรายปี เพื่อใช้ดูแลพื้นที่ส่วนกลาง ถนน ระบบไฟฟ้า และระบบสูบน้ำ ขณะที่การปลูกสร้างบ้านเองไม่มีค่าส่วนกลาง โดยเจ้าของบ้านจะรับผิดชอบการดูแลและบริหารจัดการเฉพาะพื้นที่ของตนเอง

ส่วนความยืดหยุ่นด้านการออกแบบ บ้านจัดสรรส่วนใหญ่มีแบบบ้านที่กำหนดไว้ล่วงหน้า ทำให้การปรับเปลี่ยนโครงสร้างทำได้จำกัด ขณะที่การสร้างบ้านเองสามารถออกแบบรูปแบบบ้าน ฟังก์ชันการใช้งาน และงบประมาณให้สอดคล้องกับความต้องการของเจ้าของบ้านได้มากกว่า

ด้านการก่อสร้างและการรับประกัน บ้านจัดสรรมีข้อได้เปรียบในเรื่องความพร้อมเข้าอยู่อาศัยและมีการรับประกันตามเงื่อนไขของโครงการ ส่วนผู้ที่เลือกสร้างบ้านเองสามารถเลือกผู้รับเหมา หรือบริษัทรับสร้างบ้านที่มีมาตรฐาน มีการควบคุมงานตามหลักวิศวกรรม กำหนดเงื่อนไขในสัญญา และเลือกระยะเวลารับประกันโครงสร้างให้เหมาะสมกับความต้องการได้

THBA ชี้ทำเล-ระดับดินต้องพิจารณารอบด้าน

นายนิรัญกล่าวทิ้งท้ายว่า การเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่เหมาะสมแล้วปลูกสร้างบ้านเองเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับผู้บริโภคในปัจจุบัน เนื่องจากสามารถกำหนดระดับพื้นที่และตัวบ้านให้สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมได้ รวมถึงไม่ต้องรับภาระค่าส่วนกลางในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การเลือกทำเลและประเมินระบบระบายน้ำโดยรอบยังเป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้บริโภคต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจ

สำหรับผู้ที่สนใจสร้างบ้านเอง ปัจจุบันมีทั้งผู้รับเหมาและบริษัทรับสร้างบ้านมืออาชีพที่ให้บริการตั้งแต่การออกแบบไปจนถึงการควบคุมงานก่อสร้าง โดยผู้บริโภคสามารถพิจารณามาตรฐานการทำงาน เงื่อนไขสัญญา การรับประกันโครงสร้าง และงบประมาณ เพื่อประกอบการเลือกผู้ให้บริการให้เหมาะสมกับความต้องการและความปลอดภัยของบ้านในระยะยาว