อสังหาฯภูเก็ตพุ่ง 7 แสนล้าน วิลล่า-คอนโดตากอากาศครอง 52% เจาะตลาดต่างชาติ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลสำรวจตลาดอสังหาริมทรัพย์จังหวัดภูเก็ตปี 2569 พบว่า ภูเก็ตมีหน่วยที่อยู่อาศัยและสินค้าสำหรับการพักอาศัยที่อยู่ระหว่างรอการขายรวม 90,597 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 705,055 ล้านบาท สูงที่สุดเมื่อเทียบกับจังหวัดภูมิภาคทั่วประเทศ สะท้อนขนาดตลาดที่ได้รับแรงหนุนจากการเป็นเมืองท่องเที่ยวระดับโลกและกำลังซื้อจากต่างชาติ

เมื่อพิจารณาเฉพาะหน่วยขายที่เข้าสู่ตลาดในปี 2569 ภูเก็ตมีมูลค่ารวม 176,538 ล้านบาท สูงกว่าชลบุรีที่ 151,822 ล้านบาท ระยอง 51,453 ล้านบาท และเชียงใหม่ 49,303 ล้านบาท แม้จำนวนหน่วยของภูเก็ตจะอยู่ที่ 13,779 หน่วย ต่ำกว่าชลบุรีและระยอง แต่มีราคาขายเฉลี่ยต่อหน่วยสูงถึง 12.812 ล้านบาท สะท้อนโครงสร้างตลาดที่เน้นสินค้าระดับราคาสูง

ภูเก็ตมี 806 โครงการ สต็อกขายแล้ว 85%

ผลสำรวจครอบคลุมโครงการใน 3 อำเภอหลัก ได้แก่ อำเภอเมือง อำเภอกะทู้ และอำเภอถลาง พบว่ามีโครงการที่ยังมีหน่วยรอขายทั้งหมด 806 โครงการ แบ่งเป็นอำเภอถลาง 411 โครงการ อำเภอเมือง 281 โครงการ และอำเภอกะทู้ 84 โครงการ

ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยขายรวม 90,597 หน่วย มูลค่า 705,055 ล้านบาท ขายไปแล้ว 76,582 หน่วย มูลค่า 527,777 ล้านบาท หรือคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 85% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด โดยเฉลี่ยสามารถขายได้ประมาณ 5.2% ของหน่วยขายในแต่ละเดือน

ดร.โสภณประเมินว่า หากไม่มีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติม สินค้าที่มีอยู่ในตลาดปัจจุบันจะใช้เวลาประมาณ 19.2 เดือนในการขายหมด สะท้อนว่าตลาดภูเก็ตยังมีอุปสงค์รองรับในระดับหนึ่ง แม้โครงสร้างความต้องการจะแตกต่างกันอย่างชัดเจนระหว่างตลาดคนไทยและตลาดต่างชาติ

วิลล่า-คอนโดตากอากาศครองตลาด 52%

โครงสร้างสินค้าภูเก็ตแตกต่างจากตลาดที่อยู่อาศัยทั่วไป โดยวิลล่าตากอากาศมีจำนวนมากที่สุด 40,263 หน่วย หรือ 44% ของหน่วยขายทั้งหมด ขณะที่อาคารชุดตากอากาศมี 6,830 หน่วย หรือ 8% ทำให้สินค้าตากอากาศทั้ง 2 ประเภทรวมกันคิดเป็น 52% ของหน่วยขายในตลาด

ในด้านมูลค่า อาคารชุดตากอากาศมีมูลค่าการพัฒนาสูงถึง 339,227 ล้านบาท ขณะที่วิลล่าตากอากาศมีมูลค่า 221,672 ล้านบาท รวมกันคิดเป็นประมาณ 80% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่อยู่ระหว่างการขายในภูเก็ต

โครงสร้างดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตพึ่งพากำลังซื้อจากตลาดต่างประเทศในสัดส่วนสูง ขณะที่ตลาดสำหรับคนไทยมีขนาดเล็กกว่า โดยกลุ่มสินค้าที่จับตลาดคนไทย ได้แก่ อาคารชุดพักอาศัย 21,392 หน่วย หรือ 24% ทาวน์เฮาส์ 9,729 หน่วย บ้านแฝด 5,924 หน่วย และบ้านเดี่ยว 5,126 หน่วย

ด้านความเร็วในการขาย ห้องชุดพักอาศัยเป็นสินค้าที่ขายได้เร็วที่สุด โดยเฉลี่ยขายได้ประมาณ 8.1% ของหน่วยขายต่อเดือน ขณะที่อาคารชุดตากอากาศและวิลล่าตากอากาศขายได้ประมาณ 4.9% ต่อเดือน ส่วนบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว และที่ดินจัดสรรขายได้ประมาณ 3% ต่อเดือน

ดร.โสภณมองว่า ตัวเลขดังกล่าวสะท้อนความเปราะบางของตลาดท้องถิ่น เนื่องจากสินค้าที่จับกลุ่มผู้ซื้อชาวไทยมีอัตราการขายต่ำกว่า ขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยและการลงทุนของชาวต่างชาติยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของภูเก็ต

บ้านไทยเน้น 2-7 ล้าน วิลล่าหรูแตะ 40 ล้าน

เมื่อแยกตามระดับราคา พบว่าบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่ 37% หรือ 1,875 หน่วย อยู่ในช่วงราคา 5-7 ล้านบาท ขณะที่บ้านแฝด 48% หรือ 2,821 หน่วย อยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท และทาวน์เฮาส์ 68% หรือ 6,566 หน่วย อยู่ในช่วงราคา 2-3 ล้านบาท

สำหรับอาคารชุดพักอาศัย กลุ่มใหญ่ที่สุด 44% หรือ 9,481 หน่วย อยู่ในช่วงราคา 3-5 ล้านบาท ส่วนอาคารชุดตากอากาศมีหน่วยในช่วงราคา 3-5 ล้านบาทมากที่สุด 29% หรือ 11,849 หน่วย รองลงมาคือราคา 5-7 ล้านบาท จำนวน 8,072 หน่วย หรือ 25%

ขณะที่วิลล่าตากอากาศมีโครงสร้างราคาสูงกว่าอย่างชัดเจน โดยกลุ่มใหญ่เกือบครึ่งหนึ่งอยู่ในช่วงราคา 20-40 ล้านบาท จำนวน 2,930 หน่วย หรือ 43% สะท้อนการพัฒนาที่เน้นตลาดกำลังซื้อสูงและผู้ซื้อจากต่างประเทศ

“ถลาง” ทำเลฮับอสังหาฯภูเก็ต

สำหรับทำเลที่มีการพัฒนามากที่สุดคืออำเภอถลาง ซึ่งมี 411 โครงการ โดยเฉพาะพื้นที่เชิงทะเล บางเทา ลายัน ศรีสุนทร และเทพกระษัตรี เนื่องจากมีปัจจัยสนับสนุนทั้งด้านการเดินทาง สิ่งอำนวยความสะดวก และฐานผู้ซื้อ

พื้นที่ถลางอยู่ใกล้สนามบินนานาชาติภูเก็ต ขณะเดียวกันยังมีที่ดินขนาดใหญ่ที่เหมาะกับการพัฒนาโครงการแนวราบ วิลล่าตากอากาศ และโครงการแบบ Mixed-use รวมถึงมีแหล่งไลฟ์สไตล์ โรงแรม โรงเรียนนานาชาติ และบริการด้านสุขภาพรองรับกลุ่มผู้ซื้อที่ต้องการพักอาศัยระยะยาว

นอกจากนี้ พื้นที่เชิงทะเลและบางเทายังมีโครงการและสิ่งอำนวยความสะดวกที่รองรับตลาดระดับบน ทั้งแหล่งค้าปลีก สนามกอล์ฟ โรงแรม และบริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ทำให้กลายเป็นหนึ่งในพื้นที่เป้าหมายหลักของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อชาวต่างชาติ

ผลสำรวจยังพบว่าในอำเภอถลาง อาคารชุดตากอากาศมีจำนวนมากถึง 24,994 หน่วย หรือ 54% ของหน่วยทั้งหมด และมีมูลค่ารวม 236,807 ล้านบาท หรือ 53% ของมูลค่าทั้งหมดในพื้นที่ ขณะที่อำเภอเมืองมีอาคารชุดพักอาศัยเป็นสินค้าหลัก 11,794 หน่วย และอำเภอกะทู้มีอาคารชุดพักอาศัย 6,940 หน่วย หรือ 49% ของหน่วยทั้งหมดในพื้นที่

ต่างชาติขับเคลื่อนตลาด “ภูเก็ต” สู่เมืองอยู่อาศัยระยะยาว

ด้านตลาดต่างชาติในช่วงปี 2568-2569 ดร.โสภณระบุว่า กลุ่มรัสเซียและประเทศ CIS ยังคงเป็นฐานกำลังซื้อสำคัญ โดยสนใจวิลล่าตากอากาศในพื้นที่ถลาง เชิงทะเล บางเทา รวมถึงฉลองและราไวย์ ขณะที่กลุ่มจีน ฮ่องกง สิงคโปร์ และไต้หวันเริ่มกลับมามีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น โดยมีทั้งการซื้อเพื่อกระจายการลงทุน ซื้อเพื่อรองรับครอบครัวที่เข้ามาพำนักหรือศึกษาในภูเก็ต และซื้อเพื่อปล่อยเช่า

ส่วนกลุ่มยุโรปตะวันตกและตะวันออกกลางเป็นตลาดกำลังซื้อสูง โดยมีความต้องการบ้านพักหลังเกษียณ บ้านพักตากอากาศ และวิลล่าขนาดใหญ่สำหรับครอบครัว ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อชาวไทยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมมีสัดส่วนประมาณ 15-25% โดยส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สองเพื่อพักผ่อน กระจายการลงทุน หรือส่งต่อให้ครอบครัว

โครงสร้างผู้ซื้อที่เปลี่ยนไปทำให้ตลาดภูเก็ตมีแนวโน้มเปลี่ยนจากเมืองท่องเที่ยวเพื่อการพักผ่อนตามฤดูกาล ไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยและการลงทุนระยะยาวของชาวต่างชาติ โดยมีกลุ่มอินเดียและตะวันออกกลางเข้ามามีบทบาทเพิ่มขึ้น ขณะที่กลุ่ม Digital Nomads ผู้ประกอบการเทคโนโลยี และผู้มีรายได้สูงที่ทำงานระยะไกล เป็นอีกกลุ่มที่เริ่มเข้ามาสนใจบ้านหลังที่สองในภูเก็ต

เปิดใหม่วิลล่า 60% ราคาเฉลี่ย 32 ล้าน

สำหรับโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วงปี 2568-2569 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยประมาณ 10 ล้านบาท โดยประมาณ 60% ของจำนวนโครงการเป็นวิลล่าตากอากาศ ซึ่งมีราคาเฉลี่ยสูงถึง 32 ล้านบาท ขณะที่หากพิจารณาตามจำนวนหน่วยที่เปิดขาย อาคารชุดตากอากาศมีสัดส่วนประมาณ 60%

โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวในอำเภอถลาง ซึ่งเป็นพื้นที่เติบโตสูงและมีสินค้าระดับราคาสูง โดยผู้พัฒนาเริ่มขยายพื้นที่ออกจากทำเลชายหาดฝั่งตะวันตกที่มีราคาที่ดินสูงและหาที่ดินพัฒนาได้ยาก ไปยังพื้นที่ตอนบนของถลาง ศรีสุนทร ไม้ขาว ป่าคลอก และฉลอง

ขณะเดียวกัน อาคารชุดและวิลล่าตากอากาศในทำเลเชิงทะเล-บางเทายังมีแนวโน้มให้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในระดับสูง โดยข้อมูลการสำรวจประเมิน Rental Yield อยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปี

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดภูเก็ตจึงยังมีศักยภาพจากฐานกำลังซื้อชาวต่างชาติและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับกลางถึงบน แต่ในอีกด้านหนึ่ง ผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการเพื่อจับตลาดคนไทยต้องเผชิญกับตลาดที่มีขนาดเล็กกว่าและอัตราการขายที่ชะลอตัวกว่าเมื่อเทียบกับสินค้าตากอากาศ ซึ่งเป็นโจทย์สำคัญต่อทิศทางการเปิดโครงการใหม่ในระยะต่อไป