โรงแรมหรูบุกกรุงเทพฯ-ภูเก็ตแข่งเดือด ซัพพลายใหม่ทะลัก 89%

ตลาดโรงแรมไทยกำลังเข้าสู่การแข่งขันระลอกใหม่ หลังอุปทานโรงแรมในกรุงเทพฯ และภูเก็ตมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นในกลุ่ม Luxury และ Upscale อย่างมีนัยสำคัญ โดยการเข้ามาของโรงแรมใหม่ไม่ได้เพิ่มเพียงจำนวนห้องพัก แต่ยังยกระดับมาตรฐานด้านผลิตภัณฑ์ บริการ และประสบการณ์ของผู้เข้าพัก ทำให้ผู้ประกอบการโรงแรมเดิมต้องเร่งปรับตัวเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน

กรุงเทพฯ-ภูเก็ต อุปทานโรงแรมระดับบนเพิ่ม

จากรายงาน Hotel Market Research ล่าสุดของ Knight Frank Thailand พบว่า ณ สิ้นครึ่งแรกปี 2569 กรุงเทพฯ มีห้องพักโรงแรมรวม 105,038 ห้อง โดยประมาณ 65% อยู่ในกลุ่ม Luxury และ Upscale ขณะที่มีอุปทานโรงแรมที่อยู่ระหว่างการพัฒนาและติดตามอีกประมาณ 17,590 ห้อง หรือคิดเป็น 16.7% ของอุปทานที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน

ในจำนวน Pipeline ดังกล่าว ประมาณ 80% เป็นโรงแรมกลุ่ม Luxury และ Upscale ที่มีกำหนดเปิดให้บริการ โดยเฉพาะปี 2570 มีห้องพักที่อยู่ในแผนเปิดใหม่ประมาณ 7,635 ห้อง สะท้อนว่าตลาดโรงแรมระดับบนจะเป็นเซกเมนต์ที่มีการแข่งขันเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า

ขณะที่ ภูเก็ต ซึ่งเป็นตลาดรีสอร์ตหลักของไทย มีห้องพักโรงแรมรวม 47,195 ห้อง ณ สิ้นครึ่งแรกปี 2569 โดยประมาณ 58% อยู่ในกลุ่ม Luxury และ Upscale ส่วนห้องพักที่มีกำหนดเข้าสู่ตลาดในช่วงปี 2569-2571 มีจำนวนประมาณ 1,460 ห้องในปี 2570 และอีก 1,193 ห้องในปี 2571 โดยประมาณ 89% อยู่ในกลุ่ม Luxury และ Upscale

ตลาดบนโต แต่ไม่ใช่ทุกโรงแรมจะได้ราคาสูง

ทิศทางดังกล่าวสอดคล้องกับแนวโน้มการท่องเที่ยวไทยที่มุ่งเพิ่ม มูลค่าการใช้จ่ายต่อนักท่องเที่ยว มากกว่าการเน้นจำนวนผู้เดินทางเพียงอย่างเดียว ส่งผลให้ผู้ประกอบการโรงแรมหันมาให้ความสำคัญกับตลาดนักท่องเที่ยวที่มีกำลังซื้อสูง รวมถึงการสร้างรายได้จากธุรกิจอื่นนอกเหนือจากห้องพัก เช่น อาหารและเครื่องดื่ม (F&B) Wellness การจัดกิจกรรมและอีเวนต์ ตลอดจนการพัฒนา Branded Residences ในบางโครงการ

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของซัพพลายระดับบนไม่ได้หมายความว่าโรงแรม Luxury จะสามารถรักษาผลประกอบการได้โดยอัตโนมัติ โดยข้อมูลผลการดำเนินงานช่วงครึ่งแรกปี 2569 พบว่า ตลาดกรุงเทพฯ มีความแตกต่างของผลประกอบการในแต่ละเซกเมนต์

โรงแรม Luxury ในกรุงเทพฯ มีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยต่อวัน หรือ ADR อยู่ที่ 7,010 บาท เพิ่มขึ้น 0.6% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่โรงแรมกลุ่ม Upscale มี ADR ลดลง 4.4% มาอยู่ที่ 4,197 บาท สะท้อนแรงกดดันด้านราคาที่เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะตลาดที่ผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบและเปลี่ยนไปใช้บริการโรงแรมอื่นได้ง่ายขึ้น จากจำนวนแบรนด์ที่เพิ่มขึ้นและช่องทางจองห้องพักออนไลน์ที่ทำให้ราคามีความโปร่งใสมากขึ้น

ด้าน ภูเก็ต ยังสามารถรักษาระดับราคาห้องพักในภาพรวมได้ดีกว่า โดย ADR ของตลาดโรงแรมโดยรวมเพิ่มขึ้น 5.3% มาอยู่ที่ 7,117 บาท แม้อัตราการเข้าพักจะลดลง 3.2 จุดเปอร์เซ็นต์ เมื่อพิจารณารายเซกเมนต์ พบว่าโรงแรมกลุ่ม Upscale มีการเติบโตของ ADR สูงที่สุด ตามด้วย Midscale ขณะที่กลุ่ม Luxury มีอัตราค่าห้องพักเฉลี่ยปรับตัวลดลง

นายคาร์ลอส มาร์ติเนซ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา Knight Frank Thailand กล่าวว่า การที่ซัพพลายใหม่มีแนวโน้มกระจุกตัวในตลาดระดับบน ไม่ได้หมายความว่าการพัฒนาโรงแรม Luxury จะรับประกันความสำเร็จ เพราะเมื่อผู้เข้าพักมีทางเลือกมากขึ้น โรงแรมจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างและมีจุดขายที่ชัดเจน เพื่อให้ลูกค้ายอมจ่ายในระดับราคาที่กำหนด

สุขุมวิท-สยาม-บางเทา แข่งเดือดระดับ Submarket

ทั้งนี้ การแข่งขันมีแนวโน้มกระจุกตัวในระดับ Submarket มากขึ้น สำหรับกรุงเทพฯ โรงแรมใหม่ส่วนใหญ่กระจุกตัวตามแนวสุขุมวิท ตั้งแต่ทองหล่อ เอกมัย ไปจนถึงพระโขนง ขณะที่อีกกลุ่มอยู่บริเวณราชเทวี-สยาม รวมถึงพื้นที่สาทรและสุรวงศ์ ซึ่งมีทั้งโรงแรมใหม่และโรงแรมที่กลับมาเปิดให้บริการอีกครั้ง ส่งผลให้การแข่งขันของโรงแรมแบรนด์ใหม่ขยายออกจากพื้นที่โรงแรมหลักแบบเดิม

ส่วนภูเก็ต ซัพพลายใหม่กระจายตัวออกไปในหลายทำเล โดยเฉพาะ บางเทา กะตะ ฉลอง ราไวย์ และในหาน ทำให้การแข่งขันไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะพื้นที่ป่าตองเหมือนในอดีต

แนวโน้มดังกล่าวทำให้โรงแรมที่มี Positioning ระดับราคา และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายใกล้เคียงกัน ต้องแข่งขันโดยตรงมากขึ้นภายในพื้นที่เดียวกัน โดยเฉพาะโรงแรมระดับ Luxury และ Upscale ที่มีซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง

สำหรับผู้ประกอบการโรงแรมเดิม Knight Frank มองว่าคำถามสำคัญคือ สินทรัพย์ที่มีอยู่ยังสามารถแข่งขันกับโรงแรมรุ่นใหม่ได้หรือไม่ โดยการปรับตัวไม่จำเป็นต้องลงทุนพัฒนาโรงแรมใหม่ทั้งหมด แต่สามารถใช้แนวทางปรับปรุงสินทรัพย์ หรือ Refurbishment การ Repositioning การพัฒนา F&B การเพิ่มกิจกรรมและอีเวนต์ ตลอดจนการเพิ่มบริการ Wellness และกิจกรรมสำหรับครอบครัว เพื่อสร้างความแตกต่างให้กับโรงแรม

ขณะที่ภูเก็ตยังมีโอกาสจากการพัฒนา Branded Residences ซึ่งสามารถช่วยเพิ่มความคุ้มค่าทางเศรษฐศาสตร์ให้กับรีสอร์ตระดับบนบางโครงการ อย่างไรก็ตาม รูปแบบดังกล่าวต้องให้ความสำคัญกับการวางแผนพัฒนาเป็นระยะ การรักษามาตรฐานแบรนด์ และการบริหารรีสอร์ตในระยะยาว

Knight Frank มองว่า การแข่งขันในอนาคตจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับการมีโรงแรมใหม่ที่สุดเพียงอย่างเดียว แต่จะอยู่ที่ความสามารถในการสร้างคุณค่าและประสบการณ์ที่แตกต่างให้กับผู้เข้าพัก โดยเฉพาะความต้องการด้าน Wellness และบริการที่ตอบโจทย์เฉพาะบุคคล ซึ่งมีความสำคัญเพิ่มขึ้นมากกว่าการพิจารณาเฉพาะเรื่องที่พัก

ต้นทุนก่อสร้างสูง เสี่ยงเลื่อนเปิดโรงแรมใหม่

นอกจากนี้ กำหนดการเปิดให้บริการของโรงแรมใน Pipeline ยังมีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้ จากต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น โดย Knight Frank คาดว่าต้นทุนก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นประมาณ 3-5% ในปี 2569 รวมถึงข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐาน ขั้นตอนการอนุมัติโครงการ และการแบ่งเฟสการพัฒนา ซึ่งอาจทำให้บางโครงการเลื่อนกำหนดเปิดให้บริการ

ปัจจัยดังกล่าวอาจทำให้การนำสินทรัพย์เดิมมาปรับเปลี่ยนการใช้งาน หรือ Conversion รวมถึงการปรับปรุงโรงแรมเดิม หรือ Refurbishment มีความน่าสนใจมากขึ้นสำหรับเจ้าของสินทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการโรงแรมเดิมไม่ควรพึ่งพาความล่าช้าของโครงการใหม่เพื่อบรรเทาแรงกดดันด้านการแข่งขัน เนื่องจากภาพรวม Pipeline ในกรุงเทพฯ และภูเก็ตสะท้อนชัดเจนว่า มาตรฐานของตลาดโรงแรมกำลังถูกยกระดับขึ้น โดยโรงแรมที่จะสามารถรักษาระดับราคาห้องพักและส่วนแบ่งตลาดได้ จะต้องสร้างความแตกต่างทั้งด้าน ผลิตภัณฑ์ บริการ ประสบการณ์ และประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ มากกว่าการแข่งขันด้วยราคาเพียงอย่างเดียว