SCB EIC ชี้กำลังซื้อบ้านต่ำสุด 4 ปี ผู้ซื้อกดงบไม่เกิน 3 ล้าน

SCB EIC เปิดเผยผลสำรวจ SCB EIC Real estate survey 2026 สะท้อนภาพตลาดที่อยู่อาศัยไทยยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้า ความไม่มั่นใจต่อแนวโน้มเศรษฐกิจ และข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อ ส่งผลให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และมีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างช้า ๆ ในระยะข้างหน้า

ความต้องการซื้อบ้านต่ำสุดรอบ 4 ปี

ผลสำรวจพบว่า สัดส่วนผู้ที่ไม่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัยภายใน 5 ปีข้างหน้าอยู่ที่ 56% เพิ่มขึ้นจากปีก่อน และเป็นระดับสูงสุดนับตั้งแต่มีการสำรวจในรอบ 4 ปี สะท้อนว่าผู้บริโภคยังชะลอการตัดสินใจซื้อเพื่อรอประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจและความพร้อมทางการเงิน

ขณะที่กลุ่มที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่ยังวางแผนซื้อในช่วง 3-5 ปีข้างหน้า ส่วนผู้ที่ตั้งใจซื้อภายในปี 2569 มีสัดส่วนลดลงจากเดิมที่อยู่ในระดับต่ำอยู่แล้ว โดยการชะลอตัวไม่ได้เกิดขึ้นเฉพาะกลุ่มรายได้ระดับกลาง-ล่าง แต่เริ่มเห็นมากขึ้นในกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนมากกว่า 100,000 บาท สะท้อนแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่เริ่มกระทบกำลังซื้อกลุ่มบน

อย่างไรก็ตาม SCB EIC คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 มีแนวโน้มทรงตัวหรือขยายตัวได้เล็กน้อย โดยมีแรงหนุนจากฐานที่ต่ำในปีก่อน และการเร่งโอนที่อยู่อาศัยก่อนมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขณะที่ตลาดมือสองยังเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ

กังวล “กู้ไม่ผ่าน” ฉุดกำลังซื้อ

อีกปัจจัยที่ยังเป็นข้อจำกัดสำคัญคือการเข้าถึงสินเชื่อ ผลสำรวจพบว่าสัดส่วนผู้บริโภคที่มีความกังวลมากและค่อนข้างกังวลว่าจะถูกปฏิเสธสินเชื่อเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 50,000 บาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยระดับราคาปานกลางลงมาหรือไม่เกิน 5 ล้านบาท

สถานการณ์ดังกล่าวสอดคล้องกับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังคงเข้มงวด ขณะที่ผู้บริโภคแม้ส่วนใหญ่ยังสามารถผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ตามปกติ แต่มีความกังวลต่อความสามารถในการผ่อนชำระในระยะข้างหน้าเพิ่มขึ้น

ปัญหาสินเชื่อจึงกลายเป็นอีกแรงกดดันต่อการฟื้นตัวของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมีความต้องการซื้อบ้านในระดับราคาต่ำ แต่กลับเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยงด้านการเข้าถึงสินเชื่อสูง

ผู้ซื้อกดงบ บ้านไม่เกิน 3 ล้านมาแรง

ด้านระดับราคาที่ผู้บริโภคสนใจ ผลสำรวจพบว่าสัดส่วนความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน ขณะที่ความต้องการส่วนใหญ่ยังอยู่ในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท สะท้อนการปรับลดงบประมาณของผู้ซื้อเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่มีจำกัด

โดยกลุ่มที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาทเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของความต้องการในกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ขณะที่ภาพรวมความต้องการซื้อส่วนใหญ่ยังเป็น Real demand โดยเฉพาะการซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลังแรก

ในทางกลับกัน การซื้อเพื่อเป็นบ้านหลังที่สองขึ้นไป รวมถึงการซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า มีสัดส่วนลดลง สะท้อนการชะลอการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ที่มีความจำเป็นน้อยกว่า ท่ามกลางภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน

บ้านมือสองรับอานิสงส์ หลังมือหนึ่งราคาแพง

เมื่อกำลังซื้อยังมีข้อจำกัดและราคาที่อยู่อาศัยมือหนึ่งอยู่ในระดับสูง บ้านมือสองจึงกลายเป็นทางเลือกที่ได้รับความสนใจเพิ่มขึ้น โดยผลสำรวจพบว่าสัดส่วนผู้สนใจซื้อที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นจากปีก่อนในทุกประเภทและทุกระดับราคา

โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์มือสองได้รับความสนใจสูง เนื่องจากราคาทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ชานเมืองที่สามารถเดินทางเข้าสู่เมืองได้ยังเป็นระดับที่กลุ่มรายได้ปานกลาง-ล่างเข้าถึงได้มากกว่าที่อยู่อาศัยมือหนึ่งในทำเลเดียวกัน

ขณะเดียวกัน อุปทานบ้านมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะกลุ่มราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ครอบคลุมคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮาส์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงบ้านเดี่ยวในต่างจังหวัด

SCB EIC ระบุว่า ผู้ที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในปัจจุบันราว 1 ใน 3 มีแผนขายที่อยู่อาศัยภายใน 5 ปีข้างหน้า โดยสาเหตุส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการต้องการลดภาระค่าใช้จ่ายในการดูแล และการเปลี่ยนไปถือเงินสดหรือนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่น ส่งผลให้อุปทานมือสองมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นและเป็นทางเลือกสำคัญของผู้ซื้อที่ต้องการควบคุมงบประมาณ

เศรษฐกิจกดตลาดเช่า คนแห่กลับบ้านลดค่าใช้จ่าย

แม้ตลาดเช่ายังเป็นทางเลือกสำคัญสำหรับผู้ที่ไม่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ผลสำรวจพบว่าสัดส่วนผู้ที่กำลังเช่าอาศัยลดลงเล็กน้อยต่อเนื่องจากช่วง 2 ปีก่อน โดยส่วนหนึ่งมาจากผู้เช่าที่ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองเลือกยกเลิกการเช่าและกลับไปอาศัยกับครอบครัวเพื่อประหยัดค่าใช้จ่าย

อีกส่วนหนึ่งเป็นผู้ที่ยกเลิกการเช่าเพื่อเปลี่ยนมาซื้อที่อยู่อาศัยของตัวเอง หลังผู้ประกอบการทยอยจัดโปรโมชั่นเพื่อระบายสินค้าต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม เหตุผลหลักของการเลือกเช่ายังคงเป็นเรื่องงบประมาณไม่เพียงพอสำหรับการซื้อ และมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วง 2 ปีก่อน โดยเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนไม่เกิน 30,000 บาท ซึ่งคิดเป็นมากกว่าครึ่งหนึ่งของผู้ที่กำลังเช่าที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

SCB EIC แนะผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่

จากแนวโน้มตลาดที่ฟื้นตัวช้า SCB EIC มองว่าผู้ประกอบการควรพิจารณาการพัฒนาโครงการใหม่อย่างระมัดระวัง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันสูงหรือมีหน่วยเหลือขายสะสมจำนวนมาก พร้อมเร่งบริหารสินค้าคงเหลือ และให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าด้านราคาเพื่อแข่งขันกับตลาดมือสอง

สำหรับผู้ที่มีความต้องการซื้อและมีความพร้อมทางการเงิน ระยะสั้นยังเป็นจังหวะที่สามารถพิจารณาซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากปัจจัยสนับสนุนทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการผ่อนคลาย LTV ที่มีผลถึงช่วงกลางปี 2570 เป็นอย่างน้อย รวมถึงอัตราดอกเบี้ยและโปรโมชั่นด้านราคาของผู้ประกอบการ

ขณะที่ผู้ที่ยังไม่มีความพร้อมทางการเงิน SCB EIC แนะนำให้พิจารณาการเช่าหรือเช่าซื้อ เพื่อรักษาสภาพคล่องและความยืดหยุ่นทางการเงิน ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน โดยผู้เช่าอาจต้องพิจารณาทำเลกรุงเทพฯ ชั้นนอกหรือปริมณฑลมากขึ้น หากค่าเช่าในพื้นที่ใจกลางเมืองปรับตัวสูงขึ้น