'ดอนเมือง' ขึ้นแท่นทำเลบ้านหรู ที่ดินโต 11% รับผังเมืองใหม่

ทำเล “ดอนเมือง” กำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่โดยรอบสนามบินไปสู่ทำเลที่เต็มไปด้วยโครงสร้างพื้นฐานสำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ หลังมีการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมและสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยขยายตัวตามไปด้วย โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบนที่เริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้น

นายสุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ดอนเมืองในปัจจุบันมีศักยภาพมากกว่าการเป็นทำเลที่อยู่อาศัยรอบสนามบิน โดยกำลังพัฒนาไปสู่ “Major Infrastructure Hub” แห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ สะท้อนจากราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณ 11% ต่อปี ขณะที่โครงการแนวราบของแสนสิริในพื้นที่มี Rental Yield สูงถึงประมาณ 7% ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูงเมื่อเทียบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบ

การเติบโตของดอนเมืองมีรากฐานมาจากการขยายตัวของชุมชนหลังการเปิดใช้ถนนวิภาวดีรังสิตในปี 2509 แม้สนามบินดอนเมืองจะเปิดให้บริการมาก่อนหน้านั้น แต่การมีถนนสายหลักเชื่อมต่อพื้นที่ทำให้การเดินทางสะดวกขึ้น และกลายเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการพัฒนาพื้นที่

ช่วงแรกชุมชนในดอนเมืองส่วนใหญ่ประกอบด้วยบ้านพักข้าราชการทหารอากาศ บุคลากรท่าอากาศยาน และชุมชนดั้งเดิม ก่อนเริ่มเห็นการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นหลังปี 2520 โดยขยายตัวตามถนนสรงประภา ถนนช่างอากาศอุทิศ และซอยเชื่อมต่อ จนพื้นที่ว่างส่วนใหญ่ถูกเปลี่ยนเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อรองรับประชากรที่เพิ่มขึ้น

ดีมานด์เฉพาะฐานลูกค้าบ้านหรู

โครงสร้างผู้ซื้อในดอนเมืองมีความแตกต่างจากหลายทำเลในกรุงเทพฯ โดย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย แบ่งกลุ่มเป้าหมายสำคัญออกเป็น 3 กลุ่ม ได้แก่ กลุ่ม Local Wealth & Relocation ราว 50-60% เป็นคหบดีและครอบครัวดั้งเดิมจากดอนเมือง จตุจักร หลักสี่ พญาไท และเมืองนนทบุรี ที่ต้องการขยายครอบครัวแต่ยังต้องการอยู่ในพื้นที่เดิม

กลุ่มที่สองคือ High-Earning Professionals & Parents ประมาณ 30-40% ประกอบด้วยนักบิน ผู้บริหารและบุคลากรระดับสูงของ AOT แพทย์ เจ้าของกิจการ รวมถึงผู้ปกครองของนักเรียนโรงเรียนนานาชาติในพื้นที่ เช่น Harrow International School และ Brighton College Vibhavadi

ส่วนอีกประมาณ 20% เป็นกลุ่ม Regional Wealth หรือเจ้าของธุรกิจจากจังหวัดหัวเมืองในภาคกลางและภาคเหนือที่ต้องการมีบ้านในกรุงเทพฯ เพื่อเป็น Legacy Asset โดยให้ความสำคัญกับการเดินทางไปสนามบินและการเชื่อมต่อกับทางด่วน

ฐานลูกค้าดังกล่าวทำให้ดอนเมืองเริ่มถูกจับตามองในฐานะทำเลบ้านหรูแห่งใหม่ เนื่องจากมีทั้งกำลังซื้อจากคนในพื้นที่ กลุ่มผู้บริหารและวิชาชีพรายได้สูง ตลอดจนกลุ่มเศรษฐีจากต่างจังหวัด

สนามบิน-โรงเรียนนานาชาติ เสริมแรงดึงดูด

นอกจากสนามบินดอนเมืองแล้ว การเข้ามาของสถานที่สำคัญยังช่วยเพิ่มศักยภาพด้านที่อยู่อาศัยของพื้นที่ โดย โรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ กรุงเทพฯ เปิดรับนักเรียนตั้งแต่ปี 2541 ขณะที่ ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ เปิดให้บริการในปี 2551 กลายเป็นแม่เหล็กดึงดูดทั้งบุคลากร ครอบครัว และกิจกรรมทางเศรษฐกิจเข้าสู่พื้นที่

ล่าสุด การเปิดรับนักเรียนของ Brighton College Vibhavadi ในปี 2568 ยิ่งเพิ่มน้ำหนักให้กับดอนเมืองในฐานะทำเลที่มีประชากรศักยภาพและกลุ่มกำลังซื้อระดับบน โดยเฉพาะครอบครัวที่มองหาที่อยู่อาศัยใกล้โรงเรียนนานาชาติและเดินทางเชื่อมต่อพื้นที่อื่นได้สะดวก

ขณะเดียวกัน ปริมาณผู้โดยสารและบุคลากรของสายการบินที่ใช้สนามบินดอนเมืองยังเป็นฐานดีมานด์สำคัญ ทำให้ผู้ประกอบการทยอยเปิดโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง ทั้งบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม สะท้อนว่าตลาดไม่ได้พึ่งพาเฉพาะกลุ่มคนทำงานในสนามบิน แต่ขยายไปยังผู้ซื้อจากพื้นที่อื่นที่ต้องการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ

รถไฟฟ้าสายสีแดงเปลี่ยนเกมทำเล

ในส่วนของการเดินทาง ดอนเมืองมีโครงข่ายถนนที่เชื่อมต่อพื้นที่ได้หลากหลาย ทั้งถนนวิภาวดีรังสิต ดอนเมืองโทลล์เวย์ และทางพิเศษศรีรัช รวมถึงถนนกำแพงเพชร 6 และถนนเชิดวุฒากาศ ซึ่งช่วยกระจายการเดินทางภายในพื้นที่

อีกปัจจัยสำคัญคือระบบราง โดยในปี 2564 มีการเปิดให้บริการ รถไฟฟ้าสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-รังสิต ทำให้พื้นที่โดยรอบสถานี โดยเฉพาะฝั่งตรงข้ามสนามบินดอนเมือง เกิดการเปลี่ยนแปลงด้านการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างมีนัยสำคัญ

การเปิดให้บริการรถไฟฟ้ายังสอดคล้องกับการปรับปรุง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน ซึ่งพื้นที่บางส่วนของเขตดอนเมืองมีการปรับประเภทสีผังเมืองจากเดิมที่เป็นสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 และ ย.4 มี FAR ประมาณ 2.5-3 เป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ย.6 และ ย.7 มี FAR เพิ่มเป็นประมาณ 3.5-4

แม้การเพิ่ม FAR จะไม่ได้สูงมาก แต่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงที่มีนัยต่อศักยภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินในอนาคต และเป็นปัจจัยบวกต่อการพัฒนาพื้นที่ระยะยาว ขณะเดียวกันดอนเมืองยังมีข้อจำกัดด้านความสูงของอาคารจากพื้นที่โดยรอบสนามบิน แต่การเปลี่ยนแปลงผังเมืองมีส่วนช่วยเพิ่มมูลค่าศักยภาพของที่ดิน และมีโอกาสผลักดันราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยให้ปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

บิ๊กอสังหาฯชิงที่ดิน Prime Location ปั้นบ้านหรู

การเปลี่ยนแปลงของทำเลสะท้อนผ่านการเข้ามาของผู้ประกอบการรายใหญ่ โดย แสนสิริ นำที่ดินศักยภาพสูงในพื้นที่ ซึ่งโดยทั่วไปมีโอกาสนำไปพัฒนาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมใกล้ระบบรถไฟฟ้า มาพัฒนาเป็นบ้านเดี่ยวระดับบนแทน สะท้อนถึงการประเมินศักยภาพของดีมานด์กลุ่มบ้านหรูในดอนเมือง

ล่าสุด แสนสิริเตรียมเปิดตัวโครงการ “เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง” บ้านเดี่ยวระดับราคา 15-40 ล้านบาท ภายใต้แนวคิด Sansiri Community ซึ่งเป็นพื้นที่ที่แสนสิริพัฒนาโครงการทั้งแนวราบและแนวสูงไว้ในพื้นที่เดียวกัน

จุดขายสำคัญของโครงการอยู่ที่ทำเลซึ่งห่างจาก สถานีรถไฟฟ้าสายสีแดง สถานีดอนเมืองประมาณ 400 เมตร แม้กลุ่มลูกค้าบ้านราคา 15 ล้านบาทขึ้นไปอาจไม่ได้พึ่งพาระบบขนส่งสาธารณะเป็นหลัก แต่รถไฟฟ้ายังเป็นทางเลือกสำหรับการเดินทางเข้าสู่เมืองหรือไปยังพื้นที่อื่นโดยไม่ต้องใช้รถยนต์ส่วนตัว

แสนสิริกำหนดเปิดพรีเซล เศรษฐสิริ เกรท ดอนเมือง วันที่ 12-13 กันยายน 2569 โดยโครงการมีโอกาสได้รับความสนใจทั้งจากฐานลูกค้าเดิมและลูกค้าใหม่ที่ต้องการบ้านระดับบนในทำเลที่เชื่อมต่อทั้งสนามบิน รถไฟฟ้า ทางด่วน โรงเรียนนานาชาติ และสิ่งอำนวยความสะดวก

ภาพของดอนเมืองจึงไม่ได้จำกัดอยู่เพียงการเป็น “ทำเลสนามบิน” อีกต่อไป แต่กำลังเปลี่ยนผ่านสู่ย่านที่มีโครงสร้างพื้นฐานครบด้าน และมีฐานลูกค้ากำลังซื้อสูงรองรับ โดยเฉพาะตลาดบ้านหรู ขณะที่การปรับผังเมืองและการลงทุนด้านคมนาคมจะเป็นปัจจัยสำคัญในการกำหนดทิศทางมูลค่าที่ดินและตลาดที่อยู่อาศัยของดอนเมืองในระยะยาว