"มีศักดิ์" แนะรัฐจัดระเบียบผังเมือง EEC เปลี่ยนมุมมองปั้นเมืองที่อยู่ได้ตลอดชีวิต

ภาคตะวันออกของไทย ถูกพลิกโฉมมาจาก การลงทุน โครงการอีสเทิร์นซีบอร์ด เมื่อกว่า30ปีก่อน และต่อเนื่องมาถึงอีสเทิร์นซีบอร์ดเฟส2 หรือพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC)   ในพื้นที่ 3จังหวัด (ชลบุรี ระยองและฉะเชิงเทรา)  สร้างมูลค่า และความต้องการใช้ที่ดินอย่างก้าวกระโดด  โดยเฉพาะพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง ท่ามกลางการเข้ามาลงทุนของนักลงทุนต่างชาติและการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม สะท้อนถึงศักยภาพของพื้นที่ที่มีความพร้อมทั้งด้านโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคม และระบบโลจิสติกส์ที่เชื่อมโยงไทยกับประเทศเพื่อนบ้านและภูมิภาคอาเซียน

ความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์

ด้วยทำเลที่มีความได้เปรียบเชิงยุทธศาสตร์ EEC จึงกลายเป็นหนึ่งในพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญของประเทศ ส่งผลให้ความต้องการใช้ที่ดินเพื่อรองรับการลงทุน ภาคอุตสาหกรรม ตลอดจนที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและบุคลากรในพื้นที่เพิ่มสูงขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและการจ้างงาน อย่างไรก็ตาม การเติบโตของ EEC ไม่ได้สะท้อนเพียงตัวเลขการลงทุนหรือการขยายตัวทางเศรษฐกิจเท่านั้น แต่ยังนำมาซึ่งโจทย์สำคัญว่า จะทำอย่างไรให้การพัฒนาพื้นที่สามารถเดินหน้าไปพร้อมกับการสร้างคุณภาพชีวิตที่ดีให้กับประชาชน และอยู่ร่วมกับชุมชนดั้งเดิมได้อย่างสมดุล

ภาคเอกชนมองว่า เมื่อจังหวัดในพื้นที่ EEC ก้าวสู่การเป็นเมืองอุตสาหกรรมและศูนย์กลางการจ้างงาน การพัฒนาจึงต้องให้ความสำคัญกับการสร้าง เมืองน่าอยู่ ควบคู่ไปกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ ทั้งการจัดสรรที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน การดูแลสิ่งแวดล้อม และการสร้างพื้นที่ที่ภาคอุตสาหกรรมสามารถอยู่ร่วมกับชุมชนได้อย่างมีความสุขและยั่งยืน

นายมีศักดิ์ ชุนหรักษ์โชติ อดีตนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย และประธานกรรมการ บริษัท ไลฟ แอนด์ ลีฟวิ่ง จำกัด เปิดเผยในวงเสวนา “EEC NEVER STOPS” จัดโดยเนชั่นกรุ๊ป เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2569 ว่า ในฐานะคนท้องถิ่นที่เห็นการเปลี่ยนแปลงของพื้นที่มาตั้งแต่ยุคเริ่มต้นของการพัฒนา อีสเทิร์นซีบอร์ด (Eastern Seaboard) มองว่าโครงการดังกล่าวถือเป็นจุดเปลี่ยนครั้งสำคัญที่ทำให้พื้นที่ชลบุรี ระยอง และพัทยา เปลี่ยนโฉมหน้าอย่างรวดเร็ว

จากเมืองท่องเที่ยว-เกษตรกรรมสู่ อุตสาหกรรมเต็มรูปแบบ

ในอดีตพื้นที่ดังกล่าวมีเศรษฐกิจหลักจากภาคเกษตรกรรมและการท่องเที่ยว โดยเฉพาะเมืองพัทยาที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวสำคัญ แต่เมื่อภาครัฐเข้ามาพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและโครงข่ายอีสเทิร์นซีบอร์ด รวมถึงการลงทุนด้านอุตสาหกรรม ทำให้พื้นที่ก้าวเข้าสู่การเป็นฐานการผลิตและเมืองอุตสาหกรรมอย่างเต็มรูปแบบ

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวส่งผลให้เศรษฐกิจในพื้นที่เติบโตอย่างมาก รายได้ต่อหัวของประชาชนเพิ่มขึ้น และเกิดการลงทุนต่อเนื่อง โดยเฉพาะการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ เช่น ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง ตลอดจนการจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่รองรับการลงทุน ซึ่งกลายเป็นกลไกสำคัญในการสร้างรายได้และการจ้างงานให้กับชลบุรีและระยอง

อย่างไรก็ตาม นายมีศักดิ์มองว่า การพัฒนาอีสเทิร์นซีบอร์ดมี “เหรียญสองด้าน” เพราะแม้พื้นที่จะได้รับประโยชน์จากการลงทุนและการเติบโตทางเศรษฐกิจ แต่ในอีกด้านหนึ่ง สิ่งที่สูญเสียไปคือวิถีชีวิตและโครงสร้างทางสังคมของคนในพื้นที่ที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก จากเดิมที่เป็นเมืองเกษตรกรรมและเมืองท่องเที่ยว กลายเป็นเมืองอุตสาหกรรมและเมืองแห่งการทำงาน

อุตสาหกรรมดึงคนจากทั่วประเทศ สร้างการย้ายถิ่นครั้งใหญ่

อีกหนึ่งผลกระทบที่เห็นได้ชัด คือการย้ายถิ่นฐานของประชากร โดยเฉพาะแรงงานจากภาคตะวันออกเฉียงเหนือและภาคเหนือที่เดินทางเข้ามาทำงานในจังหวัดชลบุรีและระยอง ส่งผลให้โครงสร้างประชากรของพื้นที่เปลี่ยนแปลงไป และเกิดการขยายตัวของชุมชนและเมืองตามมา

“ลูกหลานจากภาคอีสาน ภาคเหนือ เข้ามาอยู่ระยอง ชลบุรี เพื่อทำงาน และสิ่งที่ตามมาคือการย้ายถิ่นฐาน” นายมีศักดิ์กล่าว

ดังนั้น การมองอนาคตของ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) จึงไม่ควรจำกัดอยู่เพียงการสร้างพื้นที่สำหรับการลงทุนหรือการเป็นฐานการผลิตอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่ต้องมอง EEC ในฐานะ “การสร้างเมือง” ที่คนสามารถเข้ามาทำงาน ใช้ชีวิต และอยู่อาศัยได้ในระยะยาว ที่ต้องมีการวางผังเมืองที่ดี ขณะเดียวกันต้องหาวิธี ควบคุมกลุ่มพัฒนา โรงงาน นอกพื้นที่เขตอุตสาหกรรม ที่อาจส่งผลกระทบสิ่งแวดล้อมและชุมชนตามมา    

นายมีศักดิ์ระบุว่า โจทย์สำคัญของ EEC คือการสร้างเมืองที่มีคุณภาพชีวิตที่ดี ควบคู่ไปกับการพัฒนาเศรษฐกิจ เพราะหากพื้นที่ถูกออกแบบให้เป็นเพียง “เมืองทำงาน” แต่ไม่ได้เป็น “เมืองที่อยู่อาศัย” ในท้ายที่สุดอาจเกิดปัญหาตามมา ทั้งด้านสังคม ที่อยู่อาศัย การเดินทาง สาธารณูปโภค และคุณภาพชีวิตของประชาชน

หวั่นอุตสาหกรรมตกยุค เสี่ยงซ้ำรอยเมืองอุตสาหกรรมในยุโรป

ประเด็นที่ต้องเตรียมรับมือมากที่สุด คือการเปลี่ยนแปลงของโครงสร้างอุตสาหกรรมในอนาคต เพราะไม่มีหลักประกันว่าอุตสาหกรรมที่เป็นเครื่องยนต์เศรษฐกิจของ EEC ในวันนี้ จะยังคงเป็นเครื่องยนต์หลักไปอีก 20-30 ปีข้างหน้า

นายมีศักดิ์ตั้งคำถามว่า หากวันหนึ่งอุตสาหกรรมในพื้นที่เกิดการเปลี่ยนแปลง ตกยุค หรือไม่สามารถปรับตัวให้สอดคล้องกับเทคโนโลยีและบริบทเศรษฐกิจใหม่ได้ EEC จะรับมืออย่างไร

“ถ้าอุตสาหกรรมตกยุค และไม่มีการปรับตัว ก็อาจเกิดการล่มสลายได้” นายมีศักดิ์กล่าว พร้อมยกตัวอย่างหลายเมืองในยุโรปที่ในอดีตเคยเป็นเมืองอุตสาหกรรมและเมืองท่าสำคัญ แต่เมื่อโครงสร้างเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมเปลี่ยนแปลง เมืองเหล่านั้นก็ได้รับผลกระทบอย่างหนัก

ดังนั้น ไทยจำเป็นต้องวางแผนล่วงหน้าว่า ในอีก 30 ปีข้างหน้า EEC จะมีหน้าตาเป็นอย่างไร และต้องเตรียมความพร้อมอย่างไร เพื่อไม่ให้พื้นที่ต้องเผชิญกับปัญหาในวันที่อุตสาหกรรมเดิมไม่สามารถขับเคลื่อนเศรษฐกิจได้อีกต่อไป

นิคมอุตสาหกรรมวางระบบดี แต่ “นอกนิคม” ยังเป็นโจทย์ใหญ่

สำหรับการพัฒนานิคมอุตสาหกรรมในพื้นที่ชลบุรี นายมีศักดิ์มองว่า ภาคเอกชน โดยเฉพาะผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรม สามารถวางระบบรองรับการลงทุนได้ค่อนข้างดี ทั้งด้านสาธารณูปโภค การบริหารจัดการพื้นที่ และการจัดระเบียบภายในนิคมอุตสาหกรรมแต่ปัญหาที่เกิดขึ้นคือ การพัฒนานอกพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม ซึ่งไม่ได้ถูกวางแผนให้เติบโตไปพร้อมกับการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม

เมื่อมีโรงงานและการลงทุนเข้ามาจำนวนมาก ย่อมเกิดความต้องการด้านที่อยู่อาศัย ร้านค้า การเดินทาง โรงเรียน โรงพยาบาล และบริการต่าง ๆ ตามมา หากการพัฒนาเหล่านี้เกิดขึ้นอย่างกระจัดกระจายและขาดการวางผังเมืองที่เหมาะสม ก็อาจส่งผลกระทบโดยตรงต่อคุณภาพชีวิตของประชาชนในพื้นที่

“รัฐต้องเข้ามาควบคุมและวางแผน เพราะผลกระทบไม่ได้อยู่แค่ในรั้วนิคมอุตสาหกรรม แต่กระทบพื้นที่โดยรวม” นายมีศักดิ์กล่าว

EEC ต้องเป็น “เมืองอยู่ได้ตลอดชีวิต” ไม่ใช่แค่เมืองทำงาน

นายมีศักดิ์มองว่า การพัฒนา EEC ในระยะต่อไปจึงต้องเปลี่ยนมุมมองจากการสร้าง “พื้นที่ทำงาน” ไปสู่การสร้าง “เมืองที่สามารถอยู่อาศัยได้ตลอดชีวิต”โดยเฉพาะการออกแบบชุมชนเมืองให้ครอบคลุมทุกมิติ ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย ระบบขนส่ง สาธารณูปโภค โรงเรียน โรงพยาบาล พื้นที่สีเขียว ไปจนถึงพื้นที่สำหรับการใช้ชีวิตของคนทุกช่วงวัย เพื่อให้ประชาชนสามารถตั้งรกรากและใช้ชีวิตในพื้นที่ได้อย่างยั่งยืน

“ไม่ควรเป็นพื้นที่ทำงานเพียงอย่างเดียว แต่ควรเป็นพื้นที่ที่คนสามารถอยู่ได้ตลอดชีวิต” นายมีศักดิ์ระบุ

ขณะเดียวกัน EEC ยังมีโอกาสดึงดูดชาวต่างชาติให้เข้ามาพำนักและลงทุนในประเทศไทย โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการมีบ้านหลังที่สอง ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งตลาดที่สามารถเชื่อมโยงกับการลงทุนได้

อย่างไรก็ตาม ที่ผ่านมาแนวคิดเกี่ยวกับการส่งเสริมที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ เช่น บ้านที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนของ BOI ถูกยกเลิกหรือปรับเปลี่ยนไป ทำให้เห็นว่ารัฐอาจต้องกลับมาทบทวนแนวทางดังกล่าวอีกครั้ง และใช้เรื่องที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งใน “แม่เหล็ก” เพื่อดึงดูดทั้งคนและเงินลงทุนเข้าสู่พื้นที่

อสังหาฯ ต้องคิดเกินกว่า “ขายบ้าน” สร้างชุมชนอยู่ได้ถึงรุ่นลูกหลาน

ในมุมของภาคอสังหาริมทรัพย์ นายมีศักดิ์กล่าวว่า การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในพื้นที่ EEC ไม่ควรมองเพียงการสร้างและขายที่อยู่อาศัย แต่ต้องมองไปถึงการสร้างชุมชนและเมืองที่สามารถรองรับการใช้ชีวิตของผู้คนในระยะยาว การพัฒนาโครงการจึงต้องเลือกพื้นที่ที่เหมาะสม และเชื่อมโยงกับระบบเมืองโดยรอบ ทั้งการเดินทาง สาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เพื่อให้เกิดชุมชนที่มีคุณภาพ

“โจทย์ใหญ่คือการมองชุมชนเมืองทุกมิติ ให้มีคุณภาพและสามารถอยู่ต่อไปได้ชั่วลูกชั่วหลาน”

วางแผนวันนี้ ก่อน EEC กลายเป็น “เมืองตกยุค”

นายมีศักดิ์ทิ้งท้ายว่า ความท้าทายที่สำคัญที่สุดของ EEC ไม่ใช่เพียงการดึงดูดการลงทุนใหม่ในวันนี้ แต่คือการวางแผนเพื่ออนาคต หากโครงสร้างอุตสาหกรรมเปลี่ยนไป EEC จะปรับตัวอย่างไร และจะทำอย่างไรให้ชุมชนและเมืองยังคงดำรงอยู่ได้ แม้เครื่องยนต์เศรษฐกิจเดิมจะเปลี่ยนแปลงไป

ดังนั้น การพัฒนา EEC ในระยะ 20-30 ปีข้างหน้า จำเป็นต้องคิดล่วงหน้าและวางแผนทั้งระบบ โดยต้องสร้างสมดุลระหว่าง เศรษฐกิจ อุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัย คุณภาพชีวิต และการพัฒนาเมือง เพราะหากมอง EEC เพียงในฐานะ “ฐานอุตสาหกรรม” เมื่ออุตสาหกรรมเปลี่ยน เมืองก็อาจได้รับผลกระทบตามไปด้วย แต่หากสามารถพัฒนา EEC ให้เป็นเมืองที่มีความหลากหลายทางเศรษฐกิจ มีคุณภาพชีวิตที่ดี และสามารถรองรับคนได้ในทุกช่วงวัย ต่อให้เครื่องยนต์เศรษฐกิจเปลี่ยน เมืองก็ยังสามารถเดินหน้าต่อได้

“สิ่งที่น่ากลัวคือ หากอุตสาหกรรมตกยุค เราจะปรับตัวอย่างไร และจะทำอย่างไรให้พื้นที่ชุมชนยังคงดำรงอยู่ต่อไป ไม่กลายเป็นตัวอย่างของเมืองที่เคยรุ่งเรืองจากอุตสาหกรรม แต่สุดท้ายต้องเผชิญกับภาวะเมืองล่มสลาย”

มีศักดิ์เสริมว่า โจทย์กว้างขึ้น เน้นเรื่องวิถีชีวิตชุมชน ต้องสร้างนิยามขึ้นใหม่อยากมาเที่ยวหรืออยู่อาศัยเป้นคำถามหลายฝ่ายต้องวางแผนไม่ใช่แค่ เศรษฐกิจเท่านั้นแต่ต้องมองถึงคุณภาพชีวิตและความยั่งยืนระยะยาว

"ผังเมืองนับตั้งแต่ช่วง อีสเทิร์นซีบอร์ด เราเติบโตทางเศรษฐกิจมาก และต่อมาเปลี่ยนกลยุทธ์เป็นEEC การเติบโตทางด้านอุตสาหกรรม แต่ผังเมืองต้องคำนึงถึงชุมชน อย่ายึดติดว่าเมืองเราจะโตเรื่อยๆ แต่ความจริงไม่ใช่ ต้องวางผังเมืองที่ดี ในระยะยาว  ถ้าศึกษาเมืองน่าอยู่และเป็นชุมชนเมือง คิดว่าควรเปิดกว้างให้คนในพื้นที่เข้ามามีส่วนร่วมออกแบบอนาคตของEECด้วย"