อสังหาฯ ครึ่งหลังท้าทายผู้ประกอบการ แสนสิริชี้แบรนด์แกร่งได้เปรียบ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงครึ่งหลังปี 2569 ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจ กำลังซื้อ และต้นทุนที่มีแนวโน้มสูงขึ้น ขณะที่พฤติกรรมผู้บริโภคเริ่มเปลี่ยนจากการพิจารณาเพียง “ทำเล-ราคา” ไปสู่การให้ความสำคัญกับความมั่นคงของผู้ประกอบการมากขึ้น โดยเฉพาะฐานะการเงินและความสามารถในการส่งมอบโครงการ

นายภูมิภักดิ์ จุลมณีโชติ ประธานผู้บริหารสายกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ช่วงครึ่งแรกปี 2569 ยังมีความท้าทายต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจ โดยเมื่อพิจารณาข้อมูลย้อนหลัง 5 ปี แม้จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่ มูลค่าการโอนปรับตัวลดลงอย่างมีนัยสำคัญ สะท้อนว่าตลาดกำลังเผชิญข้อจำกัดด้านกำลังซื้อและระดับราคาที่ผู้บริโภคสามารถเข้าถึงได้

หนึ่งในความเปลี่ยนแปลงสำคัญคือโครงสร้างตลาดโอนกรรมสิทธิ์ โดยสัดส่วนการโอนบ้านมือหนึ่งจากผู้ประกอบการลดลงเหลือประมาณ 1 ใน 3 ขณะที่ตลาดบ้านมือสองมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 2 ใน 3 เนื่องจากมีระดับราคาที่เข้าถึงง่ายกว่า ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ ทั้งการควบคุมต้นทุน กระจายความเสี่ยง ปรับโครงสร้างองค์กร และบริหารสภาพคล่องให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น

5 บริษัทใหญ่รายได้โต แต่กำไรลด

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาผลการดำเนินงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 5 รายในช่วงครึ่งแรกปี 2569 เทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2568 พบว่ามีรายได้รวม 65.82 พันล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.5% ขณะที่กำไรสุทธิอยู่ที่ 7.89 พันล้านบาท ลดลง 3.2%

อย่างไรก็ตาม บริษัทขนาดใหญ่ยังสามารถรักษาอันดับความน่าเชื่อถือทางการเงินไว้ได้ สะท้อนความแข็งแกร่งของฐานะการเงินเมื่อเทียบกับผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กที่เผชิญข้อจำกัดด้านเงินทุนมากกว่า

สำหรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการรายใหญ่ในระยะต่อไป จะเน้นเพิ่มจำนวนโครงการเพื่อชดเชยยอดขายต่อโครงการที่ชะลอตัว โดยให้น้ำหนักกับโครงการแนวราบที่สามารถพัฒนาเป็นเฟสตาม Real Demand ขณะเดียวกันยังเลือกเปิดคอนโดมิเนียมเฉพาะทำเลที่มีสินค้าคงเหลือไม่สูง และใช้เงินลงทุนอย่างระมัดระวัง

นายภูมิภักดิ์กล่าวว่า ยอดขายอาจไม่ใช่ตัวชี้วัดสถานการณ์ตลาดที่สะท้อนความเป็นจริงทั้งหมด เนื่องจากแต่ละบริษัทมีวิธีการบันทึกยอดขายแตกต่างกัน บางรายใช้โปรโมชั่นหรือเงื่อนไขการชำระเงินเพื่อเร่งยอดขาย ขณะที่บางรายคัดกรองลูกค้าด้วยการตรวจสอบเครดิตร่วมกับธนาคารก่อนบันทึกเป็นยอดขาย

ดังนั้น ยอดขายที่รายงานในแต่ละช่วงเวลาอาจมีความแตกต่างกันในเชิงคุณภาพ และไม่สามารถนำมาใช้สะท้อนภาวะตลาดได้ทั้งหมด โดยเฉพาะในช่วงที่กำลังซื้อและความสามารถในการขอสินเชื่อของผู้บริโภคยังเป็นข้อจำกัดสำคัญ

ซัพพลายใหม่ลด ดีมานด์เริ่มไล่ทัน

ขณะเดียวกัน ภาพรวมตลาดเริ่มเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่ลดลงจากข้อจำกัดด้านกระแสเงินสดของผู้ประกอบการ รวมถึงการเข้าถึงสินเชื่อจากสถาบันการเงินที่เข้มงวดขึ้น ส่งผลให้ซัพพลายใหม่เข้าสู่ตลาดลดลง และทำให้ดีมานด์เริ่มมีโอกาสไล่ตามซัพพลายมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตลาดยังต้องใช้เวลาในการปรับเข้าสู่สมดุล เนื่องจากในช่วงก่อนหน้านี้มีอุปทานสะสมอยู่ในระดับสูง ขณะที่กำลังซื้อที่อ่อนแอทำให้การดูดซับสินค้าคงเหลือยังทำได้ช้ากว่าช่วงหลายปีก่อน

ผู้ซื้อให้ความสำคัญ “ความน่าเชื่อถือ” ก่อนควักเงิน

ท่ามกลางตลาดที่มีความเสี่ยงมากขึ้น แสนสิริมองว่าผู้บริโภคจะให้ความสำคัญกับความมั่นคงของผู้ประกอบการเพิ่มขึ้น โดยมี 4 ปัจจัยหลัก ที่ควรนำมาประกอบการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ได้แก่

• ชื่อเสียงและความน่าเชื่อถือของแบรนด์ รวมถึงประวัติการพัฒนาและส่งมอบโครงการ
• ฐานะและผลประกอบการทางการเงิน ต้องมีความมั่นคงและต่อเนื่อง
• Credit Rating โดยเฉพาะผู้ประกอบการที่มีอันดับความน่าเชื่อถือระดับ Investment Grade
• วินัยทางการเงินและการบริหารสภาพคล่อง เพื่อรองรับการพัฒนาโครงการและการส่งมอบในอนาคต

โดยเฉพาะโครงการแนวสูงที่ต้องใช้เงินลงทุนก้อนใหญ่ และพึ่งพากระแสเงินสดจากยอดขายก่อนโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ จึงมีความเสี่ยงสูงกว่าโครงการแนวราบ ซึ่งสามารถก่อสร้างเป็นเฟสและปรับตามความต้องการจริงของตลาดได้

คอนโดใกล้แหล่งงาน-บ้าน 10 ล้าน ยังมีแรงซื้อ

สำหรับแนวโน้มครึ่งหลังปี 2569 แสนสิริมองว่าตลาดยังมีความท้าทาย แต่ผู้ประกอบการที่มีการกระจายโครงการและระดับราคาเหมาะสมกับกำลังซื้อจะยังสามารถสร้างผลงานได้ โดยเฉพาะสินค้าที่ตอบโจทย์ความต้องการจริง

กลุ่มที่ยังมีโอกาสเติบโต ได้แก่ คอนโดมิเนียมที่อยู่ใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา หรือเดินทางสะดวก เนื่องจากตอบโจทย์การอยู่อาศัยจริง รวมถึง บ้านแนวราบระดับราคา 10 ล้านบาทบวกลบ ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อและเครดิตค่อนข้างแข็งแรง ทำให้ได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจน้อยกว่าตลาดวงกว้าง

นอกจากนี้ ความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จากต่างชาติยังมีต่อเนื่อง ขณะที่มาตรการรัฐ ทั้งการลดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์และสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ยังเป็นปัจจัยช่วยพยุงตลาด

อย่างไรก็ตาม ต้นทุนพลังงานที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นและความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ยังเป็นปัจจัยที่ต้องติดตาม เนื่องจากอาจกดดันต้นทุนการพัฒนาโครงการและความสามารถในการทำกำไรของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะรายกลางและรายเล็กที่มีข้อจำกัดด้านเงินทุนมากกว่า

ภาพรวมจึงเป็นตลาดที่ไม่ได้หยุดนิ่ง แต่กำลังเข้าสู่ภาวะ “คัดผู้ประกอบการ-คัดสินค้า-คัดกำลังซื้อ” มากขึ้น โดยความแข็งแกร่งของแบรนด์ ฐานะการเงิน และการเลือกทำเลให้ตรงกับ Real Demand จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อการเติบโตในช่วงที่เหลือของปี 2569