กวาดล้างนอมินีจีนเทาฮุบบ้านหรู สะเทือนตลาดอสังหาฯไทย

การกวาดล้างเครือข่ายทุนจีนสีเทาที่ใช้ "นอมินี" เข้าถือครองอสังหาริมทรัพย์ไทย กำลังกลายเป็นประเด็นใหญ่ที่สร้างแรงสั่นสะเทือนไปทั้งตลาดบ้านหรูและคอนโดมิเนียม หลังเจ้าหน้าที่ตรวจพบเครือข่ายใช้บริษัทคนไทยบังหน้าเข้าซื้อบ้านหรูจำนวนมาก โดยผู้ประกอบการในวงการอสังหาริมทรัพย์มองว่า ปัญหาดังกล่าวไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่เกิดขึ้นต่อเนื่องมานาน เพียงแต่ครั้งนี้มีการบังคับใช้กฎหมายอย่างจริงจังมากขึ้น

คดีบ้านหรู 33 หลัง กดดันการกวาดล้าง

คดีล่าสุด เจ้าหน้าที่ตรวจสอบพบการเข้าซื้อบ้านหรู 33 หลัง มูลค่ารวมกว่า 1,275 ล้านบาท ในย่านพัฒนาการและกรุงเทพกรีฑา โดยเชื่อมโยงกับเครือข่ายทุนจีนสีเทา ใช้บริษัทอำพรางกว่า 33 แห่ง และมีคนไทยทำหน้าที่เป็นผู้ถือหุ้นแทน (นอมินี) กระจายถือ ครองบ้านหรูในหลายโครงการ

แม้กรณีดังกล่าวจะได้รับความสนใจอย่างมาก แต่แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ยืนยันว่า รูปแบบนี้เกิดขึ้นมานานแล้ว โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีกำลังซื้อชาวต่างชาติสูง เช่น กรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต และเชียงใหม่

ใช้ช่องกฎหมาย 49:51 ตั้งบริษัทซื้ออสังหาฯ

แหล่งข่าวระบุว่า ช่องทางที่นิยมใช้คือการจัดตั้งบริษัทไทย โดยให้คนไทยถือหุ้น 51% และต่างชาติถือหุ้น 49% ตามกรอบของพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ.2542 และประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

เดิมกฎหมายดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เพื่อดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศในภาคอุตสาหกรรม หลังวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 แต่ในทางปฏิบัติกลับถูกนำมาใช้เป็นช่องทางถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะบ้านหรูและที่ดิน ผ่านบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นเพียงในนาม ขณะที่ผู้มีอำนาจบริหารและผู้ได้รับผลประโยชน์ที่แท้จริงเป็นชาวต่างชาติ

"กฎหมายตั้งใจส่งเสริมการลงทุนในภาคผลิต แต่ปัจจุบันถูกนำมาใช้ซื้อบ้าน ซื้อที่ดิน และถือครองอสังหาริมทรัพย์แทน"

ซื้อผ่านบริษัทตัวเอง-บริษัทบัญชี-บริษัททนาย แหล่งข่าวระบุว่า วิธีการที่พบส่วนใหญ่ ได้แก่ ตั้งบริษัทของตัวเองขึ้นมาซื้ออสังหาริมทรัพย์ ใช้บริษัทด้านบัญชีหรือสำนักงานกฎหมายเป็นผู้ดำเนินการ ใช้บริษัทหลายแห่งกระจายการถือครอง

ใช้คนไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทน เพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดของกฎหมายในหลายกรณี หากตรวจสอบหนังสือรับรองบริษัทจะสามารถเห็นโครงสร้างผู้ถือหุ้นและกรรมการ ซึ่งทำให้ผู้เกี่ยวข้องในธุรกิจสามารถสังเกตความผิดปกติได้

บ้านหรูกรุงเทพกรีฑา-ราชพฤกษ์ ถูกจับตา

แหล่งข่าวระบุว่า ปัจจุบันพื้นที่กรุงเทพกรีฑา ซึ่งเป็นตลาดบ้านระดับ 200-400 ล้านบาท มีโครงการเปิดตัวจำนวนมาก และเชื่อว่าหลายโครงการมีลูกค้าต่างชาติใช้บริษัทเข้าซื้อเป็นจำนวนมาก

บางโครงการมีการจัดเตรียมโครงสร้างบริษัทและผู้ถือหุ้นไว้พร้อม เพื่ออำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อ ขณะที่บางโครงการมีเจ้าของหรือผู้พัฒนาเป็นชาวต่างชาติด้วยพื้นที่ที่ถูกจับตาเป็นพิเศษ ได้แก่ กรุงเทพกรีฑาราชพฤกษ์ พัฒนาการ พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ ฯลฯ

ไม่เฉพาะบ้านหรู คอนโดฯ และบ้านราคาปานกลางก็ถูกตรวจ

แม้กระแสข่าวจะมุ่งไปที่บ้านระดับลักชัวรี แต่การตรวจสอบของภาครัฐครอบคลุมถึงบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมทุกระดับราคา แหล่งข่าวระบุว่า การใช้บริษัทถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ความผิด หากดำเนินธุรกิจจริงและเป็นไปตามกฎหมาย แต่หากใช้บริษัทเป็นเพียงเครื่องมืออำพรางการถือครองแทนบุคคลต่างชาติ ย่อมเข้าข่ายความผิดฐานใช้นอมินี

นอกจากนี้ หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมสรรพากร กรมพัฒนาธุรกิจการค้า และหน่วยงานด้านการป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน ควรตรวจสอบเส้นทางการเงินควบคู่กัน โดยเฉพาะกรณีซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากผ่านบริษัทเดียวหรือหลายบริษัทที่มีความเชื่อมโยงกัน

กระทบผู้ซื้อจริงทั้งไทยและต่างชาติ

การเข้มงวดของภาครัฐส่งผลให้ผู้ซื้อที่มีความสัมพันธ์กับชาวต่างชาติได้รับผลกระทบไปด้วย ตัวอย่างที่พบ คือ กรณีสามีชาวต่างชาติ ภรรยาคนไทย ที่ใช้เงินของฝ่ายสามีซื้อบ้าน ในราคาเพียง 5ล้านบาทยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากกังวลเรื่องการถือครองทรัพย์สิน เมื่อภาครัฐเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบเส้นทางการเงินและสถานะผู้ถือกรรมสิทธิ์ ทำให้ขั้นตอนการโอนซับซ้อนมากขึ้นทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียม จึงอยู่ภายใต้การตรวจสอบทั้งหมดโดยเฉพาะระดับราคา3-5ล้านบาทขึ้นไป

ตลาดอสังหาฯ เสี่ยงสูญเสียกำลังซื้อต่างชาติ

อย่างไรก็ตามผู้ประกอบการยอมรับว่า ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติอย่างมาก หลังกำลังซื้อคนไทยชะลอตัว โดยมูลค่าการซื้อของชาวต่างชาติปีละ3หมื่นล้านบาทต่อปี ทั้งกลุ่มผู้ซื้อประกอบด้วยชาวจีน เมียนมา ไต้หวัน รัสเซีย และชาติอื่น ๆ

อย่างไรก็ตาม เมื่อภาครัฐเร่งปราบปรามนอมินีและตรวจสอบเส้นทางการเงินอย่างเข้มข้น อาจทำให้กำลังซื้อต่างชาติบางส่วนชะลอตัว ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่เคยพึ่งพาตลาดต่างชาติได้รับผลกระทบ โดยเฉพาะโครงการระดับบน

ปลายปีจับตายอดโอน-สภาพคล่องผู้ประกอบการ

แหล่งข่าวประเมินว่า ภาพรวมตลาดปลายปีมีแนวโน้มเผชิญแรงกดดันมากขึ้น ทั้งจากกำลังซื้อในประเทศที่ยังอ่อนแอ ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ และการตรวจสอบนอมินี ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์พึ่งพาตลาดต่างชาติ

ผู้ประกอบการหลายรายยังต้องเร่งสร้างยอดขายและยอดโอน เพื่อรักษาสภาพคล่อง ขณะที่บางบริษัทชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่วนผู้ประกอบการรายเล็กจำนวนหนึ่งเริ่มลดบทบาทในตลาด เนื่องจากเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ยาก

แหล่งข่าวมองว่า การปราบปรามนอมินีเป็นสิ่งจำเป็นต่อการบังคับใช้กฎหมายและป้องกันการฟอกเงิน แต่ภาครัฐควรสร้างสมดุลระหว่างการจัดการผู้กระทำผิดกับการรักษาความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างชาติที่ดำเนินธุรกิจอย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้กระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจโดยรวม