ROH และ GROREIT สะท้อนวิกฤตอสังหาฯไทย ตัวเลขฟื้นแค่ภาพลวงตา
กรณี ROH ซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน จาก GROREIT ไม่ใช่ปัญหาของบริษัทเดียว แต่สะท้อนสถานการณ์อสังหาฯไทยที่เผชิญวิกฤตสภาพคล่อง ส่วนยอดขายและโอนที่ดีขึ้นคือภาพลวงตา
KEY
POINTS
- กรณีที่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ROH) ไม่สามารถซื้อคืนโรงแรมจากกองทรัสต์ GROREIT ได้ตามกำหนด สะท้อนถึงปัญหาสภาพคล่องที่รุนแรงในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งไม่ได้เป็นปัญหาเฉพาะของบริษัทเดียว แต่เป็นสัญญาณของแรงกดดันที่ผู้ประกอบการหลายรายกำลังเผชิญ
- ตัวเลขการฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ดูเหมือนจะดีขึ้นเป็นเพียง "ภาพลวงตาทางสถิติ" เนื่องจากตัวเลขยอดเปิดโครงการใหม่ ยอดขาย และยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่เติบโตนั้น มาจากการเปรียบเทียบกับฐานที่ต่ำผิดปกติในปีที่แล้ว และการมีโครงการขนาดใหญ่พิเศษเพียงโครงการเดียวมาบิดเบือนภาพรวม
- ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากกำลังให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่อง (Liquidity First) มากกว่าการขยายธุรกิจ เนื่องจากเผชิญกับต้นทุนทางการเงินที่สูงและสภาวะตลาดที่ไม่เอื้ออำนวยต่อการขายสินทรัพย์เพื่อระดมทุน ซึ่งเผยให้เห็นความเปราะบางของธุรกิจแม้ตัวเลขเศรษฐกิจบางด้านจะดูเป็นบวก
การที่บริษัท โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ ROH ไม่สามารถซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ในวงเงิน 4,873 ล้านบาทได้ตามกำหนดเมื่อวันที่ 14 กรกฎาคม 2569 ทำให้บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน วรรณ จำกัด ในฐานะผู้จัดการกองทรัสต์ GROREIT ต้องแจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์ว่า บริษัทไม่ได้ปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญา ส่งผลให้ต้องเริ่มมาตรการตามสัญญา ทั้งการแจ้งให้ ROH ปฏิบัติตามข้อตกลงภายใน 30 วัน การเตรียมให้ MFC เข้าบริหารโรงแรมชั่วคราวผ่านเครือ Marriott และการขอผ่อนผันหนี้กับธนาคารออมสิน
แม้ต่อมา ROH จะออกมาชี้แจงว่าไม่ได้มีเจตนาเบี้ยวสัญญา และยืนยันว่ามีวงเงินสนับสนุนกว่า 187 ล้านดอลลาร์สหรัฐจาก OCP Asia เพียงแต่ติดปัญหาเรื่อง "รูปแบบการชำระเงิน" ระหว่างผู้ให้กู้กับผู้ขายทรัพย์สิน แต่เหตุการณ์ดังกล่าวก็เพียงพอที่จะสร้างแรงสั่นสะเทือนต่อผู้ถือหน่วยลงทุน ผู้ถือหุ้นกู้ และนักลงทุนในตลาดทุน เพราะเป็นครั้งแรกที่โครงสร้าง REIT Buy-back ของไทยต้องเผชิญเหตุไม่สามารถซื้อคืนได้ตามกำหนด
ขณะเดียวกัน เมื่อย้อนดูฐานะการเงินของทั้ง ROH และบริษัทแม่อย่าง บริษัท แกรนด์ แอสเสท โฮเทลส์ แอนด์ พรอพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) หรือ GRAND จะพบว่า ทั้งสองบริษัทมีผลขาดทุนสะสมต่อเนื่อง ผู้สอบบัญชีมีข้อสังเกตหลายประเด็นเกี่ยวกับการให้กู้ยืมบุคคลที่เกี่ยวข้อง การพึ่งพาการขายสินทรัพย์เพื่อสร้างสภาพคล่อง รวมถึง GRAND ยังอยู่ระหว่างการปรับโครงสร้างหุ้นกู้หลายรุ่น ทำให้ตลาดยิ่งจับตาว่าดีลซื้อคืนครั้งนี้จะสำเร็จหรือไม่
อสังหาฯตัวเลขฟื้น แต่ธุรกิจไม่ฟื้น
แหล่งข่าวระดับสูงในวงการอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยกับฐานเศรษฐกิจว่า กรณี ROH ไม่ควรถูกมองว่าเป็นปัญหาของบริษัทเดียว แต่เป็นผลจากภาวะสภาพคล่องของทั้งอุตสาหกรรมที่ยังตึงตัวอย่างมาก
แหล่งข่าวยอมรับว่า บริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในปัจจุบันต้องให้ความสำคัญกับการบริหารสภาพคล่อง (Liquidity First) มากกว่าการขยายธุรกิจ เพราะต้นทุนทางการเงินยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่การขายสินทรัพย์ทำได้ยากกว่าช่วงที่ผ่านมา แม้หลายบริษัทจะทยอยนำโรงแรม อาคารสำนักงาน หรือที่ดินออกประกาศขายก็ตาม
ในกรณีของ GRAND แหล่งข่าวระบุว่า บริษัทพยายามขายทรัพย์สินหลายรายการต่อเนื่อง ทั้งโรงแรม อาคารสำนักงาน และที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา แต่จังหวะตลาดในปัจจุบันไม่เอื้อให้ปิดการขายได้ง่าย ส่งผลให้การจัดหาเงินสดเข้าสู่บริษัทล่าช้ากว่าที่วางแผนไว้
“ปัญหาของ ROH ครั้งนี้ ไม่ใช่การไม่มีผู้ให้เงินทุน เพราะบริษัทมีแหล่งเงินรองรับแล้ว แต่เกิดจากขั้นตอนและเงื่อนไขการโอนเงินระหว่างผู้ให้กู้ ผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งทำให้ธุรกรรมไม่สามารถปิดได้ภายในวันที่กำหนด"
ยอดขายโต "ภาพลวงตาทางสถิติ"
อีกประเด็นที่แหล่งข่าวตั้งข้อสังเกต คือ ตัวเลขตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 ที่หลายฝ่ายมองว่าเริ่มฟื้นตัว อาจสะท้อนภาพที่ไม่ครบถ้วน
ประเด็นแรก คือ ยอดเปิดโครงการใหม่ แม้ไตรมาส 2 จะมีมูลค่ารวมประมาณ 80,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นทั้งเมื่อเทียบกับปีก่อนและไตรมาสก่อน แต่หากหักโครงการระดับ Ultra Luxury ขนาดใหญ่เพียงโครงการเดียวที่มีมูลค่าราว 37,000 ล้านบาทออกไป มูลค่าการเปิดโครงการใหม่จะเหลือเพียงประมาณ 50,000 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นระดับต่ำที่สุดระดับหนึ่งของตลาด
ประเด็นที่สอง คือ ยอดขาย (Presales) ที่เติบโตเมื่อเทียบกับปีก่อน ส่วนหนึ่งเกิดจากฐานเปรียบเทียบที่ต่ำผิดปกติ เนื่องจากปี 2568 ตลาดได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมหลายโครงการ ทำให้ตัวเลขในปีนี้ดูเติบโตมากกว่าความเป็นจริง
และประเด็นสุดท้าย คือ ยอดโอนกรรมสิทธิ์ ที่เพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ก็ได้รับอานิสงส์จากฐานที่ต่ำเช่นเดียวกัน เพราะปีที่ผ่านมา ผู้ซื้อจำนวนมากชะลอการโอนเพื่อรอการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้ยอดโอนในไตรมาสแรกของปี 2568 ต่ำกว่าปกติ เมื่อเทียบกับปีนี้ ตัวเลขจึงดูขยายตัว แม้ปริมาณธุรกรรมจริงจะไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก
แหล่งข่าวจึงประเมินว่า หากเข้าสู่ช่วงครึ่งหลังของปี ซึ่งฐานเปรียบเทียบของปีก่อนเริ่มสูงขึ้น การเติบโตของยอดขาย ยอดโอน และยอดเปิดโครงการใหม่ อาจทยอยลดลง และสะท้อนภาพตลาดที่แท้จริงมากขึ้น
บทสรุป
กรณี ROH และ GROREIT จึงอาจไม่ใช่เพียงข้อพิพาทเรื่องการซื้อคืนโรงแรมมูลค่า 4,873 ล้านบาท แต่เป็นตัวอย่างของแรงกดดันด้านสภาพคล่องที่กำลังเกิดขึ้นกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายในประเทศไทย
แม้บริษัทจะยืนยันว่ามีแหล่งเงินทุนพร้อม และอยู่ระหว่างเจรจาเพื่อปิดธุรกรรมภายในกรอบเวลาที่กำหนด แต่เหตุการณ์ครั้งนี้ก็สะท้อนให้เห็นว่า ในยุคที่ต้นทุนการเงินสูง การขายสินทรัพย์ทำได้ยาก และตลาดยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ แม้ตัวเลขเศรษฐกิจบางด้านจะดูเป็นบวก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำนวนไม่น้อยยังคงต้องเดินอยู่บนเส้นบาง ๆ ระหว่างการรักษาสภาพคล่องกับการรักษาความเชื่อมั่นของนักลงทุน ซึ่งเป็นโจทย์สำคัญที่อุตสาหกรรมนี้ต้องเผชิญต่อไปในระยะข้างหน้า
