ราคาประเมินที่ดินใหม่ประกาศใช้ ทุบอสังหาฯอ่วม ควักจ่ายภาษีที่ดิน-ค่าโอนบ้านพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญภาวะซบเซา ท่ามกลางกำลังซื้อที่อ่อนแรงและเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้ากว่าคาด ขณะที่ภาคเอกชนกำลังจับตาการประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ตามที่กระทรวงการคลังมีกำหนดบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ไปจนถึงปี2573  ที่เฉลี่ยประขึ้นทั่วประเทศให้ใกล้เคียงราคาตลาด โดยราคาประเมินนี้ถูกนำมาใช้เป็น ฐาน ในการคำนวณ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนราคาประเมินที่ดินรอบปี พ.ศ. 2566-2569 ซึ่งประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ที่ล้าสมัยและตามไม่ทันราคาตลาด

หลายฝ่ายกังวลว่า การปรับราคาประเมินในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังเปราะบาง อาจยิ่งเพิ่มภาระให้กับทั้งผู้ประกอบการและประชาชนเนื่องจากราคาประเมินที่ดินเป็นฐานสำคัญในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง นอกจากนี้ ยังส่งผลต่อต้นทุนของธุรกิจที่ใช้ที่ดินเป็นปัจจัยหลัก ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจโรงแรม รีเทล โรงงานอุตสาหกรรม ตลอดจนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีทั้งสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมรอขาย รวมถึงที่ดินสะสม (Land Bank) เพื่อการพัฒนาในอนาคต

ปรับราคาประเมินที่ดินช่วงเศรษฐกิจ-อสังหาฯยังไม่ฟื้นตัวกระทบวงกว้าง

แม้การปรับราคาประเมินจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับภาครัฐในระยะยาว แต่ภาคเอกชนมองว่า หากเดินหน้าประกาศใช้ตามกำหนดในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อาจสร้างผลกระทบเป็นวงกว้างต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง จึงเสนอให้รัฐบาลพิจารณาชะลอการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ออกไปก่อน เพื่อบรรเทาภาระต้นทุนและช่วยประคองการฟื้นตัวของภาคธุรกิจในช่วงเวลาที่กำลังซื้อยังเปราะบาง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี 2570 ถือเป็นประเด็นที่น่ากังวล เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

แม้รัฐบาลจะยังไม่ได้ประกาศอัตราภาษีใหม่ แต่เมื่อฐานราคาประเมินเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลให้ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมของประชาชนเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในภาวะที่เศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ จึงถือว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเพิ่มภาระให้กับประชาชนและภาคธุรกิจ ทั้งนี้มองว่ารัฐควรชะลอออกไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดีก่อน

กูรูประเมินราคาประเมินปรับขึ้น 10-20% ทั่วประเทศ

นายประเสริฐกล่าวว่า  ในภาพรวมมองว่าราคาประเมินที่ดิน ทั่วประเทศจะเฉลี่ยปรับขึ้นประมาณ 10-20%   แม้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะไม่เปลี่ยนแปลง เช่นประเภทพาณิชยกรรมอยู่ที่0.3%   แต่ทำให้ภาระภาษีที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นทันที ซึ่งกระทบเป็นวงกว้าง ไม่ได้จำกัดเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังครอบคลุมธุรกิจค้าปลีก โรงแรม ภาคอุตสาหกรรม ตลอดจนเกษตรกรที่ใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต

"เข้าใจว่ากระทรวงการคลังต้องการเพิ่มรายได้ให้รัฐ แต่การปรับฐานราคาประเมินในช่วงนี้ เปรียบเสมือนการจัดเก็บภาษีทางอ้อมที่ประชาชนจำนวนมากอาจไม่ทันสังเกต เพราะราคาประเมินเป็นตัวกำหนดภาระภาษีหลายประเภท" นายประเสริฐกล่าว

นอกจากนี้ ยังเห็นว่า การไม่ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50%  ตามข้อเสนอภาคเอกชนแต่ในทางกลับกันยังปรับราคาประเมินที่ดิน เป็นการเพิ่มภาระในช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญภาวะชะลอตัวรุนแรงที่สุดในรอบกว่า 10 ปี

“ภาคเอกชน โดยคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) และหอการค้าไทย เคยเสนอให้รัฐลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เพื่อบรรเทาผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่กลับมีการปรับเพิ่มฐานราคาประเมินที่ดิน ซึ่งส่งผลให้ภาระภาษีสูงขึ้นสวนทางกับข้อเสนอของภาคธุรกิจ”

สต็อกบ้าน-แลนด์แบงก์ในมือ2ล้านล้านบาทจ่ายภาษีที่ดินอ่วม

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินที่ดินเป็นฐานทั้งการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันยังมีสต็อกที่อยู่อาศัยรอการโอนมูลค่ากว่า 1.3 ล้านล้านบาท และเมื่อรวมมูลค่าที่ดินสะสม (Land Bank) จะมีมูลค่าราว 2 ล้านล้านบาท การเพิ่มราคาประเมินที่ดินจึงยิ่งเพิ่มต้นทุนการถือครองและภาระภาษีของผู้ประกอบการ

คอนโดหลังที่สองเจอ2เด้ง จ่ายภาษีที่ดิน-ค่าโอนพุ่ง

มากไปกว่านั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลกระทบอย่างมากสำหรับผู้ที่กำลังโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะ จะมีค่าใช้จ่ายจากค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่สูงขึ้น และหากรัฐไม่ขยายอายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยที่จะสิ้นสุดลงวันที่30 มิถุนายน นี้ด้วยแล้ว จะเป็นการซ้ำเติมอย่างมากสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านและอาจจะชะลอการโอนลงในที่สุด    

ขณะเดียวกันยังกระทบกลุ่มคนซื้อคอนโดมิเนียมหลังที่สอง ของกลุ่มกลาง-ล่าง จะกระทบสองเด้งคือเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทันทีตั้งแต่บาทแรกและค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น จากราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ขณะผู้ประกอบการจะแบกรับภาระเกี่ยวกับแคมเปญฟรีโอนกระตุ้นกำลังซื้อมาอย่างต่อเนื่อง   

ราคาประเมินที่ดินกุญแจสำคัญ โยงทุกอุตสาหกรรมที่มีต้นทุนที่ดินเป็นตัวตั้ง

นายประเสริฐกล่าวทิ้งท้ายว่า ราคาประเมินที่ดินถือเป็น กุญแจสำคัญ ที่เชื่อมโยงไปสู่ภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน ทั้งการซื้อขายบ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ การถือครองที่ดิน และการเสียภาษี ดังนั้น หากรัฐบาลจะเดินหน้าปรับราคาประเมินในปี 2570 ควรทบทวนผลกระทบอย่างรอบด้าน และพิจารณามาตรการบรรเทาภาระควบคู่กัน เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมกำลังซื้อและภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่ในภาวะเปราะบาง