ราคาประเมินที่ดินใหม่ประกาศใช้ ทุบอสังหาฯอ่วม ควักจ่ายภาษีที่ดิน-ค่าโอนบ้านพุ่ง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังเผชิญภาวะซบเซา ท่ามกลางกำลังซื้อที่อ่อนแรงและเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวช้ากว่าคาด ขณะที่ภาคเอกชนกำลังจับตาการประกาศใช้ ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ตามที่กระทรวงการคลังมีกำหนดบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 ไปจนถึงปี2573  ที่เฉลี่ยประขึ้นทั่วประเทศให้ใกล้เคียงราคาตลาด โดยราคาประเมินนี้ถูกนำมาใช้เป็น ฐาน ในการคำนวณ ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแทนราคาประเมินที่ดินรอบปี พ.ศ. 2566-2569 ซึ่งประกาศใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 ที่ล้าสมัยและตามไม่ทันราคาตลาด

หลายฝ่ายกังวลว่า การปรับราคาประเมินในช่วงเวลาที่เศรษฐกิจยังเปราะบาง อาจยิ่งเพิ่มภาระให้กับทั้งผู้ประกอบการและประชาชนเนื่องจากราคาประเมินที่ดินเป็นฐานสำคัญในการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง นอกจากนี้ ยังส่งผลต่อต้นทุนของธุรกิจที่ใช้ที่ดินเป็นปัจจัยหลัก ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจโรงแรม รีเทล โรงงานอุตสาหกรรม ตลอดจนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีทั้งสต็อกบ้านและคอนโดมิเนียมรอขาย รวมถึงที่ดินสะสม (Land Bank) เพื่อการพัฒนาในอนาคต

ปรับราคาประเมินที่ดินช่วงเศรษฐกิจ-อสังหาฯยังไม่ฟื้นตัวกระทบวงกว้าง

แม้การปรับราคาประเมินจะช่วยเพิ่มรายได้ให้กับภาครัฐในระยะยาว แต่ภาคเอกชนมองว่า หากเดินหน้าประกาศใช้ตามกำหนดในภาวะที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ อาจสร้างผลกระทบเป็นวงกว้างต่อภาคอสังหาริมทรัพย์และอุตสาหกรรมที่เกี่ยวเนื่อง จึงเสนอให้รัฐบาลพิจารณาชะลอการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ออกไปก่อน เพื่อบรรเทาภาระต้นทุนและช่วยประคองการฟื้นตัวของภาคธุรกิจในช่วงเวลาที่กำลังซื้อยังเปราะบาง

นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหารสายงานธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) และในฐานะนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยกับ "ฐานเศรษฐกิจ" ว่า การประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในปี 2570 ถือเป็นประเด็นที่น่ากังวล เนื่องจากราคาประเมินดังกล่าวเป็นฐานในการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

แม้รัฐบาลจะยังไม่ได้ประกาศอัตราภาษีใหม่ แต่เมื่อฐานราคาประเมินเพิ่มขึ้น ย่อมส่งผลให้ภาระภาษีและค่าธรรมเนียมของประชาชนเพิ่มขึ้นตามไปด้วย โดยเฉพาะในภาวะที่เศรษฐกิจยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ จึงถือว่าไม่ใช่ช่วงเวลาที่เหมาะสมในการเพิ่มภาระให้กับประชาชนและภาคธุรกิจ ทั้งนี้มองว่ารัฐควรชะลอออกไปก่อนจนกว่าเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัวดีก่อน

กูรูประเมินราคาประเมินปรับขึ้น 10-20% ทั่วประเทศ

นายประเสริฐกล่าวว่า  ในภาพรวมมองว่าราคาประเมินที่ดิน ทั่วประเทศจะเฉลี่ยปรับขึ้นประมาณ 10-20%   แม้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะไม่เปลี่ยนแปลง เช่นประเภทพาณิชยกรรมอยู่ที่0.3%   แต่ทำให้ภาระภาษีที่ต้องชำระเพิ่มขึ้นทันที ซึ่งกระทบเป็นวงกว้าง ไม่ได้จำกัดเฉพาะธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังครอบคลุมธุรกิจค้าปลีก โรงแรม ภาคอุตสาหกรรม ตลอดจนเกษตรกรที่ใช้ที่ดินเป็นปัจจัยการผลิต

"เข้าใจว่ากระทรวงการคลังต้องการเพิ่มรายได้ให้รัฐ แต่การปรับฐานราคาประเมินในช่วงนี้ เปรียบเสมือนการจัดเก็บภาษีทางอ้อมที่ประชาชนจำนวนมากอาจไม่ทันสังเกต เพราะราคาประเมินเป็นตัวกำหนดภาระภาษีหลายประเภท" นายประเสริฐกล่าว

นอกจากนี้ ยังเห็นว่า การไม่ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 50%  ตามข้อเสนอภาคเอกชนแต่ในทางกลับกันยังปรับราคาประเมินที่ดิน เป็นการเพิ่มภาระในช่วงที่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญภาวะชะลอตัวรุนแรงที่สุดในรอบกว่า 10 ปี

“ภาคเอกชน โดยคณะกรรมการร่วมภาคเอกชน 3 สถาบัน (กกร.) และหอการค้าไทย เคยเสนอให้รัฐลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลง 50% เพื่อบรรเทาผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่กลับมีการปรับเพิ่มฐานราคาประเมินที่ดิน ซึ่งส่งผลให้ภาระภาษีสูงขึ้นสวนทางกับข้อเสนอของภาคธุรกิจ”

สต็อกบ้าน-แลนด์แบงก์ในมือ2ล้านล้านบาทจ่ายภาษีที่ดินอ่วม

อย่างไรก็ตาม ราคาประเมินที่ดินเป็นฐานทั้งการเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันยังมีสต็อกที่อยู่อาศัยรอการโอนมูลค่ากว่า 1.3 ล้านล้านบาท และเมื่อรวมมูลค่าที่ดินสะสม (Land Bank) จะมีมูลค่าราว 2 ล้านล้านบาท การเพิ่มราคาประเมินที่ดินจึงยิ่งเพิ่มต้นทุนการถือครองและภาระภาษีของผู้ประกอบการ

คอนโดหลังที่สองเจอ2เด้ง จ่ายภาษีที่ดิน-ค่าโอนพุ่ง

มากไปกว่านั้น ภาคอสังหาริมทรัพย์ จะมีผลกระทบอย่างมากสำหรับผู้ที่กำลังโอนกรรมสิทธิ์บ้านและคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะ จะมีค่าใช้จ่ายจากค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่สูงขึ้น และหากรัฐไม่ขยายอายุมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองที่อยู่อาศัยที่จะสิ้นสุดลงวันที่30 มิถุนายน นี้ด้วยแล้ว จะเป็นการซ้ำเติมอย่างมากสำหรับคนที่ต้องการมีบ้านและอาจจะชะลอการโอนลงในที่สุด    

ขณะเดียวกันยังกระทบกลุ่มคนซื้อคอนโดมิเนียมหลังที่สอง ของกลุ่มกลาง-ล่าง จะกระทบสองเด้งคือเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทันทีตั้งแต่บาทแรกและค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่เพิ่มขึ้น จากราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ขณะผู้ประกอบการจะแบกรับภาระเกี่ยวกับแคมเปญฟรีโอนกระตุ้นกำลังซื้อมาอย่างต่อเนื่อง   

ราคาประเมินที่ดินกุญแจสำคัญ โยงทุกอุตสาหกรรมที่มีต้นทุนที่ดินเป็นตัวตั้ง

นายประเสริฐกล่าวทิ้งท้ายว่า ราคาประเมินที่ดินถือเป็น กุญแจสำคัญ ที่เชื่อมโยงไปสู่ภาระค่าใช้จ่ายของประชาชน ทั้งการซื้อขายบ้าน การโอนกรรมสิทธิ์ การถือครองที่ดิน และการเสียภาษี ดังนั้น หากรัฐบาลจะเดินหน้าปรับราคาประเมินในปี 2570 ควรทบทวนผลกระทบอย่างรอบด้าน และพิจารณามาตรการบรรเทาภาระควบคู่กัน เพื่อไม่ให้ซ้ำเติมกำลังซื้อและภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ยังอยู่ในภาวะเปราะบาง

สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มอง ราคาประเมินใหม่กระทบประชาชน

 สอดคล้อง นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สะท้อนว่า หากรัฐบาลประกาศใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2570 และมีการปรับราคาประเมินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาดมากขึ้น ย่อมส่งผลให้ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นตามไปด้วย เนื่องจากค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2% คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์โดยตรง ขณะที่ภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น กฎหมายกำหนดให้คำนวณจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมินกรมธนารักษ์ แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า จึงมีโอกาสเพิ่มขึ้นด้วย

ในทางปฏิบัติ ภาระค่าธรรมเนียมการโอนเป็นไปตามข้อตกลงระหว่างคู่สัญญา โดยส่วนใหญ่ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงรับผิดชอบกันฝ่ายละครึ่ง หรือในกรณีซื้อบ้านจากผู้ประกอบการ หลายโครงการมักจัดแคมเปญรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนให้แก่ลูกค้า ดังนั้น เมื่อราคาประเมินสูงขึ้น ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ หรือผู้ประกอบการที่รับภาระค่าธรรมเนียมการโอนแทนลูกค้า ก็ล้วนมีต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นตามเงื่อนไขของแต่ละรายการซื้อขาย

ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ซื้อบ้านได้รับประโยชน์จากมาตรการของภาครัฐที่ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลงเหลือ 0.01% ทำให้ต้นทุนในการซื้อบ้านลดลงอย่างมาก แต่หากมาตรการดังกล่าวสิ้นสุดลงในช่วงกลางปีนี้ และมีการประกาศใช้ราคาประเมินรอบใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2570 ประชาชนจะได้รับผลกระทบจากสองปัจจัยพร้อมกัน คือ การกลับไปเสียค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองในอัตราปกติ และการที่ราคาประเมินสูงขึ้น ซึ่งส่งผลให้ค่าธรรมเนียมการโอนเพิ่มขึ้นอีก

ยกตัวอย่าง บ้านที่ซื้อขายกันในราคา 5 ล้านบาท ปัจจุบันหากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ 4 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2% จะเท่ากับ 80,000 บาท แต่หากราคาประเมินรอบใหม่ปรับขึ้นเป็น 5 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกับราคาซื้อขาย ค่าธรรมเนียมการโอนจะเพิ่มเป็น 100,000 บาท หรือเพิ่มขึ้น 20,000 บาท ทั้งที่ราคาซื้อขายบ้านไม่ได้เปลี่ยนแปลงเลย หากคู่สัญญาตกลงแบ่งรับผิดชอบค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง ภาระของแต่ละฝ่ายก็จะเพิ่มขึ้นประมาณ 10,000 บาท ต่อรายการซื้อขาย แต่หากผู้ประกอบการมีแคมเปญ “ฟรีโอน” ผู้ประกอบการก็จะต้องรับภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้นทั้งหมด

นอกจากนี้ หากผู้ซื้อกู้สินเชื่อเต็มวงเงิน 5 ล้านบาท และรัฐบาลไม่ได้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง จะต้องกลับไปเสียค่าธรรมเนียมการโอนในอัตรา 2% ของราคาประเมิน และค่าจดจำนองในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ รวมเป็นประมาณ 150,000 บาท จากเดิมที่ในช่วงมีมาตรการจะเสียเพียงประมาณ 1,000 บาทเท่านั้น ส่งผลให้ภาระค่าใช้จ่ายในวันโอนเพิ่มขึ้นประมาณ 149,000 บาท ซึ่งถือเป็นเงินก้อนใหญ่และอาจเป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจซื้อบ้านของประชาชน โดยเฉพาะผู้ซื้อบ้านหลังแรกและผู้มีรายได้ปานกลาง

ผู้ประกอบการหลายรายคงต้องพิจารณาออกแคมเปญช่วยแบ่งเบาภาระให้ลูกค้า เช่น ฟรีค่าธรรมเนียมการโอน หรือสนับสนุนค่าใช้จ่ายบางส่วน เพื่อรักษากำลังซื้อของตลาด อย่างไรก็ตาม ในภาวะที่ต้นทุนการพัฒนาโครงการยังอยู่ในระดับสูงและการแข่งขันรุนแรง ผู้ประกอบการไม่สามารถแบกรับต้นทุนที่เพิ่มขึ้นได้ทั้งหมด ขณะที่การผลักภาระดังกล่าวไปเป็นราคาขายบ้านก็ทำได้ค่อนข้างจำกัด เพราะจะยิ่งกระทบต่อกำลังซื้อของประชาชน

มองว่า รัฐบาลควรประคับประคองการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทย ด้วยการพิจารณาขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองตั้งแต่กลางปีนี้ออกไปอีก 1-2 ปี เพื่อรองรับการปรับราคาประเมินรอบใหม่ ลดภาระของประชาชน ช่วยให้ผู้มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงบ้านได้ง่ายขึ้น และรักษากำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย อันจะส่งผลดีต่อการฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจไทยโดยรวม