จากยุครุ่งเรือง สู่วิกฤตตลาดคอนโดฯเศรษฐกิจทรุด-กำลังซื้อหาย เร่งระบายสต๊อกอุตลุด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เผชิญปัจจัยลบรอบทิศทาง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ถูกซํ้าเติมจากแผ่นดินไหว นักลงทุนต่างชาติซึ่งเป็นกำลังซื้อหลักหดตัว ท่ามกลางกำลังซื้อในประเทศเปราะบาง สถาบันการเงินเข้มงวดสินเชื่อ ส่งผลให้ผู้ประกอบการปรับตัว ชะลอเปิดตัวโครงการใหม่และหันมาระบายสต๊อกในมือมากขึ้น

สะท้อนได้จากข้อมูลของฝ่ายวิจัยและการสื่อสาร คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ข้อมูลประวัติศาสตร์ของการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของแต่ละปีตั้งแต่ปี 2552-2568 สะท้อนให้เห็นถึงวัฏจักรของตลาดที่เคยคึกคักและเติบโตสูงมากในบางช่วง ก่อนจะเข้าสู่ภาวะชะลอตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงหลัง

หากย้อนมองข้อมูลย้อนหลังของจำนวนยูนิตคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 2 ของทุกปีตั้งแต่ปี 2552 จะพบว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ผ่านทั้งช่วงรุ่งเรืองและช่วงชะลอตัวมาหลายระลอก แต่สิ่งที่สะดุดตามากที่สุดในปีนี้ คือ ตัวเลขล่าสุดของไตรมาส 2 ปี 2568 ที่ลดลงอย่างน่าตกใจ เหลือเพียง 373 ยูนิต ซึ่งถือเป็นระดับตํ่าที่สุดในรอบ 16 ปี

จากในอดีตที่ตลาดเคยพุ่งทะยานแตะจุดสูงสุดหลายครั้ง เช่น ในปี 2557 ที่มีคอนโดเปิดใหม่มากถึง 12,716 ยูนิต ท่ามกลางกระแสความนิยมของการอยู่อาศัยแนวรถไฟฟ้า และความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจของกลุ่มผู้ซื้อและนักลงทุน ขณะที่ช่วงปี 2560-2561ยังถือเป็นปีทองที่มีตัวเลขเปิดตัวมากกว่าหนึ่งหมื่นยูนิตอย่างต่อเนื่อง

อย่างไรก็ตาม ภาพก็เริ่มเปลี่ยนไปหลังจากปี 2562 เป็นต้นมา โดยเฉพาะในช่วงการระบาดของโควิด-19 ที่ทำให้จำนวนยูนิตเปิดขายในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2563  ดิ่งลงเหลือเพียงแค่ 1,206 ยูนิต ก่อนจะฟื้นตัวบางส่วนในปี 2565-2566 แต่ยังไม่สามารถกลับสู่ระดับก่อนวิกฤตได้ จนกระทั่งมาถึงปี  2568 ตัวเลข 373 ยูนิตในไตรมาส 2 ไม่เพียงแต่ตํ่ากว่าค่าเฉลี่ยในอดีตแบบมีนัยสำคัญ

แต่ยังสะท้อนให้เห็นถึงภาวะชะลอตัวขั้นรุนแรง ซึ่งมีสาเหตุสำคัญจากหลายปัจจัย ทั้งความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโดยรวม อัตราดอกเบี้ยที่ยังอยู่ในระดับสูง ต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น และกำลังซื้อของผู้บริโภคที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากจึงเลือกที่จะรอดูสถานการณ์มากกว่าจะรีบเปิดตัวโครงการใหม่ ท่ามกลางสภาวะที่ความเสี่ยงยังสูงและดีมานด์ยังไม่กลับมาอย่างมั่นคง

มองว่าแม้ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพมหานครจะดูซบเซา แต่ในความเงียบนั้น อาจกำลังก่อร่างสร้างจังหวะใหม่ การชะลอตัวในวันนี้อาจเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัวในวันข้างหน้า โดยเฉพาะหากภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เพิ่มเติม หรืออัตราดอกเบี้ยเริ่มลดลงอย่างเป็นรูปธรรม เพราะทุกจุดตํ่าสุดล้วนมีโอกาสที่จะเป็นจุดเริ่มต้นของการกลับมา หากมองเห็นโอกาสและวางแผนอย่างรอบคอบ

แนะนำว่าในภาวะที่ผู้พัฒนาชะลอการเปิดตัวใหม่ และบางรายเร่งระบายสต็อกเดิม ผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินจะพบว่านี่คือช่วงเวลาทองในการเจรจาราคาที่ดีกว่าปกติ และอาจได้ข้อเสนอส่งเสริมการขายที่คุ้มค่ามากกว่าช่วงที่ตลาดร้อนแรง แต่อย่างไรก็ตามผู้ซื้อควรพิจารณาปัจจัยต่างๆ ควบคู่ไปอย่างรอบคอบก่อนการลงทุน

เช่น เลือกโครงการที่มีความน่าเชื่อถือ โดยเน้นไปที่ผู้พัฒนาที่มีผลงานที่ดีและมีประวัติส่งมอบโครงการตรงเวลา รวมถึงการมองหาโครงการใกล้แนวรถไฟฟ้าหรือทำเลที่ภาครัฐมีแผนลงทุนโครงสร้างพื้นฐานในระยะ 3-5 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตามผู้ซื้อจะต้องวางแผนการเงินอย่างระมัดระวังและควรพิจารณาเงินดาวน์ที่มากขึ้น เพื่อลดภาระดอกเบี้ยผ่อนในภาวะที่ดอกเบี้ยยังทรงตัวในระดับสูง

หน้า 20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 45 ฉบับที่ 4,116 วันที่ 24 - 26 กรกฎาคม พ.ศ. 2568