ตลาดคอนโดฯ ไตรมาสแรกปี 69 สะดุด เศรษฐกิจผันผวนจากวิกฤตโลก

ตลาดคอนโดมิเนียมไทยในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 ยังคงเผชิญความท้าทายจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว รวมถึงปัจจัยความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างอิสราเอล สหรัฐอเมริกา และอิหร่าน ซึ่งส่งผลให้ราคาน้ำมันในตลาดโลกปรับตัวเพิ่มขึ้น และกระทบต่อราคาสินค้าและบริการในประเทศ ทำให้กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลงอย่างเห็นได้ชัด

ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษาของ คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ปัจจัยดังกล่าวส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภค รวมถึงการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์มูลค่าสูงอย่างที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในช่วงไตรมาสแรกที่มีการจัดตั้งรัฐบาลล่าช้า ยิ่งเพิ่มความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ทำให้ผู้บริโภคชะลอการใช้จ่ายออกไปก่อน แม้ว่าภาครัฐจะมีมาตรการสนับสนุนการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท รวมถึงการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่ยังไม่สามารถกระตุ้นตลาดได้อย่างมีนัยสำคัญ

ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ในไตรมาสที่ 1 ปี 2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 7,170 ยูนิต ซึ่งสูงกว่าไตรมาสก่อนหน้า เนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายในช่วงเวลาดังกล่าว อย่างไรก็ตาม จำนวนยูนิตเปิดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้นไม่ได้สะท้อนถึงการฟื้นตัวของกำลังซื้อ โดยภาพรวมตลาดยังคงชะลอตัว

ฝ่ายวิจัยฯ ระบุเพิ่มเติมว่า ช่วง 2 เดือนแรกของปี ตลาดเริ่มมีสัญญาณเชิงบวก โดยบางโครงการมีผู้สนใจเข้าคิวรอจองล่วงหน้าหลายวัน และสามารถทำยอดขายได้ตามเป้าหมายในระดับหนึ่ง แต่หลังจากสถานการณ์สงครามและราคาน้ำมันปรับตัวสูงขึ้น ความกังวลเกี่ยวกับค่าครองชีพเริ่มเพิ่มขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อกลับมาชะลอตัวอีกครั้ง และยังไม่มีสัญญาณว่าความกังวลดังกล่าวจะลดลงในระยะสั้น

จากสถานการณ์ดังกล่าว ผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงเลือกชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยฝ่ายวิจัยฯ คาดการณ์ว่า ตลอดปี 2569 จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่อยู่ในช่วง 15,000-18,000 ยูนิต ขึ้นอยู่กับภาวะเศรษฐกิจและสถานการณ์สงครามในช่วงครึ่งหลังของปี

ในด้านราคา ฝ่ายวิจัย คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ผู้ประกอบการหันมาให้ความสำคัญกับโครงการระดับราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้น ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2569 อยู่ที่ประมาณ 84,500 บาทต่อตารางเมตร ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้าประมาณ 55% เนื่องจากโครงการใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่นอกเมืองชั้นใน และมีหลายโครงการตั้งราคาต่ำกว่า 80,000 บาทต่อตารางเมตร

สำหรับแนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมในปี 2569 ฝ่ายวิจัยฯ มองว่า ราคาขายมีแนวโน้มปรับเพิ่มในระดับจำกัด เนื่องจากผู้ประกอบการยังต้องการเร่งยอดขาย โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน ขณะที่อัตราการขายยังมีแนวโน้มอยู่ในระดับต่ำตามภาวะเศรษฐกิจและความเชื่อมั่นผู้บริโภคที่ลดลง

อย่างไรก็ตาม ฝ่ายวิจัยฯ ระบุว่า ความต้องการจากกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติยังมีอยู่ และเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว โดยเฉพาะกลุ่มที่ต้องการนำเงินออกนอกประเทศ หรือมองหาที่อยู่อาศัยระยะยาวในประเทศไทย ซึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากนโยบาย Longstay Visa สำหรับผู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3 ล้านบาทขึ้นไป

โครงการดังกล่าวเป็นความร่วมมือระหว่างผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์กับ บริษัท ไทยจัดการลองสเตย์ จำกัด เพื่อเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถขอวีซ่าระยะยาวเพื่อพำนักในประเทศไทย โดยโครงการที่เข้าร่วมส่วนใหญ่อยู่ในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เช่น ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา และกรุงเทพมหานคร

ฝ่ายวิจัยฯ ระบุว่า กลุ่มเป้าหมายหลัก ได้แก่ ผู้เกษียณอายุ นักลงทุน และชาวต่างชาติที่ต้องการพำนักในไทยระยะยาว รวมถึงกลุ่ม Digital Nomad ที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยบางส่วนต้องการย้ายถิ่นฐานชั่วคราวจากความไม่สงบในประเทศของตนเอง อย่างไรก็ตาม ยังต้องติดตามผลของมาตรการดังกล่าวในช่วงที่เหลือของปี

ในด้านต้นทุนก่อสร้าง ฝ่ายวิจัยฯ ระบุว่า แม้ราคาน้ำมันที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลต่อเงินเฟ้อ แต่ผลกระทบต่อราคาคอนโดมิเนียมอาจไม่มาก เนื่องจากวัสดุก่อสร้างคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 25-30% ของมูลค่าโครงการ หากราคาวัสดุก่อสร้างปรับเพิ่ม 10-20% จะส่งผลต่อต้นทุนรวมประมาณ 2.5-6% เท่านั้น ซึ่งผู้ประกอบการยังสามารถบริหารจัดการได้ แม้กำไรจะลดลงเล็กน้อย

และหากต้นทุนวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้นต่อเนื่องในระยะยาว อาจส่งผลต่อการปรับราคาขายในอนาคต ขณะที่ผู้ประกอบการยังพยายามตรึงราคาเพื่อเร่งระบายสต๊อก โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอน

อีกหนึ่งปัจจัยสำคัญที่กดดันตลาด คือ ความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ โดยฝ่ายวิจัยฯ ระบุว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูงกว่า 50-60% ส่งผลให้ผู้ซื้อจำนวนมากไม่สามารถกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ แม้จะมีความต้องการซื้อจริง

ทั้งนี้ ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2569 ยังต้องเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจโลก ราคาน้ำมัน และความเข้มงวดด้านสินเชื่อ ขณะที่ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์ทั้งด้านราคา การเปิดโครงการใหม่ และการเจาะตลาดต่างชาติ เพื่อประคองตลาดท่ามกลางความไม่แน่นอนในปีนี้ ตามการประเมินของฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย