บูมทำเลทองที่ดินหมอชิตเก่า ธนารักษ์ปลดล็อก ต่อสัญญาบางกอกเทอร์มินอลลุยโครงการ

กลายเป็นมหากาพย์ ยืดเยื้อ มากว่า 32 ปี นับตั้งแต่ปี 2535 สำหรับ ที่ดินหมอชิตเก่า ติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส หมอชิต ซึ่งเป็นที่ราชพัสดุเนื้อที่63ไร่  ของกรมธนารักษ์ ซึ่งติดปัญหาข้อกฎหมายระหว่างพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.) การร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน พ.ศ.2562 หรือ PPP และพ.ร.บ.ที่ราชพัสดุ พ.ศ.2562  

มหากาพย์ที่ดินหมอชิตเก่า 

ในขณะที่ ที่ดินหมอชิตเก่า ดำเนินการภายใต้ พ.ร.บ. ที่ราชพัสดุ พ.ศ. 2518 และกฎหมาย PPP   แต่ ยังไม่ทันที่จะลงนามในสัญญา ปรากฎว่า ได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมบทเฉพาะกาลของกฎหมายPPP ปี2562 ที่ระบุว่า โครงการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน ที่มีมูลค่า  ตั้งแต่ 5,000 ล้านบาทขึ้นไป ต้องอยู่ในข่าย PPP ตามข้อกฎหมายใหม่ ทำให้ ที่ดินหมอชิต มูลค่า เกือบ20,000 บาท ในขณะนั้น ต้องหยุดชะงักลง

ผังเมืองทุบซ้ำพื้นที่ใช้สอยลด ขณะมูลค่าที่ดินสูงขึ้น

ประกอบกับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร(ฉบับปรับปรุงครั้งที่3) มีผลบังคับใช้ และมีความเข้มงวดเรื่องขอวการนำค่าFAR  (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นทุกหลังต่อพื้นที่ดิน ส่งผลให้ ที่ดินแปลงหมอชิตเก่าดังกล่าว มีพื้นที่ก่อสร้างเชิงพาณิชย์ ได้เพียง7แสนตารางเมตร จากเดิม ที่ใช้ผังเมืองฉบับเก่า จะมีพื้นที่ใช้สอยเชิงพาณิชย์มากกว่า1ล้านตารางเมตร หรือ พัฒนาได้10เท่าของแปลงที่ดิน ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ขณะที่ปัจจุบันมีมูลค่าที่ดินโครงการขยับสูงกว่า2.7หมื่นล้านบาท ( ข้อมูลจากกรมธนารักษ์ปี2565) และ กรมธนารักษ์ ได้แก้ไขมาอย่างต่อเนื่องในทุกช่องทาง โดยผ่านคณะรัฐมนตรี(ครม.)    

 ธนารักษ์ปลดล็อก ที่ดินหมอชิตเก่า ต่อสัญญาเดิม บางกอกเทอร์มินอล

 ล่าสุด บริษัท บางกอกเทอร์มินอล จำกัด (BKT) ในฐานะผู้ได้รับสิทธิ์รายเดิม เตรียมขับเคลื่อนโครงการต่อภายใต้เงื่อนไขสัญญาเดิมโดยไม่ต้องเริ่มกระบวนการจัดทำสัญญาใหม่  เนื่องจาก เมื่อวันที่ 13 กรกฎาคม นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ ระบุว่าโครงการหมอชิตคอมเพล็กซ์ หรือ โครงการพัฒนาที่ราชพัสดุบริเวณสถานีขนส่งหมอชิต (เดิม) มีทิศทางที่เป็นบวกและมีความชัดเจนมากขึ้น หลังจากซึ่งคาดว่าจะสามารถสรุปรูปแบบการพัฒนาโครงการ (Concept Design) ได้ในไม่ช้านี้

เก็บรายได้เพื่อนำส่งเป็นรายได้เข้าคลัง1,250 ล้านบาท

โดยตั้งเป้าหมายว่าภายใน 1 ปีจากนี้ ก่อนเกษียณอายุราชการ จะเร่งผลักดันและขับเคลื่อนโครงการหมอชิตคอมเพล็กซ์ให้มีความคืบหน้าและเกิดผลเป็นรูปธรรมอย่างชัดเจน

นายอัครุตม์ กล่าวว่า หากโครงการดังกล่าวสามารถเดินหน้าต่อ กรมธนารักษ์ประเมินว่าจะสามารถจัดเก็บรายได้เพื่อนำส่งเป็นรายได้ให้แก่กระทรวงการคลังรวมทั้งสิ้นประมาณ 1,250 ล้านบาท โดยโครงสร้างรายได้แบ่งออกเป็น 2 ส่วนหลัก

ได้แก่ 1.ค่าธรรมเนียมแรกเข้า (Upfront Fee) ประมาณ 400 ล้านบาท และ2. ส่วนที่เหลือเป็นการเรียกเก็บคืนจากผู้พัฒนาโครงการ ซึ่งเป็นเงินที่กรมธนารักษ์ได้สำรองจ่ายให้แก่ บริษัท ระบบขนส่งมวลชนกรุงเทพ จำกัด (มหาชน) หรือ BTS ไปก่อนหน้านี้ เพื่อวางระบบฐานรากรองรับการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

นายอัครุตม์ กล่าวว่า สำหรับรูปแบบการพัฒนาโครงการนั้น กรมธนารักษ์ยืนยันว่ายังคงกำหนดรูปแบบโครงการไวดังเดิม และไม่ได้ปรับเปลี่ยนเงื่อนไขใดๆ คือ ยังคงกำหนดให้มีพื้นที่ใช้สอยประมาณ 700,000 ตารางเมตร ซึ่งทางเอกชนสามารถบริหารจัดการพื้นที่สำหรับสร้างโรงแรม ห้างสรรพสินค้า หรือที่อยู่อาศัยได้ตามความเหมาะสม แต่มีเงื่อนไขสำคัญที่ถูกกำหนดไว้คือ จะต้องจัดสรรพื้นที่สำหรับทำสถานีขนส่งผู้โดยสาร (บขส.) 

ขณะเดียวกัน การทำทางเชื่อมยกระดับด้านถนนวิภาวดีรังสิตและดอนเมืองโทลล์เวย์ ที่จะใช้เป็นทางยกระดับเพื่อเชื่อมพื้นที่สถานีขนส่งในอาคารกับถนนวิภาวดีรังสิตกับโทลล์เวย์นั้น ล่าสุดได้ข้อสรุปที่ชัดเจนแล้วว่าแผนดังกล่าวได้ถูกยกเลิกไปแล้ว จะไม่มีการเวนคืนที่ดินเพิ่มเติม และให้กลับมาใช้ทางออกตามปกติ

นายอัครุตม์ กล่าวว่า สำหรับกรอบระยะเวลาสัมปทานของโครงการหมอชิตคอมเพล็กซ์ เป็นไปตามมติคณะรัฐมนตรี (ครม.) ที่กำหนดอายุสัญญาไว้รวม 50 ปี แบ่งเป็น 30+10+10 ปี ทั้งนี้ ระยะเวลาของโครงการจะยังไม่เริ่มนับหนึ่งจนกว่าระยะเวลาการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ