อสังหาฯ ไตรมาสแรก 69 ฟื้น บ้านมือสอง-บ้านราคาต่ำ 7 ล้าน ยังมาแรง

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่า ตลาดเริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวบางส่วน แม้ยังเผชิญแรงกดดันจากเศรษฐกิจและปัจจัยภูมิรัฐศาสตร์ โดยกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทยังเป็นเซ็กเมนต์หลักที่ช่วยพยุงตลาด ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยกลับมาขยายตัวเป็นบวกครั้งแรก หลังหดตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2566

ข้อมูล REIC ระบุว่า พื้นที่กรุงเทพมหานครมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน (YoY) แต่ในด้านมูลค่ากลับลดลง 4.5% เหลือ 64,952 ล้านบาท สะท้อนว่ากำลังซื้อยังคงกระจุกตัวในกลุ่มราคากลางถึงล่าง ขณะที่ตลาดบ้านระดับราคาสูงยังชะลอตัว

ด้านพื้นที่ปริมณฑลยังคงรักษาทิศทางบวกได้ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจังหวัดนนทบุรีมีการโอนกรรมสิทธิ์ 3,961 หน่วย เพิ่มขึ้น 15.3% มูลค่า 11,718 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10.5% ส่วนจังหวัดปทุมธานีมีจำนวน 4,915 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% มูลค่า 10,491 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.7%

อีกประเด็นสำคัญที่ REIC สะท้อน คือ “บ้านมือสอง” ยังคงมีบทบาทสูงในตลาด โดยคิดเป็นสัดส่วนถึง 67% ของจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด ขณะที่บ้านสร้างใหม่มีสัดส่วนเพียง 33% เท่านั้น สะท้อนพฤติกรรมผู้บริโภคที่หันมาเลือกสินทรัพย์ราคาจับต้องได้มากขึ้นในภาวะเศรษฐกิจชะลอ

บ้านต่ำ 7 ล้าน ยังเป็นกำลังหลักของตลาด

สำหรับเซ็กเมนต์ที่ยังเติบโตได้ดี คือ กลุ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 69,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% มูลค่ารวม 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% โดยแบ่งเป็นบ้านสร้างใหม่ 21,990 หน่วย เพิ่มขึ้น 8.7% และบ้านมือสอง 47,457 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.7%

ในทางกลับกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป ยังคงเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว โดยจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวมอยู่ที่ 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% มูลค่ารวม 45,940 ล้านบาท ลดลง 16.3% สะท้อนว่าตลาดบนยังได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจและความไม่แน่นอนด้านการลงทุน

ต่างชาติซื้อคอนโดหด “รัสเซีย” โตสวนกระแส

ขณะเดียวกัน ตลาดคอนโดมิเนียมต่างชาติในไตรมาสแรกปีนี้หดตัวสวนทางกับภาพรวมตลาด โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดต่างชาติจำนวน 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% มูลค่า 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% อย่างไรก็ตาม ต่างชาติยังมีสัดส่วนคิดเป็น 13.6% ของจำนวนหน่วยโอนคอนโดทั้งหมด และคิดเป็น 23.9% ของมูลค่าโอนรวม

หากแยกตามสัญชาติ พบว่า “จีน” ยังครองอันดับ 1 แม้ยอดโอนลดลงแรง โดยมีจำนวน 906 หน่วย ลดลง 38.8% มูลค่า 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9% ขณะที่ “รัสเซีย” กลายเป็นสัญชาติที่เติบโตโดดเด่นที่สุด มีจำนวน 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33% มูลค่า 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.7% ส่วน “เมียนมา” ขยับขึ้นมาอยู่อันดับ 3 ด้วยจำนวน 279 หน่วย

พื้นที่ยอดนิยมของผู้ซื้อชาวต่างชาติยังคงกระจุกตัวในกรุงเทพมหานคร ชลบุรี และภูเก็ต โดยกรุงเทพฯ มีมูลค่าโอนสูงสุด 6,138 ล้านบาท คิดเป็น 45.6% ของตลาดต่างชาติทั้งหมด ส่วนชลบุรีมีจำนวนหน่วยโอนสูงสุด 1,167 หน่วย ขณะที่ภูเก็ตโดดเด่นด้านการเติบโตของมูลค่า โดยเพิ่มขึ้นถึง 34.9% จากแรงหนุนของตลาดลักชัวรี

สินเชื่อบ้านกลับมาโต ลุ้นมาตรการรัฐประคองตลาด

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยถือเป็นอีกสัญญาณบวกของตลาด หลังจากยอดปล่อยสินเชื่อใหม่กลับมาขยายตัว โดยในไตรมาส 1/2569 มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศรวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% ส่งผลให้ยอดสินเชื่อคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5.13 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4%

อย่างไรก็ตาม REIC ประเมินว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2569 ยังต้องเผชิญความเสี่ยงจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางและวิกฤตราคาพลังงาน แต่ยังมีปัจจัยบวกจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐ ทั้งการกู้เงิน 400,000 ล้านบาท และการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทย ซึ่งช่วยประคองตลาดไม่ให้ชะลอตัวรุนแรงเท่าที่เคยคาดการณ์ไว้

REIC จึงปรับประมาณการตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ใหม่ โดยคาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% และมีมูลค่ารวม 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3% จากปีก่อน